分散投資という考え方

不動産投資では、家賃収入を少しでも多く得るために1室でも多く運用したいと考えることでしょう。
そのためアパート1棟購入するか、マンションを何部屋か区分購入しワンルーム経営をするかといった、戦略が必要となってきます。

ただし、1棟12室のマンションを購入したとしても、空室が出てしまえば収入減です。
また、アパートやマンションを購入する地域を見誤れば、入居者がなかなかつかないことも考えられます。
こういったリスクを避けるために検討したいのが、「分散投資」です。

分散投資とは、文字通り複数の投資物件を持つことで収入減や空室のリスクを分散させるといった、不動産投資の方法の1つです。
不動産経営を展開させ収入増を狙う手法と似ていますが、分散投資には「収入のベースを保つ」といった意義も含まれています。
収入が見込めない物件は売却し、売却益を目指すことも可能です。

メリットとしては、複数の物件を運営することで、収入の最低ラインをある程度保つことができます。
なおかつ、1つの建物が何らかの理由で運用できなくなっても、他の物件で収入をカバーすることが考えられます。
分散投資に向いているのは、自己資金に余力があり複数の物件に投資ができ、更なる融資を受けるために銀行の信用が得られる方、という条件が挙げられるでしょう。

何をどのように分散する方法があるか?

不動産の分散投資の手法として、どのような方法があるのでしょうか。
1つずつ解説してまいります。

①小規模物件を複数保有する

一番オーソドックスな分散投資の方法です。
1棟2戸～4戸といった小規模アパートやマンションの区分所有など、小規模の物件を複数保有することで、収入減といったリスクを避けます。
中古物件や小規模物件であれば購入価格も安い傾向にあるので、複数を所有できる可能性も生まれます。
また、収益が見込めない物件が生まれた場合でも損切りしやすい特徴があり、赤字物件に累積赤字が発生しても他の保有物件で収益が確保できるため、経営体制に大きな影響が出にくいというメリットがあります。

②エリアを分散させる

鉄道駅や商業圏に近いAエリア、住宅地にあり学校や病院施設が近いBエリアなど、異なる性質を持ったエリアに投資物件を持つことで、異なる入居者層を取り込むことができます。
運用できる部屋数も増えるため、収入増などにもつなげることが可能です。
また、富裕者層が住むエリアなどで賃貸経営ができれば、家賃の未納問題も少なくなり、安定収入が見込めます。
都心部と郊外地域にそれぞれ投資物件を持つことも、その手法の1つと言えます。

③対象の違う物件を複数取り入れる

単身生活者向けのワンルームや、新婚世帯向け、ファミリー向けというように間取りが異なる物件を運用することで、それぞれの建物に適した入居者層を取り込むことができます。
広い間取りや部屋数が多い物件になると、家賃も高く設定できるというメリットもあるでしょう。
また、単身者向けアパートは居住者の入れ替わりが多く、退去時には改修やクリーニング等の費用が発生します。
この他、入居者募集の広告宣伝費の発生がデメリットとなりますが、ファミリー向け賃貸であれば、居住者の定着が見込め、収入面でも安定できると考えられます。

ただし、複数の物件を運用するには、それぞれの物件に経費や税金が発生するため思ったほど収益が上がらない、それほどリスクヘッジにつながらなかったという結果も考えられます。
不採算物件を手放すにもなかなか買い手がつかないという新たなリスクを生むこともあるかもしれません。
分散投資せずに、投資家自身が育てたい1つの物件に集中的に投資をする（部屋のリノベーションを行う・修繕などを細やかに行い、資産価値を保つ）ことが利益を最大限に生むという見解もあります。
こういったデメリット面や意見も考慮して検討した方がいいでしょう。

分散投資はメリットも多い半面、投資家がすべての物件を運用しきれるか否かという問題も発生します。
不動産の分散投資に詳しい専門家に話を聞きながら、投資家自身が最適と思える投資を行っていきましょう。