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住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは

本業とは別に副収入を得たい、という考えから、不動産投資を検討する人もいるでしょう。ところで、不動産投資には住宅ローンは利用できるのでしょうか。また、不動産投資専用のローンがありますが、住宅ローンとの違いはどこにあるのでしょうか。

そこで、住宅ローンと不動産ローンの違い、そして利用する際に気を付けないといけない部分について詳しく解説します。

■住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンの違いは以下の通りです。

住宅ローン
自分や家族が住む家や土地を購入するためのローン

不動産投資ローン
不動産投資のためのローン。自分が住む家のための借入は認められていない。

では、さらに詳しく違いを見ていきましょう。

● 金利の違い

住宅ローンと不動産投資ローンとでは、金利が違います。不動産投資ローンの方が高くなるのが一般的です。例えば、ある住宅ローンと不動産投資ローンの変動金利(店頭表示利率)を比べてみると

住宅ローン:2.37% ※参考:イオン銀行の住宅ローン
不動産投資ローン:3.675% ※参考:オリックス銀行の不動産投資ローン

となっており、不動産投資ローンの方が1%以上も高くなっています。住宅ローンは自分が住む家を購入するものであるため、かなり優遇されているのです。

不動産投資ローンは空室が出れば、利益が出ない可能性もあります。最悪の場合ではローンの貸し倒れという事態も考えられるでしょう。そのリスクを軽減するために金利が高めに設定されています。

● 返済原資の違い

住宅ローンの返済原資は給与などの自分自身の収入です。不動産投資ローンの返済原資は家賃収入となっています。

● 審査の違い

住宅ローンの審査では、個人の返済能力や信用が確認されます。例えば、年収や勤続年数、金融事故の履歴がないかなどです。不動産投資ローンの審査では個人の返済能力や信用にプラスして物件の収益性もチェックされます。

● 借入限度額の違い

住宅ローンでは借入限度額を「数百万円~1億円」にしていますが、不動産投資ローンでは「1,000万円~2億円」ほどとなっています。

不動産投資の場合、マンション1室だけの購入とは限らず、マンション・アパート1棟丸ごと購入する人も多いため、限度額が高くなっているのでしょう。

■投資用不動産を住宅ローンで購入できる?

「投資用不動産を金利が低い住宅ローンで購入したい」と考える人もいるでしょう。しかしそれだけは絶対にやめるようにしてください。

住宅ローンの金利が低いのは、自分が住むための家だからこそです。収益目的のものではないから優遇されているのです。

住宅ローンの契約書にも「本人や家族が住む家に限る」という文言が記載されています。もし、不動産投資に利用してしまうと、契約違反に問われることになります。

■住宅ローンで不動産投資、見つかったらどうなる?

住宅ローンを利用して不動産投資を行ったことが金融機関に見つかった場合、現在の借入残高の一括返済を求められると考えておいてください。また、明らかに住宅ローンと分かって不動産投資に利用していることが判明した場合は、詐欺罪に問われることもあります。

借入残高の一括返済となると、金銭面でかなり大きな負担になることが予想されます。場合によっては、今住んでいる家や自家用車を売って返済しないといけなくなるかもしれません。このような事態を防ぐためにも、住宅ローンで不動産投資を考えることは避けるようにしてください。

■不動産投資ローンの借り方を考える

不動産投資をすることを決め、ローンを借り入れる前に考えておきたいことがあります。それは、どのくらいの頭金を準備するか、ということです。

不動産投資ローンの中には「購入代金全額を借入」「購入代金全額+諸経費を借入(オーバーローン)」を認めているものもあります。頭金を入れずに不動産投資をスタートすることも可能なのです。ただし、優遇金利を受けたい際は「借入金額は購入代金の90%まで」 などとなっていることがほとんどです。その際は、頭金と諸経費は自分で準備しないといけません。

もし、頭金を準備する際ならば、どの程度差し入れるかを検討する必要があります。あまりに多い金額にすると、生活費・教育費等、他の支出に支障をきたす場合もあります。反対に少なすぎる頭金だと毎月の返済が負担になる可能性もあります。さらには不動産投資で収益が得られない場合は、返済が負担となり、不動産を手放さないといけない恐れも出てくるかもしれません。

頭金、そして借入額と毎月の返済額をいくつかシミュレートしながら、最適な借入額を考えてみましょう

まとめ

不動産投資ローンは住宅ローンと違い、個人の返済能力や信用だけでなく、物件の収益性も審査の対象となります。また、返済原資が異なるため、金利や借入限度額にも大きな違いがあります。これらの違いをきちんと把握しておきましょう。

なお、不動産投資の際に住宅ローンを使ってしまうと、借入残高の全額返済を求められるだけでなく、詐欺罪に問われる可能性があることは忘れないでください。


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