年収2000万円超の勤務医・Aさんのケース

新宿区に住む勤務医のAさん（38歳・独身）は、都内の病院で複数就業をしています。確定申告の時期に書類をまとめてみると、頑張った甲斐もあり、年収2000万円超えを達成していました。しかし、喜びも束の間。税金対策をなにも講じていなかったため、結果、高額な所得税を納税することになってしまったのです。

「何のために働いているのかわからない。これが毎年続いてはモチベーションも下がってしまう」と、Aさんは来年の確定申告に備え、税金対策をしようと決めました。

まずは今ある資産の運用方法を考えなければなりません。株などの金融投資が浮かびましたが、これらは価格の変動が激しく、日々チェックする時間もないので、医師の中でも多忙な勤務医には向いていません。それならば、価格の変動が緩やかで、資産の流動性が低い不動産投資はどうでしょう。物件の購入資金は、経費に計上することができますし、日々変動する株やFXとは違い、家賃収入が毎月安定して入ってくるので安心です。Aさんは早速、中古マンションを購入することにしました。

■購入物件（1）区分マンション（新宿区）

販売価格：3440万円

初期費用：93万円（頭金30万円＋諸費用63万円）

家賃：11万5000円（月額。年間家賃合計138万円）

管理費：8000円（月額）

修繕積立金：2000円（月額）

管理委託手数料：3300円（月額。家賃集金他）

ローン返済：10万6932円（月額。融資金額3410万円・金利1.65％・融資期間35年）

■購入物件（2）区分マンション（渋谷区）

販売価格：3420万円

初期費用：101万円（頭金40万円＋諸費用61万円）

家賃：11万6000円（月額。年間家賃合計139万2000円）

管理費：9900円（月額）

修繕積立金：1500円（月額）

管理委託手数料：3300円（月額。家賃集金他）

ローン返済：10万5991円（月額。融資金額3380万円・金利1.65％・融資期間35年）

■収支（計上赤字）

初期費用：購入物件（1）－93万円＋購入物件（2）－101万円＝－194万円

毎月収支：購入物件（1）－5232円＋購入物件（2）－4691円＝－9923円×9ヵ月（※）＝－8万9307円

経常赤字合計：202万9307円

※「毎月収支」は、4月に購入、12月までの9ヵ月間として計算しています。

新宿と渋谷の区分マンション2戸を購入したAさんは、次回の確定申告で約202万円の赤字を計上することができます。その結果、支払うべき所得税は以下のようになります。

※以下、計算結果は1万円未満を切り捨てています。また、各種控除等は算入していません。

（収入2000万円－赤字202万円）×所得税率（33％）－控除額（153.6万円）＝440万円

もし不動産を購入せず、昨年同様に確定申告した場合、支払うべき所得税は以下のようになります。

（収入2000万円－赤字0円）×所得税率（40％）－控除額（279.6万円）＝520万円

未購入の場合の所得税（520万円）から、購入した場合の所得税（440万円）を引いた差額、すなわち節税額は80万円となります。

所得税課税額が1800万円以上か、未満かで、所得税率と控除額は変わります。マンションを購入した場合の所得税課税額は1798万円なので所得税率は33％（控除額153.6万円）、購入しなかった場合は、収入額同様、所得税課税額も2000万円なので所得税率は40％（控除額279.6万円）になります。この課税額の分岐点も気を付けなければならないポイントです。不動産投資を始めれば、このポイントをおさえて、計画的に節税することができるのです。

なおAさんは、金融機関から融資を受けるとき、併せて「団体信用生命保険」に加入しました。ローンを借りた人が亡くなったり、高度障害状態になったりした際、残債分の保険金が債権者に支払われ、ローンを全額清算することができる保険です。住宅ローンではお馴染みですね。生命保険としての効果があるため、Aさんはすでに加入していた生命保険を解約し、月々の支出削減に成功しました。

最近では、がんと診断されたらローンが清算される「がん団信」などもあります。万が一のことがあっても、家族に負債を残すような事態にはならないので、安心です。