1960年代からはじまった「マンションブーム」。それから40年余りが経過し、耐震性、居住性に問題がある「ヴィンテージマンション」は建替えとなり、ピカピカのタワーマンションに生まれ変わっています。それと並行して、「武蔵小杉」をはじめとする、郊外のターミナル駅や大企業の工場跡地などにも、新鋭のタワーマンションが建ち始めました。
不動産選びで重要なのは、一に立地。しかし都心は価格が高騰しているので、投資家の食指は郊外のタワーマンションへ動いている様子。都心から離れても、利便性の良い郊外物件を選ぶべきか？ 価格が高くても、あらゆるインフラが整った都心物件を選ぶべきか？ いったい、「真に価値のあるマンション」って、どんなマンション？
目次
都心の一等地にはオンボロ・ヴィンテージマンションが鎮座している
我が国でマンションブームが始まったのは1960年代。1964年に開催された東京オリンピックも拍車となり、都心の一等地と呼ばれる場所で、分譲マンションの開発が次々と始まりました。
今ではヴィンテージマンションと呼ばれる「ホーマット」「ドムス」シリーズなど、専有面積100㎡を優に超える贅沢な間取りプランで、大使館や外資系企業に勤務する外国人駐在員向けのブランドマンションが、赤坂、青山、六本木など都内屈指の一等地に建ち始めます。これらはいわゆる「億ション」。一般市民には到底手が届きませんでした。
1980年代に入ると、日本人のライフスタイルに沿った庶民派マンションが建ち始めます。広尾、高輪、品川、麹町など、いにしえの「江戸お屋敷町」を舞台にマンションブームは沸騰し続けます。
バブル経済時代は、とうとう10億円超マンションまで登場、都心は億ションで埋め尽くされました。そして1990年代以降、開発の舞台は郊外へと広がっていきます。
現在、都心の一等地に建っている物件のほとんどは、1970年代～80年代竣工のヴィンテージマンションです。これらは現在の建築基準法による耐震基準を充たしておらず、加えて配管設備等の老朽化も進んでいるため、管理組合が中心となって建替え協議が進められています。
協議の内容は、昭和のマンション開発では想像もできなかったであろうランドプラン。たとえば、建物をタワー化して周囲の敷地内に緑豊かな公園や遊歩道を設ける、共用部にカフェや保育園を増設するなど、時代に即した企画案が盛り込まれています。
2010～2020年代は、築40年を超えるオンボロ・ヴィンテージマンションがタワーマンションに生まれ変わる一大ピーク。魅力的なランドプランのある物件が続々と誕生しています。
武蔵小杉でみる「郊外型タワーマンション」
前述の通り、1990年代以降のマンション開発は、郊外のベッドタウンへ移行します。不動産の立地に対する評価も少しずつ変わり、中央線沿線の吉祥寺・三鷹、京王線の千歳烏山・調布、小田急線沿線の経堂・成城、東急線沿線の自由が丘・用賀などが「準都心」の位置づけに昇格します。
そして2000年代、開発の手はさらに千葉、埼玉、神奈川へと広がります。郊外型タワーマンション開発の代表格となる場所が、神奈川県川崎市の「武蔵小杉」駅。以前は東急東横線とJR南武線の2路線のみでしたが、そこにJR横須賀線が乗り入れて3路線利用可能に。
JR横須賀線利用で「品川」駅へ2駅10分という、都心駅のような高い交通利便性を備える街となり、それからは劇的に不動産投資・実需ともに人気が高まっていきます。
しかし、周辺街並みとの不調和、新旧住民同士の関わり合いの稀薄さ、そして台風19号被害への対応など、竣工してから発覚した諸問題への取り組みが大きな課題となってきました。
もちろん、これらの街並み、人、環境への取り組みは、昭和のマンション開発においても高い壁であったことは事実です。それらの課題を乗り越えて、今あるヴィンテージマンションは生き残ってきたのですから、一概に「悪い」と評価できるものではありません。
マンション選びのキーワード「アクセス」「眺望」「静寂」
不動産関連雑誌には、ときどき「都心5区」という言葉が出てきます。これはズバリ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指しています。
「この5つの区域内ならば、不動産投資をしても失敗しない」といわれますが、接面道路状況や土地の形状、用途地域の違いなどもあり、一概にそういえないケースもたくさんあります。
徒歩5分圏内に駅があるか、駅への道のりはフラットか、高台立地なら眺望は良いか、夜景はきれいか、学校や公園はあるか、救急対応可能な総合病院はあるか……など、都心5区に立地していても、これらの諸条件がそろう物件はなかなか見つかりません。ネットで下調べをし、現地に足を運んで情報を集めながら、多くの物件を吟味するのは大変な作業です。
そこでてっとり早く、ベテラン投資家である超一流医師たちから、今注目する「真に価値のある」都心のタワーマンションについて取材しました。
投資上級者の医師が選ぶ、今注目のタワーマンションはこれだ！
中央区【THE TOKYO TOWERS（ザ・トウキョウタワーズ）】
「THE TOKYO TOWERS」は、勝どき六丁目地区第一種市街地再開発事業によって2008年に誕生した、地上58階建・総戸数2794戸のタワーマンションです。新築分譲時、TVCMに大俳優リチャード・ギアを起用したことでも有名です。
都営大江戸線「勝どき」駅へ徒歩5分のほか、銀座エリアも2km圏に捉えます。上層階住戸の窓辺からは、お台場から汐留、銀座、丸ノ内、日本橋方面の眺望を望むことができます。
建物内には、シアタールーム、パーティールーム、ゲストルームなどがあり、外出予定のない休日など、友人を招いて楽しむことができます。そのほか、小さな子どもがいるファミリーのために保育園も併設しています。近隣には聖路加国際病院をはじめ4ヵ所の総合病院があるので、家族の急な発熱やケガをした時も安心です。
現在、坪単価400～500万円程度で取り引きされています。
新宿区【ファーストリアルタワー新宿】
「ファーストリアルタワー新宿」は、2006年に誕生した、地下2階・地上32階建、総戸数370戸のタワーマンションです。都営大江戸線「新宿西口」駅へ徒歩4分、西武新宿線「西武新宿」駅へ徒歩5分のほか、JR「新宿」駅へも徒歩8分と、3駅8路線が利用できる交通利便性が大きな魅力です。
ショッピング施設やレストランなどのエンターテイメント施設がひしめく新宿の商業エリア内に位置しているので、刺激的で洗練されたシティライフが楽しめるマンションです。
間取りは、都心で働く多忙なビジネスマンをターゲットとしたワンルームタイプが中心。エントランスに指紋認証オートロックを採用、共用部にサウナ付き大浴場や最上階のスカイラウンジを備えるなど、共用設備も充実しています。
現在、坪単価400～500万円程度で取り引きされています。
港区【GC白金（グレイスコート白金）】
「GC白金」は、2006年に誕生した、地上5階建、総戸数58戸の低層マンションです。東京メトロ日比谷線「広尾」駅、南北線「白金高輪」駅、都営三田線「白金高輪」駅の3駅3路線が利用できる利便性豊かな地にあります。暮らしの舞台はセレブの街・白金、そして広尾。
いずれも徒歩圏にあるので、気軽に出かけられます。また、すぐそばの北里通りには、古民家風のおしゃれなカフェやバー、雑貨店が並び、いつも近隣の北里大学へ通う若者たちでにぎわっています。身近な街の散策も楽しめるエリアです。
建物外観は、白を基調とした清潔感のあるデザイン。エントランスにはオートロック、ホテルライクな内廊下、共用部各所に防犯カメラ、各戸の玄関ドアにディンプルキー採用のダブルロックなど、セキュリティ設備も充実した洗練のレジデンスです。
間取りプランは30㎡台～40㎡台の1R・1LDKが中心で、月額賃料15万円～18万円で賃貸されています。
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