不動産投資時の頭金の相場とは?

頭金とは、ローンなどの契約時に代金の一部として支払いを行うまとまったお金のことを指しています。
例えば、1000万円の物件を購入する際に、100万円を頭金として入金し、その残額となる900万円をローン契約で支払うといった事案が当てはまります。

この頭金は単に「資金があるから先払いする」という性質のものではなく、買い手である不動産投資家側が売り主に対して契約実行の証拠として支払うお金として捉えられています。この証拠金である頭金は、代金の一部として充当されるというのが本来の流れです。

不動産投資の場合、頭金として用意するべき金額の相場は「購入代金に対して3割程度」とされています。
つまり、3000万円の物件を購入する場合、頭金として900万円を準備することが相当であるといいます。

このところ、不動産投資ローンを申し込んだ際の融資実行額が、融資希望額に対して70％程度になることが多いようです。
そのため、融資実行額の差額分である3割分を頭金として現金を準備することになります。

融資希望額の70％でローン実行ということには理由があります。
これは、賃貸物件として投資運用を始めた際の収支のバランスを長期的に換算した結果であると考えられています。

頭金として先に3割充当すれば、月々の返済額は少なくなります。その物件1棟だけの投資運用でも、将来的に返済が滞ることなく続けることができるたり、キャッシュフローも生まれたりするといった見解から、頭金が求められるようになっているとされています。

この3割の頭金の他、物件価格の7％相当額が税金・仲介手数料といった諸経費として必要となるので、自己資金として不動産購入額の4割ほどの現金を準備する必要が生じます。

投資家の収入や融資の内容からも頭金は変わるもの?

不動産投資を始めようと考える人のきっかけの多くは、節税対策と言われています。
しかし、3000万のアパートを購入する際に頭金や諸費用として1000万ほどの自己資金を準備するとなると、投資家としてもリスクを感じる方も少なくないでしょう。

本業の収入が確保できていても、年齢や体調の兼ね合いもあり、一生本業を続けられるという保証はありません。
その場合、賃貸収入のみで自己資金の1000万円を回収することとなりますが、回収する必要がうまれてきます。
さらに投資物件の修繕・改修などでかかるとされる費用も確保する必要があるため、貯蓄から購入資金として1000万円を捻出できるかどうかは最重要検討課題となりえます。

先ほど、銀行では融資希望額に対し70％がローン実行額であるという話をしました。
もちろん、これを80％にも90％にも増やすことが可能です。極端な話、頭金0円（フルローン）や、改修資金や諸経費も融資希望額に加算したオーバーローンも受けることができます。

銀行融資を利用して利回りが高い不動産物件を購入することは、「不動産におけるレバレッジ」ともいわれており、投資家としては見逃せない手法です。頭金0円から融資を受けることも可能ですので、まずは融資申請を行いましょう。

しかしながら、頭金を少なくして、フルローンもしくはオーバーローンで不動産投資の融資を申請する際には審査が厳しくなります。
勤務先や年収に関する審査もそうですが、投資用物件として契約した建物から得られる利益なども評価されます。
そのため、投資家の収入や勤務先よりも、投資する物件選びが融資実行額を決めるターニングポイントとなるといえます。

少ない資金から発展させる投資法にはどんな方法があるか?

自己資金を温存させるため、少ない資金から不動産投資を発展させたいと考えた場合、どのような物件を選ぶのが良いのでしょうか。例を出して検証してまいります。

①中古アパート

リフォーム・リノベーションといった初期投資は必要になりますが、これまでの入居率や家賃からみる利回りなど、将来的な収益を見極めるための資料がそろっています。
これにリフォームなどを経て住宅価値を高めた場合、どれだけ利回りを高めることができるかが分かります。

また、売り出し価格が安い場合が多く、資金が少なくとも発展の価値は見込める投資であることが分かります。
ただし、立地条件や間取りに大きく左右されます。

②マンションの区分購入

新築・中古問わずマンションの区分購入（1部屋のみ購入）であれば、数100万円程度から投資を始めることができます。
中古アパート同様売り出し価格が安ければそれだけ、少額資金からの投資が見込めますし、住宅価値を高めれば、運用開始時からキャッシュフローが見込めます。

固定資産税等もアパートと比べると安いため、年間の維持費も少ないのが特徴です。
また、手放す時期によっては売却益（キャピタルゲイン）も望めます。売却益を足がかりに大きな物件に投資することも可能です。

不動産投資を行う上で購入対象物件の3割～4割ほどの現金を自己資金として準備することで、安全な賃貸経営ができます。
ただし、貯蓄からの捻出は万一の際に温存しておきたいもの。
不動産投資の手法としてレバレッジを効かせる「頭金ゼロ」から始めるフルローンなども受けることを検討するのも一つの手段です。

少額資金でも、発展可能な不動産投資の手法も存在します。投資初心者の方は中古物件やマンションなどから始めてみることも一案です。