こんにちは、不動産投資家で医師の大石です。
いきなりですが、皆さんよく「相続税対策で不動産を買う」みたいな話って、聞きませんか？
良い物件だなと思って、買い付け入れたら「相続税対策の人が、現金一括で買っていってしまいました」みたいな。
よくよく考えると、なぜ不動産が相続税対策と関係があるのか、あまりわかっていない人もいるのではないでしょうか？
今回はそんな不動産と相続税対策ついて、少し深堀してみます。
なぜ不動産が相続税対策になるのか？
不動産が相続税対策になる理由は単純で
資産の評価額が下がるから
です。
例えば、１０億円の資産を持っている人が、何かしらの理由で資産の評価額が３億円に下がれば、当然下がった分だけ相続税も下がりますよね。
ただ、実際に下がっただけではお金をドブに捨てたようなものです。意味ないですよね。相続税対策のために１０億円あった資産のうち、７億円をドブに捨ててしまうようであれば。元の木阿弥というやつです。
ここには不動産の評価額と実際価格の乖離が、ミソになります。
具体的にどういう事なのか
仮に１０億円の資産があったとしましょう。このうち８億円を使って、不動産を購入したとします。
仮にとあるタワーマンションで、６階の２LDKの間取りが６０００万円だったとします。
そこの最上階、仮に３５階だとして、３５階の同じ２LDKの間取りの部屋は、いくらくらいで購入できそうでしょうか？８０００万円？１億円？少なくとも、６階の同じ間取りの６０００万円よりは、高そうですよね。
このように、マンションというのは同じ場所、同じ間取り、同じ広さであっても、階数によって実際価格が異なります。ここでは仮に、１億円としておきましょう。
一方で、国が評価する固定資産税評価額は、どうでしょうか？
実は固定資産税評価額は、６階の２LDKと、３５階の２LDKで、大きく差がありません。同じ場所、同じ広さの不動産ですので、資産の差が出るとは考えていないのです。
相続税を計算する上で、重要になってくるのはこちらの固定資産税評価額の方です。
もうお分かりだと思います。
相続税対策する上で重要になってくる固定資産税評価額が、実際価格に比べて低い不動産を購入すれば、相続税対策になります。
例えば先ほどのマンションを、１億円で購入したとします。本来ならば１億円に対する課税がなされるべきですが、不動産の評価額としては６階の価格と大差がありませんので、相続税を計算する上え重要になる固定資産税評価額は、おそらく５０００万円くらいだと思います（６階の実際価格より、少し低いくらいの値が出ます）。
そうすると、１億円に対する課税を免れて、５０００万円に対する課税だけがなされるので、理論上は資産を半分に圧縮する事ができていて、相続税も半分近くになる事が予想されます。
ここで、冒頭に述べたように「ただドブにお金を捨てるだけ」では、意味がありません。
具体的には、１億円で買って、５０００万円の評価額を受けて、５０００万円に対する相続税を支払ったとして、その物件を売ってみたら５０００万円にしかなりませんでした、となったら意味がないですよね。そこは、１億円で売れてくれなければ、困るわけです。
不動産というのは、価値の変動がゆるやかなので、１億円の物件が買って数年で半分になってしまう、という事はほとんどありません。動いても１０％程度ではないでしょうか。ですので、不動産は相続税対策に向くのです。
不動産は
・値動きが緩やか
・金額が大きい
・相続税評価に使われる固定資産税評価額は、実際価格との乖離がある事が多い
という特徴を兼ね備えているため、相続税対策によく使われるというわけですね。
景気が悪くなると、どうなるか？
景気が悪くなると、相続税対策用の不動産価格は、当然下がってしまいます。ここもミソです。
実際、上記のような最上階のタワーマンションに、一体どんな需要があるでしょうか？一体誰がそれを買うでしょうか？
１つは、実需です。実際に使いたいというパターン。
この場合は、いわゆる「お金持ち」が購入します。当たり前です。
景気が悪くなると、実需向けにタワマン最上階を買える人は減ってきてしまいますから、当然ながら価格が下がります。
もう１つ、大きな需要を占めているのは、また別の「相続税対策用マンションを買いたい人」です。実際には使わないけど、相続税対策に使いたいというパターン。
相続税対策用に買ったマンションを売る、それを買うのがまた相続税対策をしたい人。というなかなかの謎々みたいな状態になっているというわけです。
こちら、一見すると景気と関係がないように思えますが、めちゃくちゃ関係があります。
当たり前なのですが、相続税対策をするような人は、景気が良いと増えます。相続税対策をしないといけないくらい、お金があるという意味ですから。
逆に言えば、景気が悪くなると、相続税対策しないといけないような人が減り始めて、相続税対策用のマンションはあまり買われなくなって、そのマンションを既に買っている「相続税対策をした人」が、困ってしまうわけです。
相続税対策用のマンションの、負のスパイラルです。
このように、相続税対策のマンションは、カラクリがわかって始めて見えてくる事があります。
ぜひ、そのようなマンションを見かけたら、定期的に値段をチェックしてみて下さい。経済を思いっきり反映している事に、驚く事でしょう。
≪現役医師連載シリーズ≫
▼著者
大石龍之介
株式会社ブルーストレージ代表取締役。医師としてクリニックに勤務しながら、不動産投資家としても活動している。
