不動産投資を行うにあたり、法律や条例の知識も必要となります。
不動産に関する法律・条例について、ワンルームマンション投資という切り口から見ていきましょう。
今回は「区分所有法」についてです。
区分所有法とは
分譲マンションなど、構造上区分され独立して住居・店舗・事務所、または倉庫その他建物としての用途に供することができる一棟の建物を「区分所有建物」といいます。
「区分所有法」は、このような建物に関する権利関係や管理運営について1962（昭和37）年に定められた、民法の特別法です。
正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」といい、「マンション法」と呼ばれることもあります。
区分所有建物は通常の建物に比べると所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高くなります。
各区分所有者が単独で所有する住戸部分を「専有部分」、
エントランス・共用廊下・屋上などの建物部分やエレベーター・電気・給排水などの共用設備など、各区分所有者が単独所有とすることができない部分を「共用部分」といいます。
意外なところで、ベランダ・バルコニー・専用庭は専有部分ではありません。
これらは全区分所有者の合意にもとづき、特定の居住者が専用に使う権利を認めているもので、「専用部分」という位置付けになります。
分譲マンションの急速な普及に伴って、分譲マンションの管理運営に関するトラブルや、不動産登記の事務が煩雑になるなど、問題点が生じました。
そのため1983（昭和58）年に区分所有法は大幅に改正。
区分所有者が管理組合を構成すること、集会での多数決主義、建替え制度、敷地利用権と専有部分の一体化などが定められました。
次は区分所有のメリットについてみてみましょう。
区分所有はローリスク・ローリターン
区分所有で不動産投資をするメリットは、少ない投資額でスタートできることです。
アパートや土地をまるまる一棟所有するのにくらべるとリターンは少ないですが、購入時や物件の管理・維持にかかる費用も比較的少ないといえるでしょう。
また、リスクの分散も可能です。
様々なエリアへ2件・3件と投資先を増やしていくことで、地震などの災害が起きても損失を少なく抑えることができます。
様々なエリアの情報を知ることで、不動産投資に対する知識も広がっていくでしょう。
デメリットとして、区分所有を含む不動産投資には「空室リスク」があります。
賃貸物件を経営する上で避けられないリスクですが、一度借り手がつけば長期的に住む人も多いため、安定的に収入を得ることができます。
不動産投資は株式投資やFX投資などと比べてリターンが低いかもしれません。
しかし、株式投資やFX投資はハイリスク・ハイリターンであるため、損失が大きくなる場合もあります。
長期的に見ると不動産投資、その中でも区分所有でリスクを分散させつつリターンを安定させることで、トータルリターンを大きくすることも可能です。
ワンルーム投資時のポイント
区分所有であるワンルーム投資で賃料収入を安定的に得るポイントが2つあります。
- 空室リスクが少ない、人気のあるエリアの物件を選ぶ
- 入居者が長期的に住みたいと思う物件を選ぶ
リスクの少ない投資先を選ぶことができれば、堅実に資産をつみかさねていくことができるでしょう。
ワンルームの中でも価格の安い中古物件からスタートし、徐々にレベルの高い物件も視野に入れながら投資先を増やしていくことで、無理のない不動産投資が可能となります。
不動産投資について基本的な知識を身につけるかたわら、法律や条例など周辺の知識を広げていくことで、物件を選ぶ際の判断基準の増加・トラブルの事前回避などにつながり、その成功率は確実に高まっていきます。
自身のライフプランにあわせてリスクを最小限に抑えつつ、安定したリターンを得るための不動産投資を進めていきましょう。
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