区分マンション投資、東京都心の4%と地方の8%、どっちがお得? | 勤務医ドットコム

border_colorCOLUMNコラム

区分マンション投資、東京都心の4%と地方の8%、どっちがお得?

区分マンション投資、東京都心の4%と地方の8%、どっちがお得?

物件の収益性を示す重要な要素のひとつである、利回り。しかしこの利回りは、地方にいけばいくほど高く、反対に都市部ほど低い傾向にあります。

ここでは、区分マンション投資をした場合「都市部の低利回り物件」と「地方の高利回り物件」のどちらがお得なのかについて、解説していきます。

1.不動産投資においての利回りの考え方

利回りとは、投資した金額に対して、年間でどのくらい収益があるのかを表します。つまり、利回りが高ければ高いほど、利益が高くなるのです。

① 利回りの算出方法

利回りは「年間の収益÷物件価格×100」で算出します。そのため、物件価格が高ければ高いほど利回りは安くなり、反対に物件価格が安いほど利回りは高くなります。

例えば、2,000万円で購入したマンションを月10万円で貸し出したとします。

10×12(年間収益)÷2,000万円(購入価格)×100=6%(利回り)

一方、同間取りのマンションを1,500万円で購入し、同じように月10万円で貸し出したとします。

10×12(年間収益)÷1,500万円(購入価格)×100=8%(利回り)

このように、数値だけで言えば安く購入した方が利回りは高くなるのです。これを表面利回りと言います。

② 都市部よりも地方の利回りが高いワケ

賃料が同じだった場合、購入価格が高い物件ほど利回りが低くなり、安い物件ほど利回りが高くことがわかりました。地方は都市部よりも地価が安い傾向にあるため、物件価格は都市部ほど高くはありません。そのため、利回りが高くなるのです。

一般的に、マンションの相場は首都圏で4%、地方の政令都市だと6%程度になるという統計があります。この利回りだけみると、首都圏より地方の方が収益性が高く感じます。

参考URL:日本不動産研究所

しかし、利回りが高くでも入居率はどうでしょうか。入居率は、人の動きに左右されます。いくら物件を安く買えても、人口が少なく人の動きがない場所であった場合、利回りが高くても、実際に得られる収益は、多くはないでしょう。

2.高利回り物件に潜む「リスク」

不動産投資においては、必ずしも「利回りの高さ=収益性が高い」とは言えないことが、おわかりいただけたと思います。

不動産投資には「空室リスク」や「修繕リスク」など、様々なリスク要因があります。そのため「高利回り物件を買ったつもりが、結果として収益が得られない」なんてことも、あり得るのです。

① 利回りが高い物件にはリスクも多い

不動産投資において、最大のリスクである「空室リスク」。

どんなに立地がよく最新の設備があるマンションを購入しても、そもそも入居者が見つからなければ収益ができません。利回りが高くても、立地や周辺環境が悪い空室リスクが高い地域の物件を買えば、期待するキャッシュフローが得られない可能性があるのです。

② 購入後に家賃が下落する可能性もある

また、利回りは毎月の家賃設定に大きく左右されます。

購入時には月10万円の家賃をとれても、需要が下がり家賃相場が下がってしまうことも視野に入れておきましょう。地方は、都市部に比べ人口減少の影響を受けやすいため、家賃相場の下落リスクが発生しやすい傾向にあります。

利回りは、常に一定ではなく、購入後にも数値が変わることもあるのです。

③ 地方の高利回り物件はリスクが高い傾向にある

地方の物件は、都市部に比べて人の流れが少ないため、家賃相場が下がりやすい傾向にあります。また、人の流れが少ないということは、人集めのために広告宣伝費もかけなければいけません。このように、地方の高利回り物件は、家賃下落リスクに加え、空室リスクに備えた経営が必要になってきます。

3.人口の流れや周辺環境を考えることも重要

投資は、「少ない資金投入で大きな利益を得る」というレバレッジ効果を上手に出せるかどうかも成功のカギではあります。しかし、人口の流れや周辺環境を考えれば、地方の物件が必ずしも大きな収益を出せるとは言えません。

新築物件よりも中古物件の方が、修繕リスクも高くなりますし、入居率も低くなります。いくら利回りが大きいとはいえ、経営を黒字化できる確証は少ないでしょう。

もちろん、利回りは収益性を表すための数値ではありますが、これだけに固執するのは危険です。不動産投資は、入退者があってこそ。高利回りであっても、入居率が低い物件を購入するのは、リスクが大きいと言えるでしょう。

まとめ

利回りは、投資物件を購入するうえで、参考にすべき条件のひとつ。しかし、不動産投資では空室リスクや修繕リスク、人口の流出や相場の下落など、様々なリスクが絡んできます。これらのリスクを踏まえ、投資する物件を選んでいかなければいけません。

投資で成功したいのであれば、市場の動きを読みながら計画的に戦略を練っていくことが大切です。このページで紹介してきたことを参考に、不動産投資を行っていただけますと幸いです。

無料税金対策/資産形成セミナー情報

勤務医ドットコムでは、医師の方向けに無料セミナーを全国各地で開催しています。
効果的な節税の方法や相続、資産形成、副業など、収入の多い医師の方にとって有益な情報をお伝えしています。セミナーでは個別相談も実施していますので、あわせてご活用ください。
先着順となっておりますのでお早目にお申込みください。

無料税金対策セミナー一覧はこちら

ピックアップ記事

  1. ワンルーム投資の視点でみる法律や条例【民泊新法編】
  2. 家賃の下落と空室リスクに効く! テナントリテンションの基本テクニック
  3. 40代 循環器内科 勤務医 年収2,000万円
  4. FXは玄人向け?不動産投資との比較
  5. 【ワンルーム投資の視点で見る用語解説】重要な書類編

関連記事

  1. コラム

    医師のキャリアアップに必要な資質と注意すべきこととは

    医師として順調にキャリアを重ねていけば、自然と「キャリアアップ」につい…

  2. コラム

    不動産所得の節税に欠かせない「青色申告」

    不動産投資家が不動産所得を申告する場合には確定申告を行うことが一般的で…

  3. IoTで変わる不動産投資

    コラム

    IoTで変わる不動産投資

    世の中の旬な情報を不動産投資の目線で見ると、別の側面が見えてきます。…

  4. コラム

    株、FX、太陽光発電……メジャーな投資に潜むリスクとは?

    不動産以外にも株、FX、太陽光発電など投資対象はさまざまです。しかし、…

  5. コラム

    勤務医のキャッシュフローを大公開!年収1000万超え富裕層の「資産形成術」

    資産の運用について検討する機会はありますか。また、すでに資産運用に取り…

  6. コラム

    不動産投資のやり方・始め方

    不動産投資は時間がかかるの?契約まで手間が多い?初めて不動産投資を…

現在から65歳まで働いた場合の
納税総額はいくら? 簡単・お手軽診断

年収(※1)

万円

年齢(※2)

  • 入力いただいた数値を65歳までの平均年収として算出します
  • 生涯納税額を知りたい場合は、本格的に給与が増えた年齢を入力してください

あなたの想定生涯納税額は

taxです

結果をクリア

  • この金額はあくまで目安の金額です
  • 「(年収-控除額)×税率×65歳までの残りの勤続年数」の計算式で算出しています
  • 年収が増加すると納税額も増加します
年収 税率(住民税10%を含む)
年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

SEMINAR

節税対策や多忙な方でもできる不動産投資のノウハウをご紹介する無料セミナーを全国各地で開催中です。
詳しく見る

NEW ENTRIES

  1. 【現役医師執筆コラム】いくら年収が高いといっても激務で割が合…
  2. 【現役医師執筆コラム】コロナ禍で変わった医療業界の今後
  3. 後悔しない承継開業…高値案件こそ狙い目
  4. 集患とコスト面に優れる承継開業とは
  5. 【現役医師執筆コラム】将来の収入に危機感をもつ医師が急増中
keyboard_arrow_up