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医師がはじめての不動産投資を行うなら区分所有マンションがおすすめ

不動産投資の種類はどのようなものがあるのか?

不動産投資と一言で言っても、さまざまな種類があります。以下ではその主なものをご紹介します。

・新築・中古の区分所有マンション
新築や中古の区分所有マンションを購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。不動産投資のなかでは物件価格が比較的安く、初心者でも始めやすいのが特徴です。

地方と比較すると、首都圏では空室になっても次の入居者が決まりやすく、流動性が高いため、資金が必要なときに売却しやすいメリットもあります。

・新築・中古のマンション、アパート一棟
新築や中古のマンション、アパートを一棟購入し、各部屋を入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。まとまった資金が必要になるため、金融機関から融資を受けて購入するケースがほとんどです。

貸せる部屋数が多く、満室に近い状態が保てれば、大きな収入が期待できます。しかし、空室になると賃貸収入から借入金を返済できなくなり、返済が困難になる可能性があります。

・新築・中古の一戸建て
新築や中古の一戸建て住宅を購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法です。新築は物件価格が高くなりますが、中古は比較的安く購入できる物件もあります。

一戸建ての入居希望者は主にファミリー層であるため、長期間の入居が期待でき、安定して収入が得られる可能性があります。

しかし、戸建ては木造住宅も多く、鉄筋コンクリート造のマンションに比べると建物の老朽化が進みやすいので、修繕費などのコストがかかるのがデメリットです。

また、流動性が低いため売却しにくく、空室を埋めるのが大変なうえに、期待できる賃貸収入もそれほど大きくありません。

・駐車場、コインランドリー経営
不動産投資には、もともと所有していた土地の活用や、土地(建物)を借りて駐車場やコインランドリー経営を行う方法もあります。

駐車場、コインランドリー経営がうまくいくかは立地などに左右されます。また、駐車場は比較的初期投資が安く済みますが、コインランドリーはFC(フランチャイズ)に加盟すると大きな初期投資が必要になります。

また、認知してもらうための広告費や機械のリース費用、土地(建物)を借りている場合はその賃料などのランニングコストもかかるため、投資額の回収に時間がかかる、また投資額が回収できない可能性があります。

・REIT(リート)
REIT(リート)とは、オフィスビルや商業施設、マンションなどの投資用不動産が投資対象の投資信託で、REITを購入することで間接的に不動産に投資でき、分配金が得られます。

REITには、通常の投資信託のほか、株式のように証券取引所に上場しているETF(上場投資信託)もあり、国内だけでなく、海外不動産を対象にしている銘柄もあります。

数万円程度から購入できる銘柄もあり、平均分配金利回りは3~4%前後です。※1(2013年2月以降)

価格変動リスクはありますが、少額から投資できるため現物の不動産よりリスクが低く、売却しやすいことがメリットです。

おすすめの不動産投資① ~区分所有マンション編~

建物一棟を一部屋ごとに小分けして販売しているものを「区分マンション」や「分譲マンション」と言い、これらの物件に投資することを区分投資と言います。

・区分投資のメリット
都市部のエリアだとしても1,000万円程度からの少額の投資資金からスタートできるのが、区分投資の魅力です。さらに、複数の地域に分けて分散投資ができるため、万が一の際のリスクヘッジにもなります。また「流動性」があり、売却したい時に売却しやすいという特徴もあります。

・物件価格が一棟ものと比べて安いので始めやすい
・1部屋だけなので管理がしやすい
・複数のマンションを区分所有することで立地のリスクヘッジがしやすい
・規模が小さいので修繕などの維持管理費が安い
・良い立地の物件が手に入りやすい

・区分投資のデメリット
区分投資は一件あたり1部屋のため、万が一空室になると無収入となってしまい、投資利回りを大幅に悪化させてしまいます。また、一棟投資と同じ規模まで物件を増やすには、多くの時間がかかるため、投資効率としては悪くなる傾向にあります。

・1部屋単位の投資になるので、一棟物と比べて家賃収入が少ない
・1部屋だけの所有だと空室の場合収入がゼロになる
・共有部分の管理については、管理組合の決議が必要なため自由度が低い

おすすめの不動産投資② ~一棟マンション・アパート編~

不動産投資における一棟投資とは、マンション、アパート、商業ビル、雑居ビルなど入居者やテナントが複数入っている建物一棟に対して投資することを言います。

【一棟投資のメリット】
一棟投資は一度の投資で大きな資産を形成できるため、投資効率が非常に良くなります。また、部屋数が多いため空室リスクを最小限に抑える事ができ、結果として収益性が安定します。また、一棟すべてが自分の所有物となるため、建物自体の修繕や建替えなど費用を支出する際には、すべて自分だけの独断で行なうことが可能です。

・部屋数が多い分、家賃収入が多い
・管理について色々な決議を自分でできるため自由度が高い
・部屋数が多いので空室で収入がなくなるリスクが少ない
・建物が建っている土地全てを所有できるため、土地活用ができる
・建物が建っている土地全てを所有できるため、金融機関から大きな融資を得やすい
・区分よりレバレッジが効きやすい
・区分より利回りが高い

【一棟投資のデメリット】
一棟物件に投資するためには億単位の投資資金が必要となるため、最初のうちは金融機関の融資が受けにくく、また、万が一、失敗した際の損害が大きくなります。また、リスク分散ができないため、地震や火災など予測不可能な事態が発生した際には甚大なダメージを被ることとなります。

・投資する金額が多くなるため、負債リスクが大きい
・立地によるリスクヘッジがしづらい(複数所有すれば回避可能)
・自分で管理することになるので、修繕などにかかる時間や手間が増える
・規模が大きいので、修繕など維持管理費も高くなる
・規模が大きいので、天災リスクも大きい
・建てる土地が少ないため、良い立地の物件が手に入りづらい
・区分マンションより中古市場の流動性が低く換金性が低い
・一棟物件は金融機関から融資を受ける際、物件評価額の一割以上の自己資金が必要になる場合がある

このように、一棟投資はハイリスク・ハイリターンな面もあるため、ある程度不動産投資の経験を積んだ後にチャレンジしてみることをおすすめします。

まとめ

医師は社会的信用が高く、高収入のため、一般のサラリーマンよりも多額の融資を受けることができます。そのため、不動産投資を行う際にも、一棟マンションやアパートを購入することも理論上は可能です。

しかし、一棟投資は、先述のようにハイリスク・ハイリターンな面があるため、はじめての不動産投資の際には、区分投資で不動産投資の知識やノウハウを得ることから始めることをおすすめします。

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