病院に勤務する医師の平均年収は、1200万円～1400万円ほどといわれています。一般的なサラリーマンと比べたら高給であることは間違いありませんが、その一方で、長時間労働、医療ミスに伴う責任など、ストレスも多分にある職業です。特に勤務医の場合、「自分の資産を把握する余裕がまったくない」という方も多いのではないでしょうか？ 多忙を極め、お金を使うアテもないから、気晴らしにギャンブルにはまってしまうという人すら耳にします。
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ギャンブルを重ね、消費者金融からの借入れが「1000万円」に
40代のAさんは、民間の総合病院で勤務医として働きながら、アルバイトも複数しており、年収は1500万円程度あります。そんなAさん、実は若いころ、かなりのギャンブル好きでした。
「パチンコやスロットはやらないんですが、競馬は血統などから推理する部分が大きく、医学の勉強や実習に疲れたときなど、格好の気分転換になっていました。合間を縫って楽しんでいたんですが、負けが続くにつれて、今度こそ一発逆転で全部返すぞと意気込んでしまい、我を忘れて大きく賭けてしまっていました。そうこうするうちに、消費者金融からの借入れが1000万円近くに及んだこともありました」
医師は社会的信用が高く、消費者金融は一般的なサラリーマンより限度額が高く設定されますので、多額の借金が可能となってしまいます。
ギャンブルで失敗した経験によって「お金のムダ」に気づく
借入れを返済する際、Aさんは「お金のムダ」に気づいたといいます。
「借金返済にあたり、まずは自分の収支をしっかり見つめなおすことにしました。すると、年収の額面に比べ、手取りが思った以上に少ないことに気づきました」とAさんは語ります。
一般的に高収入と考えられている医師ですが、税金や社会保険料もそれなりに高く、手元のキャッシュは意外に少ないのです。特に900万円超～1800万円以下の年収の場合、所得金額に課税される税率はなんと33%にもなります。たとえ年収1000万円でも、手取りは700万円にも満たないのです。
昔こそはお金周りのことにズボラだったAさん。しかし、結婚して子どもの進学が近づくにつれ、「収支のムダを減らしたい。どうにかして節税できないものか」という気持ちが芽生えたそうです。
そんなある日、たまたま立ち寄った書店で、医師向けに不動産投資を勧める書籍を手に取りました。Aさんにとって、これが大きな転機になったのです。
「不動産投資についてはまったく知識のない素人でしたが、ローンで賃貸用不動産を購入すれば節税効果があり、手元に残るキャッシュが増えるという話にすごく興味を持ちました」
Aさんはさらに不動産投資に関する書籍を読んだり、セミナーに参加したりして、不動産投資の堅実性を知りました。また、節税効果が高く、リターンも多いことに気づいたといいます。
「そもそも、不動産投資は物件選びから資金計画まで、成功するためにはいろいろな要素が絡んでいて、なんでも綿密に考えたくなる自分の性格にぴったりです。なんで今までやらなかったのだろうと思うくらいでした」
こうして心機一転、Aさんは不動産投資を始めることにしました。
レバレッジをかけるため、信用調査機関に借入能力を確認
不動産投資にはまとまった資金が必要であり、すべて自己資金でまかなうのは一般的ではありません。通常は銀行などからの融資を受けますが、その際、自己資金に対するリターンを高めるため、「レバレッジ」をかけることがあります。
たとえば、1億円の物件を購入し、年500万円の賃料収入があるとしましょう。全額自己資金で購入した場合、自己資金に対するリターンは5％です。しかし、自己資金1000万円、残り9000万円をローンで賄い、同様の賃貸収入があったとすると、自己資金に対する利益率は上昇します。このように、投資効率を上げるため、手持ちの資金よりも多い金額で取引することを「レバレッジかける」といいます。
実際は、ローンの金利や元金分の返済もあるため、表面利回りよりも手取りは少なくなりますが、それでも場合によっては10％近くのリターンを得ることも可能です。レバレッジはリスクが伴うものの、高いリターンを期待できるため、不動産投資をする人にとって、大きなメリットといえます。
しかしAさんは、過去の借入れがローンの審査に影響するのではないかと少し心配していました。ひょっとすると、不動産投資を始められない可能性すらありました。
このような場合は、まず自身で信用情報を確認することが大切です。
金融機関では、ローンを申し込んだ人の信用情報をチェックします。具体的には、自社はもちろん他社でも過去に返済が滞ったことがないか、年収に比べて多額の借入れがないかなどを調べ、ローンの可否を決める判断材料にするのです。
Aさんが気にしていた消費者金融やクレジットカードの信用情報については、業界各社が共同で出資しているシー・アイ・シー（CIC）という会社がまとめて管理しています（※）。
※CICは割賦販売法および貸金業法に基づく指定信用情報機関として指定を受けた唯一の指定信用情報機関。
CICは、加盟する金融機関へカードの申込みをした人の支払能力について、情報を提供したりしています。現在、貸金業法によって個人の借入総額は原則、年収等の3分の1までに制限されますが、そのための情報も提供しています。
実は、借入れしている個人の側も、自分の借入れの状況や返済での事故情報などをCICに問い合わせ、確認することができます。
Aさんもさっそく、インターネットから自分の信用情報を確認してみました。その結果、借入情報は登録されているものの、過去の借入れはきちんと返済し終わっていること、安定した年収を得ていることから、不動産投資でのローン借入れに支障があるわけではないことがはっきりしました。
節税効果もあり堅実な資金管理に開眼
その後、Aさんはローンを利用して築浅の中古マンション（区分所有）を3戸購入。建物の減価償却費が多くとれることから、5年間で300万円以上の節税効果が見込め、借入れの返済も予定より早く終わりそうです。
「今後は、ローンの返済を前倒しで行い、キャッシュがもっと貯まるようにしたいですね。そして、賃貸不動産を買い増ししていくという目標ができました」
不動産投資によって、Aさんの生活は大きく変わり、収入についても堅実な資金管理ができるようになったそうです。
まとめ
不動産投資には様々なメリットがありますが、Aさんのように収入の使い方が変わり、堅実な資金管理が自然にできるようになることもあります。医師のように収入が多く、ストレスも感じている人ほど、不動産投資は向いているといえるのではないでしょうか。
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