不動産投資における経費の考え方

不動産投資を行う上で「必要経費」として計上するためには、「当該不動産を第三者に貸し付けて家賃収入を得る」ために支出したものか否かがポイントとなります。
また、基本となりますが、不動産投資における総所得を算出するには、

「不動産所得　＝　総収入金額（家賃収入・礼金など）－　必要経費」

の計算式に当てはめることができ、不動産収入における所得税を算定するには、不動産所得に該当する所得税率を掛けることで求めることができます。

所得税の納税を少しでも少なくしたいという場合は、必要経費を把握し適切に計上することが大切です。
領収証などはきちんと保管し、都度帳簿につけておくことを心がけましょう。

計上できる代表的な経費

ここからは、不動産所得を算出するために計上することができる代表的な経費をまとめました。
ひとつずつみてまいりましょう。

①管理費

建物管理を委任した会社に対して払う費用です。
建物全般の保守点検や管理組合の運営、共有スペースの維持管理などを委任することができます。

②賃貸管理手数料

家賃の収受システムの管理や入退去、更新手続きに関する手続きの委任に関わる手数料です。
建物管理を委任した会社が賃貸管理まで請け負うことがあります。

③修繕費積立金

将来、大規模改修が必要になった場合に備える積立金です。
経費とは若干毛色が異なる費用ですが、積立時に経費計上し、実際に改修を行う際には積立金を取り崩す形で消費します。
（勘定としては、改修時には経費として認められません）

④減価償却費

建物などの資産は経年と共にその価値が下がっていきます。
減価償却を行うことによって「一年間の使用に相当する分」を経費計上し、資産価値を適正化させる会計上の手続きを差しています。

⑤修繕費

退去後の現状復帰のための修繕工事などの費用が当てられます。
床の張り替えや壁紙の張り替えなどがこれにあたります。
ただし、その投資物件の資産価値を高めるために行われるリノベーションやリフォームなどは修繕費としてではなく、「資本的支出」として計上する必要が生じます。

⑥税金関係

毎年発生する固定資産税や、不動産を取得した時に発生する不動産取得税、入居契約や不動産購入時に発生する印紙税などは経費に含めることができます。
不動産事業として法人を立ち上げ、不動産投資を事業として行う場合には事業税（法人税など）も経費に含めることが可能です。

⑦ローンの支払利息

不動産投資ローンを借り入れ、毎月の返済時に支払う借入利息は経費計上が可能です。
ただし、建物に関する借り入れ部分の利息のみがこのルールに当てはめることができます。
（土地は対象外）不動産所得が赤字決算になった場合は、この利息は経費として計上することができません。

⑧損害保険料

投資物件に掛けた火災保険料や地震保険は費用として考えることができます。
ただし、三年契約で一括前払い等といった契約の場合、費用として計上できるのは三年契約のうちの一年分に該当する金額のみです。
三年間契約・保険料一括前払い3万円である場合、一年分の保険料に該当する1万円を経費計上し、三年間続けて1万円ずつ経費にあげていきます。

⑨士業報酬・手数料

税理士に経理作業や確定申告書の作成を依頼した場合の手数料や顧問契約料なども経費に含めることができます。
税理士のみならず、行政書士に契約書の作成を依頼した場合や、司法書士や土地家屋調査士に建物の登記を依頼した場合も経費に含めることができます。

⑩その他の経費

遠方にある所有物件の確認のために生じた交通費や、不動産管理・投資に関する書籍購入費用、その他不動産管理や投資で生じた郵送料や電話代（通信費）等がこれにあたります。
ただし、常軌を逸する経費計上は税務調査の対象となる可能性があるので注意が必要です。

⑪不動産売却時に掛ける経費

不動産を売却した際に支払う仲介手数料や、測量費、住民に渡す立ち退き料や建物解体費用などは経費として計上することが可能です。

経費としてみなされない費目とは

何度か触れていますが「不動産経営と関連性がない支出は経費にあたらない」とされています。
遠方にある不動産物件を確認するために使った交通費・ガソリン代などは経費として計上することができますが、同じ車を業務以外の用途で使った場合は、その分のガソリン代や経費は計上対象外となります。

また、投資の目的で購入した住宅を自宅に流用した場合は、その住宅にかかる経費は計上できません。
この通り、私生活との混同はNGです。特に青色申告等を行う個人事業主として投資を行う方は注意が必要です。

また、不動産購入時よりも低い価格で売却することになり、売却損が発生した場合、この損失分を計上することができません。
損が出てもその土地の価値が現況として適性に評価された結果の価格であるとみなされます。

どれが経費にあたるのかわからない、どんな経費に当てはめれば良いのか？最終的に税務署へ提出する書類作成が煩雑だなどという方も多くみられます。
兼業で不動産投資をしている方であれば、尚のことでしょう。

知識として覚えておくことは経営状態を把握するために必要ですが、業務の煩雑化を防ぐために管理会社に経理を含む業務委託することや、税理士・会計士に経理業務を依頼することも検討されると良いでしょう。