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利回りはどうなるの?家賃の下落による不安を解消

利回りはどうなるの?家賃の下落による不安を解消

「高利回りの物件が気になるけど、賃料はどれだけ下がってしまうのだろう……」

不動産業者に高利回りの物件を紹介されたけれど、家賃の下落が気になってなかなか契約に踏み切れない……という人も多いのではないでしょうか。

そんな不動産投資にまつわる不安を、ひとつずつ解消していきましょう。

今回は「家賃の下落」にスポットをあてます。

家賃下落、3つの原因

不動産投資をスタートした時に設定されていた家賃は、時が経つにつれ下がっていきます。
そのおおまかな理由として、次の3つがあげられます。

①建物の経年劣化

・入居者の日々の使用による、床や壁などの表層部や配管など設備の老朽化

②需要の低下

・周辺に新築物件が増え、保有している物件の競争力が下がる
・少し離れた場所に大型商業施設ができて発展した結果、そのエリアに需要が奪われる

③立地・利便性が良くない

・最寄りの駅から遠い
・ターミナルとなる駅へのアクセスが悪い
・近くにスーパーなど、日用品を取り扱っている施設がない

このうち、①建物の経年劣化は期間によって下落の幅が変わってきます。

経年劣化により、家賃は3段階で下がる!

建物は日々の使い方によって劣化状況が変わってきますが、ここでは一般的な新築物件の家賃の下落幅について、その変化を見てみましょう。

①築3〜10年

新築の物件に対しては、「設備が新しい」「他の人に使われていない部屋に住みたい」などの理由により、プレミアムがつきます。
これにより、近隣で同条件の物件に対して、家賃が一割程度高く設定されています。
しかし、更新のタイミングなどで入居者の入れ替わりがあると新築のプレミアムは消滅し、次の入居者に期待できる家賃は下がるでしょう。
周りに新築の物件が増えるとその影響も受けるため、下落の幅が最も大きい期間と言われています。

②築11〜20年

新築のプレミアムが消え、物件が築浅と呼ばれる期間に入ります。
競合する物件も同じく築浅のものになり、他物件との競争が落ち着いてくるため、家賃の下落幅も緩やかになってきます。

③築21年〜

新築〜築浅の期間を過ぎ、築古と呼ばれる物件となります。
築浅の時期よりも、さらに家賃の下落幅は緩やかなものとなります。

全体を通して見ると、物件の購入当初は家賃の下落幅が大きく、次第に緩やかになっていきます。
このような利回りの変化について、購入前にしっかりと想定しておきましょう。

家賃を下落させないための対策は?

ここまで見てきた家賃下落の原因のなかで、購入後に対処できないものがひとつあります。

それは、建物の「立地」です。

立地には「最寄り駅までの距離」や「周辺施設」など、物件の魅力に深く関係する要素を多数含んでいます。
購入後に建物を移動させることはできないため、立地に対してとれる対策は「購入前にしっかりと吟味する」ことなのです。
これを怠ってしまうと取り返しがつかず、家賃が下落していくのを黙って眺めることになります。

購入後にできる対策はある?

「立地」という原因については、事前に吟味することが対処の方法でした。
それでは家賃の下落に対して、物件購入後にできる対策はないのでしょうか。

物件購入後、家賃の下がるタイミングは「入居者が入れ替わる」時です。

新たな入居者を呼び込む際、以前に募集をかけた時よりも経年劣化や周辺の新築物件の増加により、期待できる家賃は下がってくることが想定されます。
この対策としては、入居者の退去自体を防ぐほかありません。

これをテナントリテンション(入居者の維持・確保)と呼び、入居者に対して以下のような施策をとります。

  • ①日常的な問題への対応
  • ②緊急時の迅速な対応
  • ③更新料割引の提案
  • ④住宅設備の見直し
  • ⑤ハウスクリーニングの実施
  • ⑥入居者へのプレゼント

テナントリテンションには費用がかかりますが、退去によって入居者が入れ替わる際は家賃の下落に加え、「原状回復費用」「空室を埋めるための広告費用」も発生してきます。
これらを比較した上で、入居者を維持しつつ、物件を良い状態に保てるのであれば取り組む価値は十分にあるのではないでしょうか。

家賃下落の不安について、事前に下落の幅を想定しておくことはもちろん、購入前と購入後の対策を知っておくことで、解消できるのではないでしょうか。

目の前にある不安をひとつずつ解消し、有利な不動産投資をスタートさせましょう!

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