皆さんこんにちは。
僕は２０１９年に最初の物件を買って以来、以後毎年物件を購入し続けていますが、今振り返ってみて思う事があります。
それは
「あの時不動産投資を始めておいて、よかったな…」
という事です。
というのも、２０２１年現在、物件価格が高騰し続けており、一昔前と比べるとグッと高くなった印象で、下がってくるのを待っているのですが…正直一向に下がってきません。
こういう話を聞くと、一体いつ不動産投資の世界に足を踏み入れれば良いのか、わからなくなってしまいますよね。
今回はそんな、医師にとっての不動産投資の始め時はいつなのか？という事について考えます。
医師にとっての不動産投資の始め時１、年収が上がった時
まず大前提として、不動産投資の目的が税金対策である場合、医師が不動産投資を始めるのは「年収が上がった時」と言えます。
具体的に、個人的には年収２０００万円を超えたら、やる意味がかなりあると思うので、推奨されるかなと思います。
１５００万円〜１８００万円くらいでも十分始める意味があると思います。
具体的な税金と不動産投資の関係性については、この記事では解説しませんが、概ね上記の年収を超える可能性が出てきた段階で、不動産を頭の中に入れておくのは、悪い事ではないと個人的には思っています。
医師にとっての不動産投資の始め時２、医師にしか融資が出ない時
不動産投資の業界は、銀行融資と密接に関係しています。
融資が出易ければ、不動産を買える人が増えるため、不動産の価格は上がる傾向にあり、新規参入は間口が広い代わりに旨みのある物件が少ない、という状況になります。
逆に融資が出にくければ、不動産を買える人が減るため、不動産の価格は下がる傾向にあり、新規参入の間口が狭い代わりに旨みのある物件が多い、という状況になります。
つまり、旨みのある物件を購入する確率を高めるには、ズバリ「みんなが買えない時に、みんなが買えないけど自分なら買えるような物件を買う」事が重要だと言えます。
お医者さんはそんな「みんなが買えない時に買える」代表的な存在です。
銀行からの信用力が桁違いです。
こういったマクロな視点で見ても、お医者さんが不動産投資を始める時、最もその性質が輝くのは「医師にしか融資が出ない、全体的に融資が出にくい時」に、不動産投資を始めると良いでしょう。
実際、僕が不動産投資を始めた２０１８−２０１９年は、スルガ銀行のエビデンス改ざんの件で金融庁から注意が出され、全体的に不動産投資に対する融資が引き締められました。
結果、買える人がいきなり減ったので、美味しい物件も出てきて、そんな中医師である僕だったからこその信用力で物件を購入する事ができました。
その物件は、購入直後に１人退去しましたが、１ヶ月ですぐに空室が埋まり、以後ずーっと満室が続いている、優秀な物件です。
あの時、医師免許には感謝しました。
医師にとっての不動産投資の始めるポイント１、基本的には早ければ早いほど良い
医師だけに限らず、これは一般的に言える事ですが、不動産投資は早く始めれば始めるほど有利です。
時間が乗ってくるからです。
同じ利回り、条件下の投資であれば、あとはそれが何回転したか、つまりどれだけの時間が経過したかが重要です。
例えると、絶対にあたる宝くじがあるなら、なるべく早く長く引き続けた方が有利ですよね。
ここで重要なのが「絶対当たる宝くじを用意する事」です。
不動産投資の条件が有利であるならば、早めに開始すればするほど有利になります。逆に不利であるならば、不利だと思った時点で損切りするアクションも取れます。
そして医師にとって不動産投資とは、単体の収益というよりは税効果を含めてトータルで考えた際、年収が医師より低いサラリーマンに比べて旨みが大きいので、条件的に有利な事が多いです。
そういう意味では、多少目を瞑ってでも早めに開始して時間を味方につける、というのが医師の不動産投資戦略では重要だという事ができるでしょう。
医師にとっての不動産投資の始めるポイント２、家を買う前
これもまた医師だけに限らない話ではありますが、不動産投資を始めるならば家を買う前の方が良いと思います。
と言いますのも、銀行側も医師の給料から与信をある程度判断していますので、医師１人が引っ張る事ができる融資の総額は概ね決まっています。
医師は一般に、年収も高いですがそれ以上に住宅にお金をかける事が多いので、そこで与信を大きく使ってしまうと、不動産投資に使える与信枠が少なくなってしまいます。
もし仮に物件単独で収益性がものすごく良い場合、話は別になってくる時もありますが、都心の物件を目標に見据えた際、キャピタルゲインが狙える可能性が高い分、収益性は低い事が多いので、そのストーリーに乗れる確率は低いと言えるでしょう。
そういう意味で、医師が不動産投資を始めるならば、家を買う前が理想的です。
もちろん、もう家を買った先生もいらっしゃると思います。それが１００％ダメというわけではなく、家を買った後に不動産投資を始める事も当然できますが、その前であれば与信枠が十分あるという点で、より有利だと言えます。
▼著者
大石龍之介
株式会社ブルーストレージ代表取締役。医師としてクリニックに勤務しながら、不動産投資家としても活動している。
URL：https://bluestorage.co.jp/
不動産運用セミナーTOPはこちら
