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投資物件はどう選ぶ?10年運用シミュレーション・都心の新築ワンルームマンション編

投資物件はどう選ぶ?10年運用シミュレーション・都心の新築ワンルームマンション編

「不動産投資を始めたいけど、どのような物件を選べばいいのだろう」

不動産投資を検討する際、その入り口となるのが投資物件の選び方です。
物件を選ぶポイントとしては、築年数やエリア、利回りなどが思い当たるのではないでしょうか。

この記事では毎回モデルケースを設定し、購入から10年後までの収支をイメージしていきます。

今回のモデルケースは「都心の新築ワンルームマンション」です。
(文章中の金額はあくまでもモデルケースを想定した概算金額です)

モデルケース

物件種別 区分マンション
築年数 新築
物件価格 3,380万円
エリア 池袋・代々木上原・中目黒など都心エリア
広さ 24.60平米
家賃収入(月額) 11万円
金利 1.9%(固定)

人気エリアの新築マンションのため、購入価格は高めに設定されています。
それでは購入〜10年目で売却するまでの収支イメージを見てみましょう。

収支イメージ

①初期費用

仲介手数料 約116万円
登記費用(登録免許税含む) 約30万円
売買契約書 収入印紙代 約1万円
火災保険料 約10万円
不動産取得税 約60万円
合計 約217万円

初期費用の一般的な目安として、物件価格の10%程度となることが多いようです。

②ランニング費用/家賃収入(年間)

費用
管理費用 約30万円
修繕積立金 約1万円
固定資産税 約10万円
収入
家賃 132万円(11万円/月)

表面利回り

年間の家賃収入132万円 ÷ 物件価格3,380万円=0.039

実質利回り

(年間の家賃収入132万円 – 年間費用19万円)÷ 物件価格3,380万円=0.033

今回のモデルケースは表面利回り「3.9%」、実質利回り「3.3%」となります。
調達金利が1.9%のため、3,380万円 ×(3.3%-1.9%)=473,200円
年間で約47万円の収入が見込める計算になります。

③売却時

不動産の売却益は「譲渡所得」という所得になります。
計算方法は以下のとおりです。

売却代金-取得費-譲渡費用=譲渡所得

  • 取得費=購入時の取得価額から所有時に計上した減価償却費を差し引いて算出した帳簿価格。
    購入時の取得価額には、「仲介手数料」「固定資産税精算金」などの諸費用も含まれる
  • 譲渡費用=売却に要した費用。
    「仲介手数料」「司法書士費用」「測量費」「売買契約書の印紙」「立退料」など

今回は売却代金を購入時の75%の2,535万円、減価償却費の合計を概算で760万円、譲渡費用の合計を概算で110万円として計算すると

売却代金2,535万円ー(購入価格3,380万円ー減価償却費合計760万円ー諸費用約217万円)ー110万円=22万円

この22万円が、物件を売却したことで得られる譲渡所得(売却益)となります。
※この譲渡所得22万円に対しては、税金が発生します。

モデルケースにみる不動産投資の特徴

今回のモデルケースである「都心の新築ワンルームマンション」、購入〜10年間のシミュレーションはいかがでしたか。
最後に特徴を見てみましょう。

メリット

  • 人気エリアでの新築のため、空室リスクが低い
  • 新築のため、設備面で急な出費のリスクが低い(設備の故障や交換が少ない)
  • 新築のため、原状回復費用が低い

デメリット

  • 購入時の価格に比べ、売却時の価格が大幅に下がる

メリットから見ると、突発的なリスクが低いため収支の予想が組みやすいモデルといえるでしょう。ただし、売却時の価格下落には注意が必要です。

不動産投資で物件を選ぶ際は物件の特徴をしっかり抑え、購入から10年後までをひとつのスパンとして戦略を立てることで、リターンの大きい不動産投資をしましょう!

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年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

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