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投資物件はどう選ぶ?10年運用シミュレーション 郊外の中古ワンルームマンション編

「郊外エリアの中古物件が気になるけど、都心エリアとの違いはどうなんだろう」

不動産投資を検討する際、その入り口となるのが投資物件の選び方です。同じ中古物件でも、都心エリアと郊外エリアでは運用方法が変わってきます。

この記事では毎回モデルケースを設定し、購入から10年後までの収支をイメージしていきます。

・過去記事「都心の中古ワンルームマンション編

今回のモデルケースは「郊外の中古ワンルームマンション」です。
(文章中の金額はあくまでもモデルケースを想定した概算金額です)

モデルケース

物件種別 区分マンション
築年数 築11年
物件価格 1,200万円
エリア 町田など、郊外エリア
広さ 21.00平米
家賃収入(月額) 6.0万円
金利 1.9%(固定)

郊外エリアの中古マンションのため、購入価格は低めに設定されています。
それでは購入〜10年目で売却するまでの収支イメージを見てみましょう。

収支イメージ

①初期費用

仲介手数料 約42万円
登記費用(登録免許税含む) 約7万円
売買契約書 収入印紙代 約1万円
火災保険料 約8万円
不動産取得税 約24万円
合計 約82万円

初期費用の一般的な目安として、物件価格の10%程度となることが多いようです。

②ランニング費用/家賃収入(年間)

費用
管理費用 6万円(5,000円/月)
修繕積立金 6万円(5,000円/月)
固定資産税 7万円
費用合計 19万円
収入
家賃 72万円(6.0万円/月)

表面利回り

年間の家賃収入72万円 ÷ 物件価格1,200万円=0.060

実質利回り

(年間の家賃収入72万円 – 年間費用19万円)÷ 物件価格1,200万円=0.044

今回のモデルケースは表面利回り「6.0%」、実質利回り「4.4%」となります。
調達金利が1.9%のため、1,200万円 ×(4.4%-1.9%)=300,000円
年間で約30万円の収入が見込める計算になります。

③売却時

不動産の売却益である「譲渡所得」の計算方法は以下のとおりです。

売却代金-取得費-譲渡費用=譲渡所得

  • 取得費=購入時の取得価額から所有時に計上した減価償却費を差し引いて算出した帳簿価格。購入時の取得価額には、「仲介手数料」「固定資産税精算金」などの諸費用も含まれる
  • 譲渡費用=売却に要した費用。「仲介手数料」「司法書士費用」「測量費」「売買契約書の印紙」「立退料」など

今回は売却代金を購入時の85%の1,020万円、減価償却費の合計を概算で446万円、譲渡費用の合計を概算で100万円として計算すると

売却代金1,020万円 -(購入価格1,200万円 – 減価償却費合計446万円 – 諸費用約82万円)- 100万円=248万円

この248万円が、物件を売却したことで得られる譲渡所得(売却益)となります。
※この譲渡所得248万円に対しては、税金が発生します。

④リノベーション費用

物件を所有している10年間のうち、入居者交代のタイミングなどでリノベーションを行う場合、その費用が発生します。
1回につき、約60万円程度を購入前に見込んでおきましょう。(エアコン・キッチン・給湯器・洗面台・床や壁の張替など)

⑤空室によって発生する費用

郊外のエリアということで、一度入居者が退去してしまうと空室期間が長くなることが予想されます。
仮に半年決まらなかった場合、家賃×6ヶ月=36万円の収入が入らないことに加え、募集のための広告費用も発生します。
入居者が決まりにくいエリアでは、家賃×3ヶ月分の広告費用を覚悟しておきましょう。

モデルケースにみる不動産投資の特徴

今回のモデルケースである「郊外の中古ワンルームマンション」、購入〜10年間のシミュレーションはいかがでしたか。
最後に特徴を見てみましょう。

メリット

  • 郊外のエリアで中古のため、安く買える
  • 新築の時期を過ぎているため、家賃の下落幅が緩やか

デメリット

  • 空室によるリスクが大きい
  • 都心エリアの中古マンションに比べ、選択肢が少ない
  • リノベーションを行う場合に費用がかかる

郊外エリアは都心エリアよりも物件数が少なく、人口自体も減っていくためリスクは高く見積もっておく必要があります。
その分価格は安くなっていますが、自分の投資スタンスにおいて大きなメリットがない限り、安易に手を出してしまうのは危険といえるでしょう。

都心・郊外それぞれの特徴の違いをおさえ、エリアの将来性を予測・調査し、その結果を加味したうえで、利益につながる不動産投資をしましょう!


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