不動産投資への興味を持ちつつも、不安があるせいでなかなか最初の一歩が踏み出せない、そんな人も多いのではないでしょうか。
不動産投資のさまざまな不安をひとつずつ解消していきましょう。
今回は「金利の上昇」にスポットをあてます。
金利の上昇
「金利の上昇」と聞くと、不動産投資をする上でローン支払いにおける利息の増加というネガティブなイメージを持つのではないでしょうか。
金利の上昇が不動産投資へ実際にどんな影響を与えるのか。
シミュレーションを通してイメージしていきましょう。
元利均等返済と元金均等返済
不動産をローンで購入する際、その返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。
たった一文字の違いですが、その内容は大きく異なります。
実際のシミュレーションを行う前に、まずは元利均等返済と元金均等返済それぞれのポイントを比較してみましょう。
| 返済方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 元金均等返済 | ・返済額（元金＋利息）が一定のため、返済計画が立てやすい ・元金均等返済に比べ、返済開始当初の返済額が少ない |
・同じ返済期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多い ・借入金残高の減り方が遅い |
| 元利均等返済 | ・返済額（元金＋利息）は返済が進むにつれ少なくなっていく ・元利均等返済に比べ、元金の減少が早いため、同じ返済期間の場合、元利均等返済よりも総返済額は少ない |
・返済開始当初の返済額が最も高いため、当初の返済負担が重く、借入時に必要な収入も高くなる |
2つの返済方法についてどちらかを選ぶ際、返済額の比較だけではなく、自身のライフスタイルも考慮して決めることが大切です。
夫婦共働きで数年以内に出産を見込んでいる場合、妻が育児のために仕事を辞めると世帯収入が減少します。当初の返済額が少ない「元利均等返済」の選択が無難といえるでしょう。
すでに教育費のピークが過ぎ、家計にゆとりがある場合は、「元金均等返済」を選択することで返済総額をおさえることができます。
また元利均等返済でも「繰上返済」を併用することで総返済額を少なくすることが可能です。元金均等返済を選ぶ際は毎回の返済額に無理がないかをしっかりとシミュレーションしておきましょう。
モデルケースからみる返済シミュレーション
それではモデルケースをあげ、
①元利均等返済と元金均等返済それぞれの返済方法
②元金均等返済で11年後に金利が上昇した場合
をシミュレーションしてみましょう。
| ローン総額 | 2,000万円 |
|---|---|
| 借入期間 | 35年 |
| 購入時の金利 | 2％ |
| 上昇後の金利 | 3％ |
①元利均等返済と元金均等返済の比較
| 元利均等返済（金利2％） | 元金均等返済（金利2％） | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 年 | 返済額 | 利息 | 元金 | 残高 | 返済額 | 利息 | 元金 | 残高 |
| 1 | 795,031 | 396,359 | 398,672 | 19,601,328 | 966,190 | 394,762 | 571,429 | 19,428,571 |
| 5 | 795,031 | 363,183 | 431,847 | 17,924,530 | 920,476 | 349,048 | 571,429 | 17,142,857 |
| 10 | 795,031 | 317,805 | 477,225 | 15,630,972 | 863,333 | 291,905 | 571,429 | 14,285,714 |
| 20 | 795,031 | 212,243 | 582,787 | 10,295,518 | 749,048 | 177,619 | 571,429 | 8,571,429 |
| 30 | 795,031 | 83,331 | 711,700 | 3,779,864 | 634,762 | 63,333 | 571,429 | 2,857,143 |
| 35 | 795,031 | 8,546 | 786,484 | 0 | 577,619 | 6,190 | 571,429 | 0 |
| 返済総額 | 27,826,073 | 返済総額 | 27,016,667 | |||||
| 利息総額 | 7,826,073 | 利息総額 | 7,016,667 | |||||
②元金均等返済 金利２%と3%の比較（11年目から3%に上昇）
| 元金均等返済（金利2%） | 元金均等返済（11年目より金利3％） | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 年 | 返済額 | 利息 | 元金 | 残高 | 返済額 | 利息 | 元金 | 残高 |
| 1 | 966,190 | 394,762 | 571,429 | 19,428,571 | 966,190 | 394,762 | 571,429 | 19,428,571 |
| 5 | 920,476 | 349,048 | 571,429 | 17,142,857 | 920,476 | 349,048 | 571,429 | 17,142,857 |
| 10 | 863,333 | 291,905 | 571,429 | 14,285,714 | 863,333 | 291,905 | 571,429 | 14,285,714 |
| 20 | 749,048 | 177,619 | 571,429 | 8,571,429 | 837,857 | 266,429 | 571,429 | 8,571,429 |
| 30 | 634,762 | 63,333 | 571,429 | 2,857,143 | 666,429 | 95,000 | 571,429 | 2,857,143 |
| 35 | 577,619 | 6,190 | 571,429 | 0 | 580,714 | 9,286 | 571,429 | 0 |
| 返済総額 | 27,016,667 | 返済総額 | 28,808,332 | |||||
| 利息総額 | 7,016,667 | 利息総額 | 8,808,333 | |||||
元利均等返済では金利が上昇しても返済額はかわりません。
購入時の返済総額だけでみると元金均等返済のほうが低いですが、金利が上昇すると元金均等返済は返済総額に差が生じてきます。
上昇の度合いによっては元利均等返済の総額よりも高額になるでしょう。
金利上昇がもたらすメリット
金利が上昇しても、元利均等返済を選択していれば返済額への影響はありません。
そして、「良質な物件を低価格で購入するチャンス」も考えられます。
これは、金利上昇により利回りが低下すると物件が売れにくくなるため、不動産の価格が下がるためです。
価格面で有利な物件が増えることでしょう。
最初の一歩を
低金利の今、金利が固定される元利均等返済は有利な選択肢といえるでしょう。
不動産投資を始めるチャンスでもあります。
また、金利が上昇していくことで新たなチャンスもうまれてきます。
目の前にある不安をひとつずつ解消し、有利な不動産投資をスタートさせましょう！
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