「地震のリスクが気になるけど、どんな物件を選べば良いのだろう……」
不動産投資をスタートさせたいけれど、いつおこるかわからない大地震への不安からなかなか一歩目が踏み出せない……そんな人も多いのではないでしょうか。
そんな不動産投資にまつわる不安を、ひとつずつ解消していきましょう。
今回は「地震リスク」にスポットをあてます。
地震リスクへの対処法
不動産投資におけるさまざまなリスクの中で、「地震リスク」は完全に回避することがほぼ不可能です。
だからといって何も準備しないまま投資をすすめてしまうと、予期せぬ大地震で一瞬にしてすべてを失ってしまうといった自体に陥りかねません。
地震のリスクへの対処方法は、「リスクの軽減」「リスクの分散」「リスクの転嫁」などが考えられます。ひとつひとつ見ていきましょう。
物件選びでリスクを軽減
対処方法の1つめはリスクの軽減です。
物件にはその耐震性を最低限保証する耐震基準があり、「新耐震基準」「旧耐震基準」で別れています。「新耐震基準」は1981年に改正された建築基準法において見直された耐震基準で、1978年に起きた宮城県沖地震を教訓とし、震度6強の大地震がおきても倒壊しないことを前提としています。
物件選びの際、耐震性の強い新耐震基準に則っているものを選ぶことで地震リスクを軽減させることができます。この時注意しなければならないのが、1982年に建てられた物件でも旧耐震基準に則っている場合があるので、建築年だけでなく耐震基準もしっかり確認してみましょう。
耐震基準は「建築計画概要書」「台帳記載事項証明書」にて確認することができます。物件が所在する市区町村（場合によっては都庁や県庁）の建築担当部署まで住宅地図・建物の登記簿を持って行き、建築計画概要書・台帳記載事項証明書の確認をしたいと問い合わせることで確認ができます。
複数エリアでリスクを分散
リスクの軽減に続き、2つめの対処方法はリスクの分散です。
ワンルームマンションに投資する際、みずからの投資スタイルにあわせて2件・3件と投資物件を買い増していくことも考えられます。同じエリアに買い増しをしていくと大地震発生時のリスクも集中してしまうため、人気があり地盤も強いような別のエリアへ買い増すことでリスクが分散できるでしょう。
地盤の強さについては、東京都都市整備局の『地震に関する地域危険度測定調査』という資料で情報を得ることができます。インターネットで簡単に検索が可能で、建物の倒壊や火災発生時の危険度について5段階のランク分けがされているため、とてもわかりやすい資料となっています。
投資効率でみると同じエリアへ一極集中するほうが良いと言われており、投資規模が小さい場合はエリアを分散すると自主管理も煩雑になるため、エリア分散についてはみずからの投資スタイルにあわせて決定する必要があります。
地震保険でリスクを転嫁
3つめの対処方法はリスクの転嫁です。
地震保険へ加入することによって、地震による火災や損壊、埋没や流出などの被害に対して一定の範囲内で補償をうけることが可能となります。
特徴として、地震保険へは単独で加入することができず、必ず火災保険とセットで加入することになります。また、火災保険の加入時にセットしなかった場合でも、途中から地震保険を追加することが可能です。
地震保険へ加入する場合は火災保険とあわせて保険料のコストが発生してきますので、確定申告の際に費用として計上することも忘れずにおこないましょう。
購入前の対策が重要!
地震への対策として3つの方法を紹介してきました。ここで共通するポイントは、すべて事前の準備が必要ということです。
地震のリスクだけに限らず、さまざまなリスクに対してどれだけ事前に準備をしておけるかにより、不動産投資の成功は左右されることでしょう。また、こうした事前の準備をするために、どのようなリスクがあるのかをなるべく多く知っておかなければなりません。
目の前にある不安をひとつずつ解消し、有利な不動産投資をスタートさせましょう!
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