不動産投資家がアパートなど複数世帯に対する賃貸経営を行う場合は、本業と賃貸経営の二足のわらじは難しいため、物件管理を管理会社にお願いする方も多いでしょう。
しかし、利回り等の兼ね合いから、どうしても発生する管理費の支出を抑えたいと考えることがあるのではないでしょうか。
ここでは物件管理を管理会社に委託する際の管理費の相場や、自主管理と比較した時に生まれるメリット、委託する管理会社選びのポイントについて解説してまいります。
物件管理を管理会社に依頼する際の管理費の相場はどのぐらい？
管理会社に物件管理を依頼する場合、管理会社はどのような業務を担うのでしょうか。
管理会社は、家賃管理も含む入居者の管理のほか、建物のメンテナンスや周辺環境の整備などを行います。このように物件管理を委託することで、仕事を持ちながら不動産投資を行う場合の煩雑さが解消されることでしょう。
また、アパート経営の知識がない場合でも、アパート経営・管理のプロともいえる管理会社に管理委託をすることで、空室のない、入居者の安定化を目指すこともできます。
管理委託を行う場合、管理会社に対して管理費を支払うことで契約が成立します。
家賃管理等もすべて委託するのであれば、入居者から納金された家賃は、管理費が差し引かれて投資家のもとへ納められます。
そうなると、管理会社が貰い受けるこの管理費の額が気になるところではないでしょうか。
管理費の算定を行う場合、一般的には、「家賃×双方で合意した料率（％）」で計算されます。
例として、毎月の家賃が12万円、管理手数料として5％貰い受けるという契約の場合は、120,000×5％＝6,000円が管理会社へ渡す管理費となります。この管理会社へ支払う管理費の相場としては家賃の5％相当程度とみられています。
中には、相場とされる5％より低い利率で管理費を提示する管理会社もみられます。不動産収入を少しでも高めようと考えると、月々の管理費は安い方が良いと考えることが自然です。
ですが、更新料やシステム利用料といった名目で年間もしくは月額で徴収されることもあります。この別途徴収費用を含めると、相場である5％よりも多い管理費を支払っていたという結果になることもまれにあります。
契約の際に管理費以外の費用が発生するかどうかを詳しく検討することをおすすめします。
自主管理では不要な管理費を支払ってまで管理会社に依頼するメリット
賃貸物件は管理会社に委託せずに自主管理という方法で大家業務を行うことも可能です。自主管理を選択することで、管理会社に対する管理費の支払いは不要となり、家賃収入のすべてが投資家のもとへ入ります。
管理手数料として管理会社へ支払うのは、1か月の賃料に対して5％でも、1年間、数年間のくくりで計算すれば大きな支出です。では、この管理費を支払ってでも管理会社へ委託することに費用対効果を見出せるのでしょうか。
例示をみながら一つずつ紐といていきましょう。
①本業に支障を来すことがなくなる
本職を持ちながら不動産投資を始める方の職業をみてみると、医師(勤務医や開業医)、実業家の方など高年収の方が多い傾向にあります。
自主管理（大家業務）を並行すると時間を問わずクレームを受けるほか、家賃未納問題と向き合うなど、賃貸経営に関する業務も本業の就業時間内に解決を迫られることがあります。こういった事案が続けば本業に支障を来す恐れがあります。
管理会社へ委託することで、本業に集中することができる上、クレーム処理などで自分の時間を減らすこともなくなります。
②修繕等に即座に対応してもらえる
修繕が必要な設備に関して、自己管理の場合、修理から費用まで大家が100％負担しなければなりません。本業である仕事の合間を縫って対応することになり、修繕まで時間がかかる場合もあるでしょう。また修繕費用が捻出できないから修繕は先延ばしにしてしまうということも考えられます。
管理会社に委託した場合は、修繕が必要な箇所に対して即対応してくれるため、入居者も安心した暮らしを続けることができます。
③空室期間を短くしてくれる
賃貸物件を持つ不動産投資家にとって、空室は避けたい問題です。退去者が出れば、広告を打つほか、不動産会社へ情報提供をするなど広告宣伝費が発生します。入居者募集に対する広告宣伝関係は新規入居者が出るまで続くので、経費面での負担が増えてしまいます。管理会社へ委託した場合、客付けも管理会社が行うケースが多いため、不動産投資家側が広告宣伝を行う必要がなくなります。もちろん、管理会社が持つネットワークで空室期間も短縮できるメリットが生まれます。
管理会社選びのポイントとは？
先にあげた3つのメリットから、不動産投資家側としても「費用対効果が得られる管理会社を選ぶべき」であることはご理解いただけたことでしょう。ここでは改めて「兼業不動産投資家が選ぶべき管理会社」について選び方のポイントをまとめました。それでは、一つずつみてまいりましょう。
①管理費は適正であるか
家賃の5％程度が管理費の相場です。それより高い管理費が請求されていないか、管理費以外に月々もしくは年間での請求がないかも確認しましょう。
②どこまでが管理の範囲なのかも確認する
家賃の徴収業務や修繕の対応は不動産投資家側が行うというように、委託契約内容に、管理の範囲外が設定されていると、委託の意味を見出すことができない場合もあります。契約時には、管理会社がマンション・アパート経営のどこまでを管理の範囲とするのか確認しましょう。
③空室対応・入退去時のハウスクリーニングなども迅速に行ってくれるか
入居者の募集を良いタイミングで行ってくれることのほか、退去時に入居者から預かった敷金を利用し、迅速にハウスクリーニングを行い「即入居可」の状態を作ってくれる管理会社であれば、空室期間を短くしてくれます。
このほか、委託を検討する管理会社の担当者と面談を重ね、費用をかけて委託することで不動産投資家（大家）にとってどれだけのメリットが生まれるか話を聞いておくことも大切です。
本業を持つ不動産投資家が、仕事をしながら大家としても業務をこなすということはとても難しいことでしょう。費用をかけても管理会社に業務を委託することで、自分の時間を確保することができ、賃貸経営のノウハウを持たずに投資を始めた場合でも、入居者の暮らしの安全・安心を提供することができるのではないでしょうか。
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