相続税を不動産投資によって節税する方法

不動産投資によってどのような税金が節税できるのか

そもそも、不動産投資によってどんな税金が節税対象になるのでしょうか。
個人、会社ともに、所得税や相続税、場合によっては市県民税や法人税なども節税できることがあります。

・法人税以外の節税の仕組み

法人税とその他の税金とでは、節税の仕組みが異なります。
まずは法人税以外の節税の仕組みについて見ていきましょう。

不動産投資をする際には、購入費用がかかったり、賃貸するための設備投資をしたりといった経費がかかります。
そういった経費は、年末調整や確定申告のときに所得の総額から控除できるため、課税対象額の金額を減らすことができるというわけです。

例を挙げてみましょう。
例えば、不動産投資前の年間所得が2,000万円、仕事上での必要経費が800万円かかっていたとします。
単純に計算すると、課税対象額（所得税や市県民税の計算の元となる金額）は1,200万円です。（わかりやすくするために、いろいろな控除額を度外視しています）

しかし、仮に不動産投資を始めて不動産所得が100万、不動産投資にかかった経費が300万だとすると、課税対象額は総所得2,100万—経費1,100万＝1,000万円となるのです。

もちろんどこかの時点で不動産投資はプラスに転じる必要がありますが、赤字が出てしまった年はこのように節税を見込むことが可能です。

・相続税の節税の仕組み

一方相続税の節税の仕組みはこれとは異なります。
現金などで同じ額の資産を保有するよりも、不動産で保有しておいた方が、課税額が低いというのがその理由です。

例えば、1億円の資産を現金で保有している場合、相続税は30％となります。
700万円の控除があるとして、実際にかかる金額は279万円。しかし、もしもこのお金をそのまま不動産投資に回した場合、相続税はそれよりも安くなる可能性が高いのです。

その理由は評価額にあります。
建物の場合は固定資産税評価額、土地の場合は路線価などからその評価額を割り出しますが、総じてこの評価額と実際売買されている不動産の額とは乖離しており、数割単位で売買価格よりも低いことが多いようです。

例えば1億円で不動産を購入した場合、評価額がそれよりも低い金額であれば、その評価額に対して相続税がかかるのです。これが、相続税を節税できる仕組みです。
ただ、評価額の計算は相続時点で行われるため、なんらかの事情で地価が上がるリスクは押さえておく必要があるでしょう。

相続税を不動産投資で節税するための方法とは

不動産投資で相続税を節税できる仕組みについて説明してきました。
現金で財産を保有している場合に比べて、不動産で保有している方が、節税効果が高い傾向にあります。
より節税効果を高めるための一つの方法として、一軒家とマンションを比較してみましょう。

相続税を計算するもととなる評価額ですが、マンションの場合は、土地と建物でまず評価額を算出します。
そこに、自分が保有している持ち分の割合を乗ずるという方法で計算するものです。

そのため、同じ面積の不動産であっても、戸建てよりもマンションの一室の方が評価額は低くなりますし、同じマンションでも、床面積が小さい方の評価額が低くなります。
節税を重視して不動産投資をするならば、この特長を活かすという手もあります。

不動産投資では、所得税や市県民税のほか、相続税も節税できる可能性があります。
不動産投資を上手に活用することで、より多くの財産を残すことができるのです。