FIRE（Financial Independence Retire Early）を目指して30代の勤務医をはじめとする医師が不動産投資を始めようとしている人の中には、以下のような点に疑問を感じる人もいるのではないでしょうか。
■ FIREを達成するに必要な資産額（物件規模）
■ FIREを達成するまでの具体的な方法
■ FIREを達成できるタイミング
これらを明確にしないと目標とする物件規模や目標達成までの道のり、目標達成の概算時期が分からないため、やみくもに不動産投資を進めることになりかねません。本記事では、30代からの不動産投資でFIREを達成するまでの3つの方法とFIREを達成できる2つのタイミングについて解説します。
30代から始める不動産投資でFIREする3つの方法
30代からの不動産投資でFIREを達成する方法は、以下の3つです。
不動産投資の開始時期が30代であれば時間を味方につけた柔軟かつ長期的な運用ができるため、「FIREを達成するための選択肢が多い」というメリットを享受することができます。
レバレッジを活用してハイキャッシュフローな物件を長期保有する
不動産投資におけるレバレッジとは、金融機関からの融資を活用することです。融資という外部資本を活用して投資することで自己資金よりも大規模な投資を行うことができます。融資を受けて物件を購入すると毎月の返済や利息の支払いが生じますが支出以上に家賃収入を得ることができればキャッシュフローをプラスにすることが可能です。
レバレッジを活用してハイキャッシュフローな物件を長期保有するとは、具体的にどのようなことでしょうか。実際に以下でシミュレーションをしてみましょう。
＜設定条件＞
| 物件条件 | 融資条件 | ||
|---|---|---|---|
| 物件価格 | 5,000万円 | 借入金額※ | 5,000万円 |
| 表面利回り | 15% | 借入期間 | 35年 |
| 空室率 | 20% | 金利（固定） | 2% |
| 諸経費率 | 15% | ||
※購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用等）は自己資金から支払い、フルローンを想定
＜キャッシュフローシミュレーション＞
| 年間支出 | 年間収入 | ||
| ローン返済 | 199万円 | 家賃収入 | 750万円 |
| 空室控除・諸経費 | 263万円 | 合計 | 750万円 |
| 合計 | 462万円 | キャッシュフロー | 288万円 |
上記シミュレーションのような投資を行った場合、空室率と賃貸経営にかかる諸経費を考慮しても年間288万円（月間24万円）のキャッシュフローを得ることができます。総務省統計局の「家計調査報告（家計収支編）」によると2020年における単身者世帯の消費支出は、1ヵ月あたり平均15万506円でした。
そのため1ヵ月24万円のキャッシュフローが得られればFIRE達成は手の届く範囲にあるといえるでしょう。本FIRE達成方法におけるポイントは、以下の4つです。
・ 利回りの高い物件に投資する（収入の最大化）
・ 賃貸需要が旺盛な物件に投資する（収入の最大化）
・ 借入期間を長くする（支出の最小化）
・ 金利を低く抑える（支出の最小化）
地方都市や郊外などの利回りが高く賃貸需要が旺盛な物件を見つけられたり都心部でも価格交渉によって購入価格を抑えて利回りを上げたりすることができればハイキャッシュフローな物件に投資をすることは十分に期待できるでしょう。
融資で購入した物件を無借金化する
融資で購入した物件のローンを完済して無借金化することができれば毎月の実質家賃収入（家賃収入から諸経費を差し引いたもの）が全額手元に残るため、キャッシュフローを確保することが可能です。本FIRE達成方法は、さらに以下2パターンに分類されます。
・ ローン返済期間中に全額繰上返済をする
・ ローン完済まで運用を続ける
融資で購入した物件を無借金化するとは、具体的にどのようなことでしょうか。実際にシミュレーションをしてみましょう。
＜設定条件＞
| 融資条件 | |
|---|---|
| 借入金額※ | 5,000万円 |
| 借入期間 | 15年 |
| 金利（固定） | 2% |
※5,000万円の物件をフルローンで購入する場合を想定
＜借入残高シミュレーション＞
| 経過年数 | 借入残高 | 経過年数までの 年間必要貯蓄額※ |
|---|---|---|
| 5年 | 3,496万8,172円 | 699万3,634円 |
| 7年 | 2,852万2,100円 | 407万4,586円 |
| 10年 | 1,835万6,822円 | 183万5,682円 |
| 11年 | 1,483万698円 | 134万8,245円 |
| 12年 | 1,123万3,402円 | 93万6,117円 |
| 13年 | 756万3,498円 | 58万1,808円 |
| 14年 | 381万9,517円 | 27万2,823円 |
| 15年 | 0円 | 0円 |
※当該経過年数時点で借入残高を全額繰上返済するために必要な年間貯蓄額
「14年目までに借入残高を全額繰上返済するか」「15年目まで運用を続けるか」といったいずれかの方法を選択することで無借金の状態で物件を保有し実質家賃収入を全額手元に残すことができるようになります。本FIRE達成方法におけるポイントは、以下の3つです。
・ 借入期間を短くすること（借入金の早期返済）
・ 金利を低く抑えること（借入金の早期返済）
・ 不動産投資と併行して本業収入などからの貯蓄を行うこと（繰上返済用の資金確保）
借入金の早期完済を重視してローンを組んでいるため、返済期間中のキャッシュフローは少ない可能性かもしれません。しかし「借入残高の減少が早い」という点で本投資の目的に適っています。
キャピタルゲイン（売却益）でまとまったキャッシュを作る
年収が高く大規模な融資を受けられる場合は「キャピタルゲインによってまとまったキャッシュを作る」という方法でFIREを達成できる可能性があります。生涯支出分のキャッシュを確保できればFIREを達成することができるでしょう。なぜなら物件を無借金で購入したり不動産投資以外の資産運用（国債や外貨預金などのローリスク資産）に切り替えたりする選択もできるからです。
本FIRE達成方法では、キャピタルゲインに加えて一定期間にわたって物件を保有・運用することでローン返済も進むため、物件売却後の手残り金額をさらに高めることもできます。キャピタルゲインでまとまったキャッシュを作るとはどのようなことか、実際にシミュレーションをしてみましょう。
＜設定条件＞
| 物件条件 | 融資条件 | ||
|---|---|---|---|
| 物件価格 | 1億円 | 借入金額※ | 1億円 |
| 表面利回り | 10% | 借入期間 | 20年 |
| 空室率 | 20% | 金利 | 2% |
| 諸経費率 | 15% | ||
※購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用等）は自己資金から支払い、フルローンを想定
＜手残り金額シミュレーション＞
①運用期間5年間・10％のキャピタルゲインを得られた場合
| 支出 | 収入 | ||
| 繰上返済額 | 7,862万円 | キャッシュフロー総額 | 210万円 |
| 売却収入※ | 1億1,000万円 | ||
| 手残り金額 | 3,348万円 | ||
※売却に関する諸費用および税金は考慮せず
②運用期間10年間・10％のキャピタルゲインを得られた場合
| 支出 | 収入 | ||
| 繰上返済額 | 5,498万円 | キャッシュフロー総額 | 420万円 |
| 売却収入※ | 1億1,000万円 | ||
| 手残り金額 | 5,922万円 | ||
※売却に関する諸費用および税金は考慮せず
本FIRE達成方法におけるポイントは、以下の3つです。
・ 値上がりが見込める物件を購入する（キャピタルゲインの確保）
・ 価格交渉等によって相場よりも安く物件を購入する（キャピタルゲインの確保）
・ 狙う手残り金額に応じて運用期間を変える（借入残高の返済）
10％のキャピタルゲインでも物件規模が1億円の場合は、1,000万円もの利益を出すことが可能です。大規模な融資を受けられる場合は、短期的ないし中期的な運用でまとまったキャッシュを作る選択をすることもできます。
不動産投資でFIREできる2つのタイミング
30代から不動産投資を始めて、FIREを達成できるのは、以下2つのタイミングです。
・ キャッシュフローが生活費を上回ったタイミング
・ 生涯支出額以上のキャッシュができたタイミング
一般的に30代は、結婚や育児、住宅購入などライフイベントが多くなる世代です。しかし「配偶者や子どもの有無」「住宅やマイカーの購入の有無」は、人によって大きく異なります。そのためそれぞれのライフプランによってFIRE達成に必要な金額を見積もることが大切です。
キャッシュフローが生活費を上回ったタイミング
不動産から得られる毎月のキャッシュフローが生活費を上回ったタイミングで理論上はFIRE達成が可能になります。毎月の生活費は、各世帯によって異なるため一概に必要なキャッシュフローの金額を定義することはできません。しかし総務省統計局の「家計調査」によると世帯人数ごとの月間生活費の目安となる金額は、以下の表の通りです。
| 1世帯の人数 （人） |
1人 | 2人 | 3人 | 4人 | 5人 | 6人? |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 生活費 （月） |
15万506円 | 23万9,911円 | 25万9,643円 | 29万309円 | 29万7,049円 | 32万4,080円 |
30代以降の家族構成の変化を見越したうえで必要となるキャッシュフローの金額を各自で算定しましょう。キャッシュフローを想定するうえで「毎月変動する可能性がある」ということは忘れてはいけません。キャッシュフローを見積もる際に空室率や賃貸経営上の諸経費なども加味します。しかし空室率が想定を上回ったり諸経費が多くかかったりするケースもあるでしょう。
毎月の生活費もキャッシュフローと同様に毎月変動する可能性があります。そのためFIRE達成に必要なキャッシュフローの金額を見積もる際には、収支変動のバッファを持たせておくのが得策です。
生涯支出額以上のキャッシュができたタイミング
物件を売却して得られた手残り金によって生涯支出額以上のキャッシュができれば理論上はFIREの達成が可能になります。一般社団法人全国銀行協会の発表によると生涯支出額の一般的な目安は、20代での支出額も含めて約2億円（配偶者と子どもがいる場合）といわれているため、2億円が一つの基準となるでしょう。
ただ「将来的に配偶者も子どもも持つ予定がない」という人の生涯支出額は、2億円より少ない金額になると予測できます。しかしキャッシュのみでFIREを達成したい場合は、老後の医療費や万が一の事故などに備えて余裕のあるFIREプランを立てるのが得策です。各個人の必要生活費と老後資金とを加味して生涯支出額を見積もったうえでFIRE達成の可否を熟慮しましょう。
不動産という手堅い資産で安心のFIREを
不動産は、入居者がいる限り家賃収入を生み続けてくれます。また土地および建物という実物資産となるため、株式のように価値がゼロになることもありません。日常的なメンテナンスをしっかりと行っていれば数十年先まで稼働させ続けることも十分にできるため、数ある資産の中でも手堅い資産といえます。
必要な生活費および生涯支出額、受けられる融資の規模、拠出できる自己資金などの要素を勘案しつつ各自のプランを立ててFIRE達成を実現しましょう。
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