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投資物件はどう選ぶ? 10年運用シミュレーション・都心の中古ワンルームマンション編

「都心エリアの中古物件が気になるけど、新築との違いはどうなんだろう」

不動産投資を検討する際、その入り口となるのが投資物件の選び方です。
同じ都心エリアにある物件でも、新築と中古では運用方法が変わってきます。

この記事では毎回モデルケースを設定し、購入から10年後までの収支をイメージしていきます。

・前回記事「都心の新築ワンルームマンション編

今回のモデルケースは「都心の中古ワンルームマンション」です。
(文章中の金額はあくまでもモデルケースを想定した概算金額です)

モデルケース

物件種別 区分マンション
築年数 築10年
物件価格 2,000万円
エリア 池袋・代々木上原・中目黒など都心エリア
広さ 24.60平米
家賃収入(月額) 9.5万円
金利 1.9%(固定)

人気エリアの中古マンションのため、購入価格は高めに設定されています。
それでは購入〜10年目で売却するまでの収支イメージを見てみましょう。

収支イメージ

①初期費用

仲介手数料 約71万円
登記費用(登録免許税含む) 約10万円
売買契約書 収入印紙代 約1万円
火災保険料 約10万円
不動産取得税 約48万円
合計 約140万円

初期費用の一般的な目安として、物件価格の10%程度となることが多いようです。

②ランニング費用/家賃収入(年間)

費用
管理費用 6万円(5,000円/月)
修繕積立金 6万円(5,000円/月)
固定資産税 10万円
費用合計 22万円
収入
家賃 114万円(9.5万円/月)
〈表面利回り〉

年間の家賃収入114万円 ÷ 物件価格2,000万円=0.057

〈実質利回り〉

(年間の家賃収入114万円 – 年間費用22万円)÷ 物件価格2,000万円=0.046

今回のモデルケースは表面利回り「5.7%」、実質利回り「4.6%」となります。
調達金利が1.9%のため、2,000万円 ×(4.6%-1.9%)=540,000円
年間で約54万円の収入が見込める計算になります。

③売却時
不動産の売却益である「譲渡所得」の計算方法は以下のとおりです。

売却代金-取得費-譲渡費用=譲渡所得

  • 取得費=購入時の取得価額から所有時に計上した減価償却費を差し引いて算出した帳簿価格。購入時の取得価額には、「仲介手数料」「固定資産税精算金」などの諸費用も含まれる
  • 譲渡費用=売却に要した費用。「仲介手数料」「司法書士費用」「測量費」「売買契約書の印紙」「立退料」など

今回は売却代金を購入時の85%の1,700万円、減価償却費の合計を概算で692万円、譲渡費用の合計を概算で100万円として計算すると

売却代金1,700万円 -(購入価格2,000万円 – 減価償却費合計692万円 – 諸費用約140万円)- 100万円=432万円

この432万円が、物件を売却したことで得られる譲渡所得(売却益)となります。
※この譲渡所得432万円に対しては、税金が発生します。

④リノベーション費用
物件を所有している10年間のうち、入居者交代のタイミングなどでリノベーションを行う場合、その費用が発生します。
1回につき、約60万円程度を購入前に見込んでおきましょう。(エアコン・キッチン・給湯器・洗面台・床や壁の張替など)

モデルケースにみる不動産投資の特徴

今回のモデルケースである「都心の中古ワンルームマンション」、購入〜10年間のシミュレーションはいかがでしたか。
最後に特徴を見てみましょう。

〈メリット〉
  • 人気のエリアだが中古のため、新築より安く買える
  • 新築の時期を過ぎているため、家賃の下落幅が緩やか
  • 新築に比べ数が多いため、掘り出し物を探せる
〈デメリット〉

・リノベーションを行う場合に費用がかかる

中古物件は新築よりも選択肢が多いため、より条件の良いものを探すことができるでしょう。
今後金利の上昇に伴い、掘り出し物件が出てくる可能性も高まるようです。

注意点としては、中古物件は経年劣化が進んでいるため、リノベーションのほか、建物のメンテナンスにかかる費用を見込んでおかなければなりません。
また老朽化に伴う不測の事態に備え、保険に加入しておくとよいでしょう。

新築・中古それぞれの特徴の違いをおさえ、デメリットへの対策を用意した上で、出口までの戦略を練った不動産投資をしましょう!


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