なぜかかってくるのか?

まずはじめに知って置かなければならないのが、不動産投資の電話営業でおすすめされる物件に良いものはないということです。本当に良い物件は、費用をかけて営業マンを沢山雇わずとも売れるからです。

こういった営業マンがすすめてくるのは、販売会社が早めに売り抜けて儲けをだすことを重視した物件のため、深く考えずに購入してしまうと痛い目をみることになりかねません。

不動産は取引単価が高いので、月に一件でも成約となればその会社にとって大きなプラスとなります。このため、販売用に建てた物件を売りさばこうと大勢の営業マンを雇い電話営業をしかけていくのです。

電話営業主体のビジネスモデル

電話営業を主体とする不動産業者のビジネスモデルの仕組みを知ると、電話営業が多いこともうなずけます。

まずはコスト面の仕組みからみてみましょう。

• 事務所：簡易的で賃料が安いテナントを借りる
• 設備：主に使うのはパソコンと電話。IP電話を利用することで毎月の通話料とランニングコストを抑えている
• 社員：資格や学歴不問、若くて低い給料で雇用する

電話営業がメインのためオフィスはマンションの一室でもまったく問題なく、通話料も定額や格安で利用できるIP電話で抑えているのです。

不動産投資の電話営業に特化したマニュアルがあれば、知識や資格がなくても営業活動ができるため、とにかく低い給料で若手を多数採用しているようです。

次に成約時についてみてみましょう。

物件が成約となると、その1割くらいが販売会社の利益となっているようです。販売価格が5,000万円の物件なら500万円。社員一人にかかる年間の給料の倍近くです。このため、社員一人あたり年間に2件成約させれば、十分に利益が出せる仕組みとなっています。

どれだけ成約しているの?

それでは、電話営業による成約数についてみてみましょう。

こういった販売業者は、社員ひとりにつき1日に500件ほど電話をかけさせているようです。名簿販売業者から名簿を買ってかけさせたり、下4桁を変えながら無差別にかけさせたりと、とにかく電話をかけさせます。名簿には特定の職業や役職（医師、士業、経営者など）でまとめられているものまであるそうで、属性の高い人が迷惑電話に悩まされることが多いのはこのためかもしれません。

100人に電話をかけて、まともに話を聞いてもらえるのは5人くらいのものでしょう。そしてその5人からアポを取れる確率は低く、毎日500件電話をかけ続けてアポをとれるのは、月に5人いればよいとも言われます。

アポを取るところまでいけたら、クロージング力のあるベテラン営業社員が投入されます。営業力の高い社員が対応することで、3割近くの成約とする。ここまでが一連の流れとして構築されているようです。

迷惑電話への対策

気をつけていてもどこからか自分の情報が漏れ、その情報を入手した販売業者から迷惑電話はかかってきます。そんなとき、どんな対応をするのが良いのでしょうか。

まずはきっぱりと不要な旨を伝えることです。断っているのに引き下がらず営業をつづける行為は「不招請勧誘(ふしょうせいかんゆう)」と言われ、宅地建物取引業法や特定商取引法などの金融取引法で禁止されています。

「法律に違反していますよ！」と強く言っても、まだ引き下がらない場合があります。そんなときは会社名や連絡先、担当者の名前をメモしておき、消費者センターへ通報するのも良いでしょう。

顧客視点に立っている業者は電話営業をしない

不動産投資をするにあたり、最初に自分の投資スタイルを定めることが重要です。それが決まった上で必要な知識を揃え、結果の出せる物件を探していくのが良い流れといえるでしょう。

いきなり自社の商品を勧めてくるという行為は、買い手側の意思を考えていないからできるのです。

自分の求めている物件が明確化されるまではこういった営業電話に流されず、みずからのニーズをしっかりと汲み取ってくれる、信頼できるパートナーを探しましょう。信頼できるパートナー選びは、不動産投資成功の一番の近道です。