区分マンション投資、東京都心の4％と地方の8％、どっちがお得？

物件の収益性を示す重要な要素のひとつである、利回り。しかしこの利回りは、地方にいけばいくほど高く、反対に都市部ほど低い傾向にあります。

ここでは、区分マンション投資をした場合「都市部の低利回り物件」と「地方の高利回り物件」のどちらがお得なのかについて、解説していきます。

利回りとは、投資した金額に対して、年間でどのくらい収益があるのかを表します。つまり、利回りが高ければ高いほど、利益が高くなるのです。

① 利回りの算出方法

利回りは「年間の収益÷物件価格×100」で算出します。そのため、物件価格が高ければ高いほど利回りは安くなり、反対に物件価格が安いほど利回りは高くなります。

例えば、2,000万円で購入したマンションを月10万円で貸し出したとします。

一方、同間取りのマンションを1,500万円で購入し、同じように月10万円で貸し出したとします。

このように、数値だけで言えば安く購入した方が利回りは高くなるのです。これを表面利回りと言います。

② 都市部よりも地方の利回りが高いワケ

賃料が同じだった場合、購入価格が高い物件ほど利回りが低くなり、安い物件ほど利回りが高くことがわかりました。地方は都市部よりも地価が安い傾向にあるため、物件価格は都市部ほど高くはありません。そのため、利回りが高くなるのです。

一般的に、マンションの相場は首都圏で4％、地方の政令都市だと6％程度になるという統計があります。この利回りだけみると、首都圏より地方の方が収益性が高く感じます。

参考URL：日本不動産研究所

しかし、利回りが高くでも入居率はどうでしょうか。入居率は、人の動きに左右されます。いくら物件を安く買えても、人口が少なく人の動きがない場所であった場合、利回りが高くても、実際に得られる収益は、多くはないでしょう。

不動産投資においては、必ずしも「利回りの高さ＝収益性が高い」とは言えないことが、おわかりいただけたと思います。

不動産投資には「空室リスク」や「修繕リスク」など、様々なリスク要因があります。そのため「高利回り物件を買ったつもりが、結果として収益が得られない」なんてことも、あり得るのです。

① 利回りが高い物件にはリスクも多い

不動産投資において、最大のリスクである「空室リスク」。

どんなに立地がよく最新の設備があるマンションを購入しても、そもそも入居者が見つからなければ収益ができません。利回りが高くても、立地や周辺環境が悪い空室リスクが高い地域の物件を買えば、期待するキャッシュフローが得られない可能性があるのです。

② 購入後に家賃が下落する可能性もある

また、利回りは毎月の家賃設定に大きく左右されます。

購入時には月10万円の家賃をとれても、需要が下がり家賃相場が下がってしまうことも視野に入れておきましょう。地方は、都市部に比べ人口減少の影響を受けやすいため、家賃相場の下落リスクが発生しやすい傾向にあります。

利回りは、常に一定ではなく、購入後にも数値が変わることもあるのです。

③ 地方の高利回り物件はリスクが高い傾向にある

地方の物件は、都市部に比べて人の流れが少ないため、家賃相場が下がりやすい傾向にあります。また、人の流れが少ないということは、人集めのために広告宣伝費もかけなければいけません。このように、地方の高利回り物件は、家賃下落リスクに加え、空室リスクに備えた経営が必要になってきます。

投資は、「少ない資金投入で大きな利益を得る」というレバレッジ効果を上手に出せるかどうかも成功のカギではあります。しかし、人口の流れや周辺環境を考えれば、地方の物件が必ずしも大きな収益を出せるとは言えません。

新築物件よりも中古物件の方が、修繕リスクも高くなりますし、入居率も低くなります。いくら利回りが大きいとはいえ、経営を黒字化できる確証は少ないでしょう。

もちろん、利回りは収益性を表すための数値ではありますが、これだけに固執するのは危険です。不動産投資は、入退者があってこそ。高利回りであっても、入居率が低い物件を購入するのは、リスクが大きいと言えるでしょう。

まとめ

利回りは、投資物件を購入するうえで、参考にすべき条件のひとつ。しかし、不動産投資では空室リスクや修繕リスク、人口の流出や相場の下落など、様々なリスクが絡んできます。これらのリスクを踏まえ、投資する物件を選んでいかなければいけません。

投資で成功したいのであれば、市場の動きを読みながら計画的に戦略を練っていくことが大切です。このページで紹介してきたことを参考に、不動産投資を行っていただけますと幸いです。

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