区分マンションのメリット・デメリット

一室を購入して管理・運用をする「区分マンション投資」。当然ながら、一棟マンションより区分マンションの価格のほうが安いです。そして規模が小さい分、所有権移転登記印紙代や火災保険契約料などの初期費用も抑えられます。投資リスクが低いので、不動産投資初心者にもおすすめです。

一棟マンションでは、建物内での位置が角部屋・中住戸、窓が南向き・北向きなど、部屋ごとの特性に偏りがあり、不人気間取は空室が続いたり、入居の申し込みがあっても家賃値下げ交渉が入ったりして、賃貸募集に苦戦しがちです。その点、区分マンションは「南向き」「角部屋」など比較的人気の部屋を選んで購入できるので、効率的な賃貸運用が可能です。

とはいえ、区分マンションの家賃収入は「100％か0％」というギャンブル的な側面もあります。一棟マンションは部屋数が複数あり、一室空室が出てもほかの部屋からの賃料が入るので、賃料収入がゼロになることはほとんどありません。その反面、区分マンションは一室退去したら翌月から新たな入居者が来るまで家賃収入がゼロ。これが区分マンション最大の弱点です。

基本的に区分マンションの価格相場は、立地利便性や築年数などによって幅があります。たとえば都心の新築ワンルームマンションならば、グロス価格で4000万円～5000万円程度、築10年前後なら2000万円～3000万円程度で販売されています。新築物件は購入当初から地域賃料相場のトップ水準で運用が可能ですが、中古マンションは築10年目以降から家賃評価が相場賃料から1割程度下がる傾向にあります。

新築を購入しても、高利回りで運営できるのは10年間ほどと考えてください。それ以降は、フルリフォームなどを施しながら入居者獲得のための努力をしていかなければなりません。

しかしその一方で、超人気エリアでは逆転現象が起きていることも併せて知っておきましょう。たとえば、10年前に3000万円で購入した新築ワンルームマンションが、現在4000万円で販売されていることもあります。同様に、賃料も新築時より1割程度あがっているケースも確認されています。地域の人口や賃料の推移を見極めて、物件を選びましょう。