不動産投資は副業とみなされるのか？

不動産投資による収入は副業の収入にあたるのか

総合病院に勤める医師(勤務医)や、年収が多い営業社員など自分の給与収入に対する課税率が高くなることを避けるために不動産投資を検討されることがあります。
そこでネックになるのが「従業員の副業を禁ず」というような主旨の社則。
賃貸経営を行う上でこの社則に抵触することが分かったら、現在の職業を失うことにもつながります。

不動産投資において賃貸経営による運用を行う場合、投資家が受け取るのは「家賃」や「賃借料」です。
結論から申し上げますと、他社から給与収入を得ているわけではありませんので、不動産投資による収入はいわゆる副業にあたりません。
ただし、賃貸経営における収支報告は確定申告にて報告する義務が生じます。
これを怠ることで、追徴課税などの処分が下ることがありますので注意が必要です。

公務員や副業禁止の会社員にとって不動産投資は不利になるものなのか

ほかに、公務員の方が、年収は大きくないけれど先祖から相続した土地や建物があるという理由から賃貸物件として運用したいと考える場合はどうでしょうか。
賃貸経営による収入はあくまでも「家賃」ですので、公務員でも副業とはみなされません。
下記に挙げる項目は、人事院が認めている「公務員が得ても良いとする副収入」の一例です。

• 太陽光電気の販売
• 兼業農家・兼業漁業など小規模な農林水産業
• 株式やFX等による資産運用による収入
• 所有する不動産などを用いた小規模な賃貸
• 教育に関する執筆や講演に対する対価

上記の通り、「小規模であること」や「対価」「資産運用」による収入は公務員の立場でも認められています。
ただし、職員（不動産投資家）が賃貸経営を行うことで公務に支障が出てしまうことや、賃貸や売電を行う上で利害関係が発生することがないよう、人事院規則で決められています。
また、人事院規則では相続や遺贈によって家業（賃貸業）を継承したものであることが前提となっているため、大々的な不動産投資が目的である場合は、認められない場合があります。
これらを総合すると「賃貸経営」に関しては公務員にとって不利にはならないという見方が出来ます。

しかしながら「不動産投資」の場合は条件が整わなければ副業とみなされることが多く、一定規模以下での運用が求められます。
また、勤務先に対して自営の承認を申請することが義務付けられています。
承認された場合は毎年、賃貸規模の内訳の他、賃借料収入や管理方法に関する報告を行わなければいけません。
もちろん、公務員が資産管理法人を立ち上げることは禁じられています。

副業とみなされない理由はどんなところにあるのか

不動産投資が副業とみなされない理由は、「給与収入」ではないことが第一に挙げられます。
賃貸経営で得られるお金は、「賃借料」や「家賃」であり、投資家が企業に在籍し、企業の利益のために働いたことで得られる対価ではないためです。
また、家業の継承や転勤などによって、自己資産である持ち家が空き家になる場合の運用など小規模な経営であることがポイントとなります。

では、「小規模な経営・副業とみなされない範囲」とは具体的にはどういったことなのか、不動産の賃貸経営に的を絞ってまとめました。

• 賃貸経営するのは5棟・10室以下が目安
• 家賃収入は年間500万円未満であること
• 管理会社へ管理を委託し、仕事を持つ投資家が大家を兼務しないこと（自主管理は副業とみなされます）

この3つのポイントから外れると、副業とみなされるため注意が必要です。

実際、給与収入を得ているサラリーマンが不動産投資を始める場合、他から収入を得ることに関して後ろめたさを覚えることもあるでしょう。
ただし、これが軌道に乗れば「早期リタイヤ」「ハッピーリタイヤ」と言われるように、退職後の生活も保証されます。
投資等の情報に長けている不動産の専門家などをパートナーにし、副業とみなされない範囲で投資物件の運用を行いましょう。