不動産投資ローン、金利の種類にはどのようなものがあるの?

不動産投資ローンの金利には2つの加算方式があります。
融資希望者のライフスタイルなどに応じて、ローン契約時に選択できるのが魅力です。
では、どのような金利の加算方式があるのでしょうか、詳しく紐といていきましょう。

①固定金利（こていきんり）

ローン契約時に返済額に掛ける金利を固定する方式。完済時まで一定の金利が適用されるので返済額の変動は一切ありません。

②変動金利（へんどうきんり）

半年に一度、その時の金融情勢などに応じて金利を見直す方式です。5年ごとに金利の変動分に応じて返済額の改正が行われます。

それぞれの金利の相場はどの位?

金融機関が提供するアパートローン・不動産投資ローンの場合、担保物件の有無や借入時の年齢や職業・年収などによって、適用される金利が変わります。
また、団体信用生命保険（団信）加入を義務付けするローン商品もあり、支払金利にプラスして、借入額の2～3％相当額を団信保険料として付加することが常です。
そのため、「相場」とひとくくりにしてもご自身に課された金利とは異なる場合があります。

純粋に借入金利だけを切り取ると、メガバンク系では変動金利制で年利2.5％、10年固定金利で年3％前後が相場だと考えられます。
地銀・信用金庫なども系列の都銀にならって金利を設定していることがほとんどですが、多くの場合0.5～1％ほど上乗せされることがあります。
地銀の中には相場よりも高い金利を設定しているローン商品も存在します。
投資対象としてはリスクが高いと思われる物件に対しても融資できるよう幅を広げていると考えられます。
利息の相場だけで融資先を決めるのではなく、そのローン商品の性質等も比較するとよいでしょう。

事業主や開業医などがメインバンクから融資を受ける場合、経営が良好であることが認められれば金利の優遇を受けることができますし、購入予定の住宅がオール電化設計などエコ住宅であることが認められれば金利が優遇されるケースもあります。

金融機関によって対応が異なりますので。まずは複数の金融機関を訪ねてローン相談をされるとよいでしょう。

変動金利・固定金利それぞれのメリットやデメリットは?

変動金利・固定金利それぞれの選択に迷うという方も見られます。それぞれのメリットやデメリットについてまとめました。

【変動金利の場合】

【メリット】

• 固定金利と比べ、設定される金利が1～2％低く設定されているため最終的な返済総額は固定金利より少なくなる
• 見直し時に金利が下がれば、それが反映された場合に毎月の返済額が少なくなる
• 繰り上げ返済を行う際の手数料が安い
• 低金利先行中の場合に有利

【デメリット】

• 半年ごとに適用金利の見直しあり。それに応じて数年に一度、借入金残高に対する利息計算が行われ、返済額が変動する
• 見直しによって計算し直された返済額の増加率は25％が限度だが、その増加率が大きければ月々の返済額も高くなる

【固定金利の場合】

【メリット】

• ローン契約当初に適用された金利のまま固定される
• 固定期間適用中は月々の返済額も固定されているので、月次・年次それぞれの資金計画を立てやすい
• 金利が高くなる傾向がある場合に有利

【デメリット】

• 変動金利よりも適用金利が高く、最終的に支払総額が高くなるリスクがある
• 金融情勢の変化によって金利が下がっても、固定金利に対する見直しは行われない
• 繰り上げ返済や変動金利制への変更に対する手数料は変動金利制に対するものよりも5~6倍高くなる傾向がある

最終的に、金利の相場などから固定金利・変動金利どちらを選べばよいか？という判断を行う必要が生じますが、最終的な出費を抑えることができる変動金利を選ぶことがゼロ金利・マイナス金利政策先行中の現況では有効だと言えます。

融資額も億単位に上る可能性もあるため、複数の金融機関とローン相談を経て金利試算を重ねていくこともおすすめします。