1室を運用する区分不動産投資と、一棟まるごと運用する一棟不動産運用。運用規模が大きければ、投資リスクもあがってしまうのでしょうか。
そこで今回は、区分不動産と一棟不動産のリスクを比較致します。不動産投資のリスクをできるだけ抑えたいとお考えの人は、ぜひ本記事を参考にしてください。
１.区分不動産と一棟不動産運用の違い
区分所有とは、アパートやマンションのような集合住宅の一室を所有することです。大抵、アパートの場合は一棟所有の方が多いですから、本記事では区分マンション所有にフォーカスをあてて紹介します。
不動産投資の初心者であれば初期投資が少なくて済む「区分不動産運用」を考える人も多いと思います。しかし、区分不動産と一棟不動産投資の違いとは、資金面以外にも運用方法が大きく異なるのが特徴です。
区分マンションは専有部のみの運用ですが、一棟マンションは共有部も管理することになります。また、マンションには他の入居者のみならず管理組合もいますので、他の組織と上手く付き合っていくことも求められます。
２.マンション投資リスクの違い
不動産投資には、「資金リスク」「空室リスク」「流動性リスク」など、いくつかのリスクがあります。まずは、それぞれのリスクの違いをみていきましょう。
① 区分マンションのリスクとは
区分マンションは、初期投資が少なくて済む分、家賃収入も多くはありません。そのため、管理費や修繕費用の負担が多いため、計画的に修繕費用を積立ていく必要があります。
また、区分マンションの所有者は、管理組合や管理規約に制限されるため、修繕のタイミングや修繕積立金など、管理体制に自由が利かないという点も考慮しなければいけません。
マンションが老朽化し「建て替えたい」と思ったときは、区分マンションの共有者4/5の賛成が必要です。修繕積立金があっても、建て替えに反対している人が一定数いる場合、スムーズに建て替え計画が進まないという点にも注意が必要です。
② 一棟マンションのリスクとは
一棟マンションの所有は多額の費用が必要です。中には億単位で資金を用意しなければいけません。融資を受けた場合は、綿密な返済計画を立てるという問題も発生します。
しかし、一棟所有は空室リスクや管理リスクが少ないというメリットもあります。例えば、区分マンションは退去になれば家賃収入がゼロです。しかし、一棟マンションの場合、
1室が空いても他部屋に入居者がいれば収入がゼロになることはありません。
さらには、災害などで被害を被ったときの損失が大きいという点も、考慮すべきリスク。もし、地盤沈下で建物が傾いたら、全ての部屋の修繕が必要となります。
３.「区分」と「一棟所有」リスクが低いのはどっち？
上記の表をみてわかるように、投資の規模が違う区分マンションと一棟マンションは、運用コントロールのしやすさと自由度が異なります。
以上のリスクを踏まえたうえで、区分と一棟所有では、どちらに軍配があがるのでしょうか。どちらの運用にするかは、「何を優先的に選ぶのか」によります。
① 運用コントロールのしやすさは一棟マンションが有利
区分マンションは少額投資が可能ですが、管理組合や管理規約に制限されるため、オーナーの意思だけでは自由に運用をコントロールできません。しかし、投資規模が小さいため、災害などで資産を失った場合の損失が少ないというメリットもあります。
一方、一棟マンションは多額の資金が必要ですが、オーナーの意思を通しやすく管理環境をコントロールすることができます。
② リスクの低さをとるなら区分マンションが有利
ここまでご説明してきた内容を踏まえると、リスクが低いのは区分マンションですが、投資効果が高いのは一棟マンションです。
もし投資経験が少ないのであれば、低リスクローリターンである区分マンション投資がおすすめ。しかし、投資経験が豊富かつ資金に余裕があるのであれば、一棟所有で資産運用を手掛けてみてもいいでしょう。
まとめ
区分不動産と一棟不動産は、初期投資資金のほか運用方法が異なります。
リスクの低さで選択するなら、区分マンション投資がおすすめです。少額な初期費用ではじめられるうえ、何かあったときの損失分も少なくて済みます。また運用コントロールのしやすさを取るなら、一棟所有がおすすめです。多額の費用が必要になりますが、収益性が高いという特徴があります。
どちらを選択するかは、どのように投資を進めていきたいのかで異なります。ここまで紹介してきたことを参考に、自分のスタイルにあった投資方法を選んでみてください。
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