節税目的のマンション経営にはどんなリスクがあるのか

節税だけを期待してマンションを経営することのリスクと注意点

節税だけに重きを置いてマンション経営をすることには、どんなリスクが伴うのでしょうか。

①節税効果よりも赤字のダメージが大きくなる可能性

所得税や市県民税などを節税するためには、収支が赤字かそれに近い状態であれば、節税効果がより高いものです。
そのため、費用がかかるということにあまり抵抗がない思考回路になってしまう可能性があります。

しかし、経営当初はともかく、マンション経営をする上で、収益を上げずにずっと赤字経営になってしまうと、投資の意味がありません。
トータルで見て、赤字であっても節税効果の方が高ければ問題はありませんが、節税効果よりも赤字のダメージの方が大きいような場合には注意が必要です。

②単純に費用がかかってしまう

マンションは戸建てに比べて相続税評価額も低く抑えることができ、節税対策としてもメリットが大きいことから、節税目的で高額所得者に人気が高いと言われています。
家賃収入が安定していれば、不労所得として毎月一定の金額を得ることができます。

その一方で、保有しているワンルームマンションが一室だけの場合は、空室になった時に収益がゼロになるというリスクがあります。
また、退去者が出たあとはハウスクリーニングをしたり、場合によってはリフォームをしたりする必要があり、費用がかかるというリスクもあります。
これは他の投資方法と比べてのリスクとも言えるでしょう。

節税対策として有効な投資手段とは?

マンション経営にはリスクがつきものではありますが、逆に節税対策として有効な手段はあるのでしょうか。

居住用と投資用物件を併用することで、住宅ローン減税を

マンションを購入する時に、一括ではなく住宅ローンを組む人も多いかもしれません。
この住宅ローンですが、実は住宅ローン控除という制度があり、一定額を費用計上することで節税の対象になるのです。

しかし、投資用の物件を購入した時には住宅ローン控除は適用されません。
節税対策として考えるのであれば、居住用と投資用物件を併用することも有効です。
例えば自宅を併設したマンションを建設したり、まずは居住用として利用し、あとから投資用物件にしたりするなどの方法を採ることで、住宅ローン控除による節税効果が見込めます。

ただ、住宅ローン控除が適用になるのはあくまで居住用の部分のみ。
投資用部分については控除の対象とはならないので、注意してください。

節税対策としては新築と中古物件、どちらが有効な投資手段なのか?

一般的に、新築物件は中古に比べて価格の下落が大きいと言われています。
そのため、自分で一棟を建設するのではなく、一室から数室を購入してマンション経営をするならば中古物件から選ぶ方がリスクは少ないと考えられます。

しかし、中古物件の場合はすでに減価償却が進んでいるものもありますし、賃貸に出す際に大幅なリフォームが必要な場合もあります。
一方で新築物件だったとしても、その後のエリアの変化によっては資産価値が大きく上がる可能性もあり、投資物件としてベストチョイスだったということも少なくありません。
そのため、一概に中古物件と新築物件のどちらのリスクが大きいかということは言えないのです。

相続税対策として、「売りやすい」物件を選ぶことも重要

経営しているマンションが相続対象になった時には、相続税がかかります。
相続税は相続開始を知った日の翌月から10ヶ月以内に納めなければなりません。

そのため、もしも相続財産がほとんどこのマンションのみで、相続税を納められるだけの現金がない場合や、相続人がマンションを不要だと思った場合には、マンションを売却して現金に換えることになります。
その時に大きく価格が下落していたり、買い手がつかなかったりということを防ぐためにも、売りやすい物件をあらかじめ選んでおくことが節税対策としても重要です。

マンション経営は、方法によっては節税対策になりますが、節税だけを主な目的にしてしまうと、それに応じたリスクヘッジが必要です。
まずはマンション経営のリスクを把握し、その上で自分のライフプランにあった節税対策を採ることをおすすめします。