住宅ローンと不動産投資ローンの違い

テクニックの前に、まずは「住宅ローン」と「不動産投資ローン」それぞれの特徴をみていきましょう。2つのローンは別物であり、不動産投資ローンの審査基準として求められるものを理解することが融資交渉の第一歩となります。

〈住宅ローン〉
マイホームを購入する際、自己資金の不足分を補うためのローン。「個人の信用力」がおもな審査基準となり、勤務先や勤務年数、年収などの「属性的な審査」と、現時点までの債務履歴などの「信用情報」が調査されます。

安定した収入があり、過去にローン事故等が無ければ借りられる可能性は高く、年収の7倍がひとつの目安と言われています。

〈不動産投資ローン〉
賃貸目的で分譲マンションの一室を購入する場合などに受けるローン。「個人の信用力」に加え、それと同等以上に「不動産の収益力と担保力」が重視されます。

投資する物件の家賃収入によってローンが返済されるため収益力が求められることに加え、仮に返済不能となった場合でもその不動産を担保として資金を回収できるよう、立地条件や資産としての評価といった担保力が求められるのです。

金融機関ごとに審査基準は異なり、最も低いところで年収の5倍程度、最も高いところでは20倍にもなるようです。

融資に積極的な金融機関を探そう!

不動産投資ローンの審査基準を抑えたら、次は実際に融資をうける金融機関探しです。幅広く取り扱われている住宅ローンに比べ、不動産投資ローンに対しては消極的な金融機関が多いと言われています。

その理由として、「住宅」が生活していく上での耐久消費財産であるのに対し、不動産投資は空室リスクや物件価値の下落といった、さまざまなリスクを含んでいるからです。メガバンクなどの大手銀行は不動産投資ローンの対象として、富裕層をおもな対象としており、その審査ハードルは高めに設定されているようです。

これに対し、都市銀行や地方銀行、信用金庫の中には審査のハードルを柔軟に設定しているところが多いと言われているため、物件の紹介元である不動産業者に金融機関についての相談をしてみるのも良いかもしれません。

融資交渉時の3つのポイント

不動産投資ローンに対して積極的な金融機関を見つけたら、いよいよ融資の交渉です。

融資交渉をする上で重要となるポイントは「金利」「融資期間」「頭金」の3点です。借りる側からすると低金利で返済期間が長期のものほど有利となるのですが、貸す側からすると低金利になるほど利益は減り、期間が長くなるほど回収のリスクは高まります。

この3つの要素は相関関係にになっているため、自分の理想とするローンに近づけるためには、以下のように交渉するとよいでしょう。

・「金利」を低くしたい場合
融資期間を長く、頭金を多くいれる

・「融資期間」を長くしたい場合
金利を高く、頭金を多くいれる

・「頭金」を少なくしたい場合
金利を高く、融資期間を長くする

また、不動産投資のスタイルによって理想の融資の形が変わってくるため、まずは自身の投資スタイルを確立させることも重要です。

融資を活用して、リターンを高める!

金融機関から有利な条件で融資を引き出すことができれば、それは不動産投資においてとても大きなアドバンテージとなります。

金融機関の視点を知り、その中で積極的なパートナーを見つけ、自身のスタイルに合わせて交渉をすることで、好条件な融資を引き出すことにつながっていくでしょう。

そのためには、小手先のテクニックに頼るのではなく、物件選びにおいてその物件の「収益性」「担保力」を見極めることが重要です。

・過去記事「【ワンルーム投資の視点でみる用語解説】不動産価格の鑑定手法編」
https://ft-academy.jp/2018/03/12/investment_glossary/

融資のレバレッジをうまく利用しながら、みずからの強みを活かした不動産投資をしていきましょう!