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【現役医師連載コラム】こんな物件に気をつけろ!本当は怖い地方物件…

前回、前々回の「現役医師が警告!こんな不動産業者には注意」と「こんな物件に気をつけろ!医師が陥りやすい不動産投資の罠」に引き続き、今回も不動産投資の怖い話シリーズです。

地方物件の良さとして、競合が少ないとか、利回りが高いとか、メリットもありますが、裏返せばデメリットも当然のように存在します。

しかしながら、地方物件のリスクについては、いざある程度やってみないとわからなかったり、外からは判明しにくい、言葉や数字になっていないリスクが存在するため、そのリスクを取れず、結果的にそれほど競争が激しくない、という状況に陥っている部分が、あると思います。

今回はそんな地方物件のリスクについて、読者の方に理解して頂いて、リスクをうまくヘッジしてリターンだけ享受できるようになれたら、幸いです。

地方物件、プロパンガスの承継案件に注意

いきなりコアな内容ですみません。

都心部にいるとあまりわかりませんが、地方だとガスが都市ガスではなく、プロパンガスであるエリアが多くあります。

理由としては、基本的には都市ガス網が発達していないエリアだからです。ただ中には、都市ガス網があるにもかかわらず、なぜかプロパンガスだらけというエリアもあります。

この時のプロパンガスの供給を行っているのは、当然ながら1つの企業です。

プロパンガス会社は競争にさらされており、本来ならば価格競争で、なるべく安く提供する事で価値を提供するのですが…アパートなどの地方の集合住宅においては、話が異なります。

理由は単純明快。どのプロパンガスの会社を使うか、という意思決定をする人間は、集合住宅においてはアパートオーナーだからです。

つまり、ガス会社からすれば、アパートオーナーに営業をかけて、案件をとってくれば、あとは入居者からそれなりに高いガス代を請求する事で、ペイするというわけですね。

当然、あまりにも高い価格であれば退去につながる可能性もあります。なるべくそういった状態の物件は、避けたいですよね。

だからといって、地方でプロパンガスが主流のエリアで、プロパンガスそのものを避けるのはほぼ不可能です。

どうすれば良いのでしょうか?

それは、プロパンガス会社からの、貸与について明示させる事です。

プロパンガス会社からアパートオーナーに対して営業をかける際は、ガスの安さで営業する代わりに、アパートの各種修繕を代理で行ったり、物品を貸与したりして営業をかけます。

具体的には

・給湯器
・宅配ボックスの設置
・モニターホン
・エアコン
・独立洗面台
・風呂場のリアテックシート貼り

などが、多いですね。

これらの内容がモリモリに盛り込まれていると、その分だけガス会社もガス代を高くして、回収しなければなりません。

最終的に退去につながるようなガス価格の高騰の可能性があり得ますから、購入前に確認しておく事をオススメ致します。

ただし、あんまり細かい事をゴチャゴチャ言うと、仲介業者さんから相手にされなくなってしまう可能性があります。代わりに「自分は医師で与信があって、融資は降りやすい」という事をアピールして、心理的に条件を相殺させるなどの措置は必要かと思います。

また、中には戸あたり月500円くらい、プロパンガス会社から現金を支給してもらっているオーナーもいます。

仮に10部屋あれば、月5000円、年間6万円です。

大した金額ではないのですが、これがレントロールに組み込まれている可能性があり、それによって収益還元法で物件価格を規定する際、物件価格が不当に高く表示される可能性があります。

年間6万円、レントロールが余分に高いとして、利回りが8%であれば、物件価格は

6万円/0.08=75万円

で、75万円も高く表示されます。

貸与している物品による、ガスの値上げ余地に加えて、75万円もお化粧したレントロールによって高く表示されていたとすれば、これは少なくとも数百万円単位で高く買わされてしまう事になってしまいます。

注意しましょう。

人口減少だけじゃない!本当は怖い地方物件投資

地方の不動産投資において、よく言われるリスクは人口減少です。

しかしながら、地方物件のリスクは、人口減少だけではありません。むしろ人口減少があっても、世帯数は増加しているエリアがあったり、仮に減少していたとしても変化が緩やかですから、それほど急激に困ると言う事はありません。

地方物件の隠れたリスクの1つめは、管理会社が限られている点です。

管理会社は不動産投資をする上で必須ですが、場所によっては管理会社がゼロに近いエリアもあります。あっても数社、といったところです。

そうなると、投資家側が管理会社を選ぶ余地がありません。質の悪い管理会社であっても、依頼せざるを得ず、やりとりに労力がかかってしまいます。

また、客付け会社もかなり限られます。

客付け会社が強い会社が、あっても数社。その客付け会社に客付けしてもらわなければ、空室が埋まらないようなエリア。そういうエリアが地方にはあります。

中には、客付け能力の高い会社が、管理会社を兼ねている可能性もあり、そうなると自社管理物件を優先客付けしますから、その会社に管理もお願いするしかないという状況もあり得ます。

都市部においてこんな悩みは絶対にないのですが…地方ではあるんです。

地方物件を購入する前に、まずはそのエリアの管理会社、客付け会社をしっかりと調べて、ヒアリングに行って感触を確かめるのも、地方物件を購入する際はより重要になるかと思います。

現役医師連載シリーズ


▼著者
大石龍之介
株式会社ブルーストレージ代表取締役。医師としてクリニックに勤務しながら、不動産投資家としても活動している。

URL:https://bluestorage.co.jp/


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