こんにちは、『地方勤務医の不動産投資ブログ』のt-nakaと申します。今回の区分マンション投資についての話題ですが、自分が都市部に住んでいたらどのようにするかを考えてみました。
高所得者は不動産投資を行うと節税ができるという謳い文句がありますが、半分正解で半分間違いだと思います。給与所得と不動産所得は損益通算をしなければならないので、赤字になれば高い税率分が還付されるし、黒字になれば高い税率分を納税しなくてはいけないのです。不動産購入初年度は登記費用や不動産所得税などがあるため赤字化は容易ですが、それ以降は毎年赤字で節税とはなかなかいきません。赤字ということはその分儲かっていない状況ということなので、投資としても割に合わないと思います。
最近、副業が話題に上がること多くなりましたが、医師に対する金融機関に対する信用は大きいもので、不動産投資というよりは、長期的に不動産賃貸業を副業で行う方向をおすすめします。自分の場合も大都市圏に住んでいたら同じように考えると思います。そうなると5戸10室以上で事業規模とし、確定申告で青色申告を目指すことになります。
開業をすることをあまり考えていない勤務医であれば、いわゆるサラリーマンであることのメリットと事業主であることのメリットを両方享受できる可能性があります。勤め先の社会保険に入りながら、間接経費まで使えるのは大きなメリットです。また、妻が専業主婦のケースの場合は配偶者控除が使えなくなってしまいましたが、手伝ってもらい青色専従者給与といった形で経費とすることも可能です。
以上のようなことから、まずは税金面で優位になれる5戸10室を目指すことになると思います。
まずは区分マンションを購入する
最近は金融機関の貸付が渋くなっていますが、住宅ローンの限度額程度までであれば普通に融資してもらえました。なので、不動産投資歴が短いうちは銀行からの融資可能額の範囲内で戦略を立てていくことになります。
あくまで土地勘があり、しっかりとリサーチしたうえでの購入が大前提ですが、購入物件は手頃な区分マンションから始めることになるでしょう。区分マンションの購入理由ですが、まずは購入物件自体を探すことや売買の仕方、帳簿付けに慣れることが重要ですし、1棟ものは失敗したときのダメージも大きくリカバリー不能になってしまう可能性があるからです。
そして、金融機関や不動産業者との信頼関係の築き方も勉強していきます。不動産会社や金融機関も不動産投資を実際にしている立場とこれから始める立場では対応がまったく違いました。やはり高い買い物でスピード勝負なところもあるので、当たり前ですが、購入できる人にいい話（競合が多くいる優良物件）をもっていくようです。
また、不動産投資においては、最初から成功する人はなかなかいないので、気負わず少しずつ少しずつというスタンスでいくしかありません。
区分マンションを購入したら、次は1棟もので勝負をかける
さて、区分マンションを購入し、不動産投資に慣れてきたらいよいよ最初の勝負の時です。一気に事業規模まで拡大しましょう。勤務医として働いている医師であれば、外勤でいろいろな土地に足を運んでいると思うので、その際に気に入った場所で新築でも築古でもいいので1K×8室以上のアパートを探します。実際に気に入った物件や土地というのはなかなか買えないもので、探し始めてから数年かかっても仕方ないところです。そんなとき、どうしても買いたい病にかかると思いますが、我慢することが大切です。8室のアパートであれば残り区分マンションでいいかもしれません。
また、築浅の中古のマンションを住宅ローンで購入して住んで、数年後に賃貸に出すことも考えるかもしれません。やはり、規模拡大のスピードは遅くなってしまいますが、金利が安く住宅ローン減税が受けられるのはかなりのメリットなのです。私だったらとりあえず、マンションを住宅ローンで購入して、何かしらの理由をつけて賃貸に出し、自分は安い病院の宿舎で過ごすという生活をしていたかもしれません。
まとめ
アパートが良いとか区分マンションが良いとか、新築が良いとか築古が良いとかそういう話はナンセンスで、それぞれにメリット・デメリットがあります。それらを考慮したうえで物件を評価し、お手頃であれば購入し、そうでなければ見送ればよいだけです。
区分マンションの性質上、出口戦略はそのまま所有し続けるか、手放すかの２択しかないのでシミュレーションはしやすいかと思います。そして金額的にも一番負担が少ないと思います。株などのように一気に値上がりをすることもなければ、値下がりすることはありません。まずはやってみて不動産投資が好きなようであれば続ければよいし、合わないのであればやめればよいだけです。
やらないで後悔するよりやって後悔する、少しでも不動産投資に興味があればやってみることをおすすめします。
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