20代の医師が資産形成をしていく中で以下のようなことを考えることはないでしょうか？
・ 早いうちに資産形成をしてFIREしたい
・ 貯金が少ないためまとまった投資ができない
・ 20代に最も有利な資産形成の方法を知りたい
不動産投資は、20代だからこそ得られるメリットがありまとまった資金がなくても始められる資産形成の一つです。本記事では、20代で不動産投資を始める4つのメリットについて資産形成やFIRE達成の具体的なシミュレーションを交えて解説していきます。
20代で不動産投資を始める4つのメリット
20代で不動産投資を始めるメリットは、以下の4つです。
・ FIREできる可能性が高い
・ 老後に向けて着実に資産形成ができる
・ 長期の融資を受けやすい
・ 損失が出てもリカバリーしやすい
一言で述べるなら「時間をかけて着実かつ安全に資産形成ができる」というメリットがあります。
FIREできる可能性が高い
20代で不動産投資を始める場合、運用状況によっては30～40代でFIREを達成できる可能性があります。なぜなら金融機関からの融資を受けて物件を購入し運用期間中にローンを全額繰り上げ返済したりローン完済まで物件を運用し続けたりすることで早ければ30代の間に無借金の状態で物件を保有することができるからです。
実質家賃収入を全額手元に残すことができれば生活水準によっては、FIREを達成できる可能性はおおいにあるでしょう。具体的に20代で不動産投資を始めた場合のシミュレーションをしてみます。
＜設定条件＞
| 物件条件 | 融資条件 | ||
|---|---|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 | 借入金額※ | 3,000万円 |
| 表面利回り | 10％ | 借入期間 | 20年 |
| 空室率 | 10％ | 金利（固定） | 2％ |
| 諸経費率 | 15％ | ||
※購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用等）は自己資金から支払い、フルローンを想定
＜キャッシュフローシミュレーション＞
| 年間支出 | 年間収入 | ||
|---|---|---|---|
| ローン返済 | 183万円 | 家賃収入 | 300万円 |
| 空室控除・諸経費 | 75万円 | 合計 | 300万円 |
| 合計 | 258万円 | キャッシュフロー | **42万円** |
＜借入残高シミュレーション＞
| 経過年数 | 借入残高 | 経過年数までの 年間必要貯蓄額※ |
|---|---|---|
| 5年 | 2,358万3,954円 | 471万6,791円 |
| 7年 | 2,083万2,572円 | 297万6,082円 |
| 10年 | 1,649万3,720円 | 164万9,372円 |
| 15年 | 865万8,451円 | 57万7,230円 |
| 16年 | 699万5,240円 | 43万7,203円 |
| 17年 | 529万8,462円 | 31万1,674円 |
| 18年 | 356万7,433円 | 19万8,191円 |
| 19年 | 180万1,466円 | 9万4,814円 |
| 20年 | 0円 | 0円 |
※当該経過年数時点で借入残高を全額繰り上げ返済するために必要な年間貯蓄額
本シミュレーションの場合、ローンの完済後は空室率および諸経費を控除しても年間225万円（月間約18万7,500円）のキャッシュフローを得ることができます。そのため生活水準や家族構成によっては30～40代でFIREを達成することも十分に可能です。20年間でローンを組んだとしても30～40代でのFIREが視野に入る点は、20代で不動産投資を始めるメリットの一つといえます。
老後に向けて着実に資産形成ができる
老後を60歳以降と設定して見据えた場合、20代で不動産投資を始めれば資産形成に充てることができる時間が約40年もあります。そのため着実に経済的基盤を築くことが可能です。一般的に投資におけるリスクとリターンは比例関係にあるため、少ない資金から短期間で大きな資産を形成しようとすると高いリターンを狙うために高いリスクをとらなければいけません。
不動産投資であれば賃貸需要が見込めないエリアの物件や適切な維持管理がされていない築古物件などハイリスク・ハイリターンな物件に投資をするといった具合です。20代からのスタートであれば賃貸需要が多く適切な維持管理が行き届いた都心部の物件に投資をするローリスク・ローリターンの方法を選択しても時間をかけて盤石な資産形成が期待できます。
長期の融資を受けやすい
金融機関からの融資を受けて物件を購入する場合、融資審査を受けることが必要です。融資審査では、借入時の年齢や完済時の年齢を加味する金融機関が多いため、長期の融資を受けるにあたっては返済期間を長くとれる20代が最も有利といえるでしょう。長期で融資を受ける最大のメリットは、毎月の返済額を低く抑えられかつキャッシュフローを確保しやすくなることです。
借入期間の長短でキャッシュフローにどれほどの差が出るかシミュレーションしてみましょう。
＜設定条件＞
| 物件条件 | 融資条件 | ||
|---|---|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 | 借入金額※ | 3,000万円 |
| 表面利回り | 10％ | 金利（固定） | 2％ |
| 空室率 | 10％ | ||
| 諸経費率 | 15％ | ||
※購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用等）は自己資金から支払い、フルローンを想定
本条件において、入期間を15年・20年・25年・30年・35年としてキャッシュフローを算出します。
＜キャッシュフローシミュレーション＞
| 借入期間 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 年間キャッシュフロー | －7万円 | 42万円 | 72万円 | 91万円 | 105万円 |
キャッシュフローの最大化を重視した不動産投資では、借入期間を長くとることが有効な選択肢の一つです。そのため長期で融資を受けやすい点は、20代で不動産投資を始めるメリットの一つといえます。
損失が出てもリカバリーしやすい
不動産投資も投資のため、物件価格の変動や空室期間の長期化、修繕費の発生などの要因で損失が出てしまうリスクがあります。「損失のリカバリー」という観点からも20代で不動産投資を始めることは、以下2つの点においてメリットがあるといえるでしょう。
* 労働収入を得られる期間が長い
* 損切りをしてリスタートできる時間的な余裕がある
20代は、自らが働いてお金を稼ぐことが長期間可能です。そのため空室による一時的なキャッシュフローの悪化や突発的な修繕費が発生したとしても労働収入から補てんできる可能性が高いといえます。自分の投資方針に合わない物件を購入し損失が出ている場合には、一度損切り（物件売却）をして仕切り直し（物件の再購入）する選択もできるでしょう。
50～60代で不動産投資の軌道修正をする場合、年齢が原因で融資を受けられなかったりリスク許容度が低くなっていたりする可能性がありスムーズな投資活動ができない可能性もあります。しかし20代であれば一度失敗したとしても軌道修正をしてリスタートを切るための時間的な余裕があるため、リカバリーをしやすいといえるでしょう。
早く始めるほど時間を味方につけられる
不動産投資を20代という早い時期に始めることで時間を味方につけた資産形成が行えます。具体的に時間を味方につけた資産形成のメリットは、以下の2点です。
* 投資期間を長くとることができる
* 複利効果を最大化できる
不動産投資において投資期間を長くとることができると長期の融資を受けてキャッシュフローを高めたり借入金の繰り上げ返済に向けた資金を貯蓄したりすることが可能です。そのためあえてハイリスク・ハイリターンな投資をしなくても十分な資産形成が期待できます。複利とは、利息を元本に組み入れ増えた元本に対してさらに利息が付くことです。
利息を元本に組み入れない状態を「単利」といいます。複利効果によって資産の増加を加速度的に行うことが期待できるでしょう。不動産投資における複利運用とは、得られたキャッシュフローで新規物件を追加購入してキャッシュフローをさらに高める運用のことです。以下の条件で25年間にわたって物件を運用した場合、複利と単利運用で資産額にどの程度の差が出るかをシミュレーションしてみます。
＜設定条件＞
| 物件条件 | 融資条件 | ||
|---|---|---|---|
| 物件価格 | 5,000万円 | 借入金額 | 5,000万円 |
| 表面利回り | 10％ | 借入期間 | 25年 |
| 空室率 | 10％ | 金利（固定） | 2％ |
| 諸経費率 | 15％ | ||
＜キャッシュフロー＞
| 年間支出 | 年間収入 | ||
|---|---|---|---|
| ローン返済 | 255万円 | 家賃収入 | 500万円 |
| 空室控除・諸経費 | 125万円 | 合計 | 500万円 |
| 合計 | 380万円 | キャッシュフロー | **120万円** |
＜複利運用時の物件追加購入＞
* 8年に1度、1,000万円の物件を1件キャッシュで追加購入
* 購入の翌年から追加購入分のキャッシュフローを合算
* 追加購入物件の諸条件（価格以外）は1件目の物件と同様
＜資産増加シミュレーション（累計）＞
| 運用期間 | 10年目 | 15年目 | 20年目 | 25年目 |
|---|---|---|---|---|
| 単利運用 | 1,200万円 | 1,800万円 | 2,400万円 | 3,000万円 |
| 複利運用 | 1,350万円 | 2,325万円 | 3,600万円 | 5,025万円 |
| 差額 | **150万円** | **525万円** | **1,200万円** | **2,025万円** |
※上記でシミュレーションした金額は手元に残る金額とは限りません。
本シミュレーションから貯まったキャッシュフローで物件を追加購入することで資産規模とキャッシュフローの増加ペースを早められることが分かります。運用期間を長くとるほど複利効果の恩恵を多く享受できるため、20代で不動産投資を始めることで時間を味方につけた資産形成ができるといえるでしょう。
計画的な不動産投資で盤石な資産形成を
20代という早い時期に不動産投資を始めることでリスクを抑えつつ時間を味方につけながら資産形成をしやすくなります。盤石な資産を構築することで30～40代という若くて健康な時期のFIRE達成を狙いつつ老後の経済的な安心を得ることが期待できるでしょう。不動産投資は、まとまった資金を用意するのが簡単ではない20代でも優位性をもって行うことができます。
そのため20代から不動産投資で資産形成を始めることは合理的な選択肢の一つといえるでしょう。
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