こんにちは、医師で不動産投資家の大石です。
「不動産投資を始めたは良いけど、思ったより手元にお金が残らないな」
と思う方、いらっしゃると思います。
これは「キャッシュフローが出ない」という言葉に置き換えることができますが、このような状態に陥っている状態から、脱出するためにできることは、実は結構たくさんあります。
全てが実行できるかは状況次第ではありますが、もしこの記事を見ている方で「うんうん、確かに全然手元にお金が残らないな」という方は、少しでも参考になる要素があると思います。自分の手元の物件と見比べて、実践に移してみて下さい。
不動産投資でキャッシュフローを改善するための大まかな流れ
不動産投資のキャッシュフローを改善するには、ざっくり分けて２つの方法があります。
１つは、物件要素。もう１つは融資要素です。
物件要素に関しては
1.収益をいかに増やすか
2.支出をいかに減らすか
という２つがあります。融資要素と合わせると、細かくは３種類あるということですね。
１つ１つ、見ていきましょう。
キャッシュフローを改善する物件要素、収益増
不動産投資のキャッシュフローを改善する方法として、物件の収益性を高めることは重要です。
これにもいくつか、方法があります。
まず最も簡単なのは、リフォームによるバリューアップです。特に古い物件の場合、表面だけ綺麗に直して、水栓をシングルレバーの混合水栓にして、風呂場はリアテックシートで一面をアクセントカラーにして、独立洗面台を変える。
エアコンを交換、モニターホンを設置。これくらいやれば「古めだけど住んでも良いかな」と思えるような内装に、仕上がることが多いです。
ただし、やり過ぎは注意が必要です。もちろん、お金をかけてリフォームすればするほど、バリューアップしていきます。ただ家賃の上限は割と広さと築年数で決まってきますから、その辺りの相場感を不動産管理会社はもちろん、可能ならば仲介業者数社にもヒアリングして、計算しておきましょう。
そしてコスパの良さそうなリフォームだけ行って、コスパ良く貸す。これがバリューアップの基本です。
バリューアップの次に、収益を増やす方法としては、賃貸募集に労力をかけることです。どれだけ物件が魅力的でも、賃貸募集がショボいと、ショボい結果しか生まれません。
特に管理会社に任せきりではダメです。管理会社をある程度突っつくのはもちろん、自分でもマイソクを仲介に流して、挨拶回りをし、仲介するにあたってもう少し高い家賃で貸すための方法（広告料など）を吟味、コストパフォーマンスを考えて実行に移しましょう。
広告料は即効性のある、賃貸募集の薬ではありますが、相場からかけ離れていると、いくら広告料を積まれてもなかなか決めることができない物件になってしまいます。その辺は広告料の相場と、家賃相場から総合的に判断して数字を決めるべきでしょう。
キャッシュフローを改善する物件要素、支出減
支出を減らす方法としては、サブリースを外すという手法があります。
サブリースとはいわば家賃保証のことで、相場家賃の８０〜９０％くらいで家賃を保証する代わりに、差額は不動産会社がもらうというものです。不動産会社からすれば相場がわかっていますから、サブリース賃料をいくらにすればどれくらいの家賃を抜くことができるのかは、わかっているはず。
それを逆手に取って、忙しい医師に対して「サブリースで一括借り上げしますから、空室の心配はしなくて大丈夫です」と言われてサブリースを申し込んでしまう医師は、結構います。
考えてみればわかると思いますが、サブリースを提案する不動産会社は、自分が儲かると思うからサブリースを提案してくるわけであって、逆に言えばサブリース家賃以上で貸して、差額賃料を得ることができる案件に対してのみ、基本はサブリースを提案してくるはずです。それはつまり、本来得られるかもしれない差額賃料を取り逃がしていることになっているわけであり、損失です。
可能ならばサブリースは解除して、自ら客付けするのが良いでしょう。
キャッシュフローを改善する融資要素
キャッシュフローを改善する融資要素としては、２つの方法があります。
まず１つは、金利を下げるという手法。
ただこちらの場合、今はもうすでに低金利の時代です。元々５％とかの高金利ならまだしも、１％台で借りているのを多少金利を下げたところで、正直なところ毎月のキャッシュフローに対する影響は、かなり軽微です。
もう１つ、融資期間を伸ばすという手法があります。
借り換えの際、金利を下げることよりも、どちらかというと金利は変えなくても良いから、融資期間を伸ばして欲しいという提案は、通りやすい場合があります。
融資期間を伸ばすことでキャッシュフローは劇的に改善しますが、残債の返済が進んでいかないことがネックになります。
長期的に保有する可能性のある、価値が担保されそうな、例えば都心部の物件であれば、融資期間を長く取って残債をそんなに急いで減らさなくても、問題ありません。
しかし人口減少が著しく、数十年後の不動産価値が保たれなさそうなエリアで、融資期間を伸ばすことは将来過大なリスクを抱える可能性がありますから、注意する必要があります。
いかがでしたでしょうか？
全ての手法を実施するのは難しいかもしれませんが、いくつか実施できそうな内容はあったのではないでしょうか？
ぜひ、少しでもキャッシュフローを厚くして、賃貸経営を磐石にしていって欲しいと思います。
▼著者
大石龍之介
株式会社ブルーストレージ代表取締役。医師としてクリニックに勤務しながら、不動産投資家としても活動している。
