不動産購入時にありがちなリスク

まず、不動産を購入する時に背中合わせとなるリスクについて、みていきましょう。

①心理的瑕疵物件か否か

中古・新築問わず、土地や建物そのものに、なんらかのいわれがある物件を購入してしまうかもしれないというリスクがあります。
それ以外にも、周辺に嫌悪物件と呼ばれる建物の有無でも左右されます。賃貸物件として提供しても借り手がつかない可能性があります。

回避方法

不動産投資をサポートする営業担当者の説明を聞くだけではなく、実際にその物件へ足を運びくまなく観察することである程度回避することができます。
周辺に住む方の話を伺い、営業担当者との話もすり合わせて物件購入を決定することも大切です。

②長期的利回りの計画ができているか

新築物件を購入しても、時間の経過とともに土地の価値は変動します。
もちろん部屋そのものの価値は下降します。
ローンを組んで購入した場合、将来的に生まれる不動産価値の下落によって家賃収入よりもローンの支払いが大きくなり、累積赤字が増えていくという結果になることも考えられます。

回避方法

新築物件購入の場合は、衣食住を網羅できる地域の環境や、交通インフラの利便性などを踏まえ、検討することも求められます。
中古物件購入の場合は、周辺環境にプラスし、リフォームやリノベーションなどの初期投資で、その居住スペースの価値が高められるかどうかも視野に入れることが重要です。

もちろん、10年～20年スパンでの長期的利回りに関する試算も行いましょう。

不動産を購入してからありがちなリスク

ここからは、不動産を購入後に背中合わせとなるリスクについて、みていきましょう。

①空室問題

マンションやアパートの1棟管理を始めた場合、いつかは訪れる「空室問題」。
1部屋空室になれば、それだけ家賃収入が減ってしまい、事前に描いていた利回りやローン返済計画に大きなズレが生じてきます。

回避方法

修繕やリノベーションなどの投資費用も含めた不動産事業計画を立てる他、家主に代わって賃貸仲介なども手がけてくれる総合不動産会社との提携を試みることで空き室物件を減らすことができます。

②家賃滞納

残念ながら、家賃を滞納したまま「夜逃げ」をするケースや、生活困窮を理由に家賃が支払えないという借主が存在します。
これも空室問題と同様、家賃収入に大きく影響するどころか、その後の処分整理などで経費がかかる可能性もはらんでいます。

回避方法

家賃保証会社を介入させる・保証人を立ててもらうといった対処が一般的です。
ただし、保証会社の介入で入居審査が厳しくなる一面も持ち合わせています。

③居住回転率

空室もなく入居者が定着すれば、家賃収入は安定します。
ただし居住者の回転率が高く、頻繁に入居・退去が行われる場合は、敷金を貰い受けていても、家主側が負担するハウスクリーニングや修繕などの費用負担が大きくなります。

回避方法

やはり、「暮らしやすい立地であるか」「ファミリー層・単身向け・学生向けといった、その地域に応じた間取りがあるか」というような購入時の物件選定が大きく左右すると考えられます。
物件や周辺環境に対する事前リサーチは重要です。
また、根拠のない噂の流布などが影響している可能性もあるので、管理体制を今一度確認しましょう。

④自然災害など

不可抗力ではあるのですが、地震や大雨・洪水、土砂崩れなどの自然災害や、近隣の火事の延焼などで投資物件に損害が出ることがあります。
修繕を重ね再建できればよいのですが、被災状況によって行政から「居住禁止」などを言い渡されることがあります。
もちろん修繕で居住できる環境を整えても、一度被災した事実があれば新規入居者が付きにくくなる可能性も否めません。

回避方法

自然災害によるリスクは事前の環境リサーチが必要です。
また耐震・耐火対策がきちんとなされているかも確認し、定期的に専門業者による建物診断を受けましょう。
火災保険など各種保険に加入し、万一の被災時にもオールリスクで補償を受けられるように対応することが必要です。

不動産投資にもリスクが存在しています。
初めて不動産投資に携わるという方の場合、利回りや回転率、地価考慮などは二の次になってしまいがちです。
物件の選定や購入・建物管理、賃貸仲介等も手がける総合不動産会社と提携を行い、コンサルを受けながら納得できる投資物件探しを行うことも必要です。

リスクを最小限に抑えられるメリットがあります。