border_colorCOLUMNコラム

利回りはどうなるの?家賃の下落による不安を解消

利回りはどうなるの?家賃の下落による不安を解消

「高利回りの物件が気になるけど、賃料はどれだけ下がってしまうのだろう……」

不動産業者に高利回りの物件を紹介されたけれど、家賃の下落が気になってなかなか契約に踏み切れない……という人も多いのではないでしょうか。

そんな不動産投資にまつわる不安を、ひとつずつ解消していきましょう。

今回は「家賃の下落」にスポットをあてます。

家賃下落、3つの原因

不動産投資をスタートした時に設定されていた家賃は、時が経つにつれ下がっていきます。
そのおおまかな理由として、次の3つがあげられます。

①建物の経年劣化

・入居者の日々の使用による、床や壁などの表層部や配管など設備の老朽化

②需要の低下

・周辺に新築物件が増え、保有している物件の競争力が下がる
・少し離れた場所に大型商業施設ができて発展した結果、そのエリアに需要が奪われる

③立地・利便性が良くない

・最寄りの駅から遠い
・ターミナルとなる駅へのアクセスが悪い
・近くにスーパーなど、日用品を取り扱っている施設がない

このうち、①建物の経年劣化は期間によって下落の幅が変わってきます。

経年劣化により、家賃は3段階で下がる!

建物は日々の使い方によって劣化状況が変わってきますが、ここでは一般的な新築物件の家賃の下落幅について、その変化を見てみましょう。

①築3〜10年

新築の物件に対しては、「設備が新しい」「他の人に使われていない部屋に住みたい」などの理由により、プレミアムがつきます。
これにより、近隣で同条件の物件に対して、家賃が一割程度高く設定されています。
しかし、更新のタイミングなどで入居者の入れ替わりがあると新築のプレミアムは消滅し、次の入居者に期待できる家賃は下がるでしょう。
周りに新築の物件が増えるとその影響も受けるため、下落の幅が最も大きい期間と言われています。

②築11〜20年

新築のプレミアムが消え、物件が築浅と呼ばれる期間に入ります。
競合する物件も同じく築浅のものになり、他物件との競争が落ち着いてくるため、家賃の下落幅も緩やかになってきます。

③築21年〜

新築〜築浅の期間を過ぎ、築古と呼ばれる物件となります。
築浅の時期よりも、さらに家賃の下落幅は緩やかなものとなります。

全体を通して見ると、物件の購入当初は家賃の下落幅が大きく、次第に緩やかになっていきます。
このような利回りの変化について、購入前にしっかりと想定しておきましょう。

家賃を下落させないための対策は?

ここまで見てきた家賃下落の原因のなかで、購入後に対処できないものがひとつあります。

それは、建物の「立地」です。

立地には「最寄り駅までの距離」や「周辺施設」など、物件の魅力に深く関係する要素を多数含んでいます。
購入後に建物を移動させることはできないため、立地に対してとれる対策は「購入前にしっかりと吟味する」ことなのです。
これを怠ってしまうと取り返しがつかず、家賃が下落していくのを黙って眺めることになります。

購入後にできる対策はある?

「立地」という原因については、事前に吟味することが対処の方法でした。
それでは家賃の下落に対して、物件購入後にできる対策はないのでしょうか。

物件購入後、家賃の下がるタイミングは「入居者が入れ替わる」時です。

新たな入居者を呼び込む際、以前に募集をかけた時よりも経年劣化や周辺の新築物件の増加により、期待できる家賃は下がってくることが想定されます。
この対策としては、入居者の退去自体を防ぐほかありません。

これをテナントリテンション(入居者の維持・確保)と呼び、入居者に対して以下のような施策をとります。

  • ①日常的な問題への対応
  • ②緊急時の迅速な対応
  • ③更新料割引の提案
  • ④住宅設備の見直し
  • ⑤ハウスクリーニングの実施
  • ⑥入居者へのプレゼント

テナントリテンションには費用がかかりますが、退去によって入居者が入れ替わる際は家賃の下落に加え、「原状回復費用」「空室を埋めるための広告費用」も発生してきます。
これらを比較した上で、入居者を維持しつつ、物件を良い状態に保てるのであれば取り組む価値は十分にあるのではないでしょうか。

家賃下落の不安について、事前に下落の幅を想定しておくことはもちろん、購入前と購入後の対策を知っておくことで、解消できるのではないでしょうか。

目の前にある不安をひとつずつ解消し、有利な不動産投資をスタートさせましょう!

無料税金対策セミナー情報

勤務医ドットコムでは、医師の方向けに無料セミナーを全国各地で開催しています。
効果的な節税の方法や相続、資産形成、副業など、収入の多い医師の方にとって有益な情報をお伝えしています。セミナーでは個別相談も実施していますので、あわせてご活用ください。
先着順となっておりますのでお早目にお申込みください。

無料税金対策セミナー一覧はこちら

ピックアップ記事

  1. 節税効果はどれだけあるの?不動産投資1年目の確定申告をシミュレーション!
  2. こんなに安くてだいじょうぶかな……修繕積立金に潜む落とし穴
  3. どこを見ればいいの?レントロール確認時の基本テクニック!
  4. FXは玄人向け?不動産投資との比較
  5. ワンルーム投資の視点でみる法律や条例【民泊新法編】

関連記事

  1. コラム

    「子どもを医学の道へ進ませたい」医学部の費用を捻出する方法は?

    子どもを医学部に入れるためには学費をはじめ、多くの資金が必要になります…

  2. コラム

    不動産投資で高齢者向け住宅を経営するメリット・デメリット

    総務省統計局の2017年2月1日時点の人口データによると、日本の総人口…

  3. コラム

    「青色申告」で大幅節税!? 開業医なら知るべき確定申告の基礎知識

    勤務医の将来は大きく2つにわかれます。大学病院で働いている場合、勤続し…

  4. コラム

    不動産投資で税金対策|経費としてどこまで計上可能か

    預貯金を不動産に替え、家賃収入を得る不動産事業を始める投資家が増えてい…

  5. コラム

    多忙な医師が実践すべき簡単健康術

    患者の健康のために、日々ハードワークを続ける医師。多くの人から感謝され…

  6. コラム

    高収入の医師も注意が必要! 高額所得者が投資に失敗する理由

    高収入の医師は投資をして資産運用を行っている人も少なくありません。でも…

現在から65歳まで働いた場合の
納税総額はいくら? 簡単・お手軽診断

年収(※1)

万円

年齢(※2)

  • 入力いただいた数値を65歳までの平均年収として算出します
  • 生涯納税額を知りたい場合は、本格的に給与が増えた年齢を入力してください

あなたの想定生涯納税額は

taxです

結果をクリア

  • この金額はあくまで目安の金額です
  • 「(年収-控除額)×税率×65歳までの残りの勤続年数」の計算式で算出しています
  • 年収が増加すると納税額も増加します
年収 税率(住民税10%を含む)
年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

SEMINAR

節税対策や多忙な方でもできる不動産投資のノウハウをご紹介する無料セミナーを全国各地で開催中です。
詳しく見る

NEW ENTRIES

  1. 期限ギリギリ…駆け込み申告で大失敗!確定申告でやりがちなミス…
  2. 勤務医が今からできる資産形成とは? 税理士法人代表×不動産会…
  3. 「私はコレでキャッシュを残しました」不動産投資で大幅節税に成…
  4. 地震、火災…「災害」が起きた場合、投資した不動産はどうなる?…
  5. 重い税負担も…開業医は税務調査で「何を」調べられるのか?
keyboard_arrow_up