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【ワンルーム投資の視点でみる用語解説】構造編

【ワンルーム投資の視点でみる用語解説】構造編

不動産投資を行うにあたり、普段見慣れない専門的な用語を目にする機会が増えていきます。
カテゴリーごとに覚え、不動産業者との交渉が不利なものにならないよう備えておきましょう。

今回覚えるべき用語は「構造」に関する用語たちです。

物件の基本構造について、ワンルームマンション投資の視点も絡めてご紹介いたします。

構造用語の解説

RC造(Reinforced Concrete)

「鉄筋コンクリート構造」という意味で、鉄筋の入ったコンクリートにより柱・小梁・大梁・スラブ・壁を作り、すべての部分を一体化しているのが特徴です。
メリットとして、コンクリートの圧縮力と鉄筋の引張力の組み合わせにより、耐久性・耐震性・耐火性・遮音性に優れています。
デメリットとしては重量が比較的重いため、高層建築には向いていません。

S造(Steel)

「鉄骨構造」という意味で、躯体に鉄製や鋼製の部材を用いる構造です。
用いる部材の厚さが6mm未満のものを「軽量鉄骨造」、6mm以上のものを「重量鉄骨造」と呼び、主に後者がビルや高層マンションなどの建設に用いられます。
メリットとして、RC造と比較した場合、建設費が安価になるため、購入時の価格がリーズナブルなケースもあります。
また、単位重量が軽いため、地盤への負担が軽くなっています。
デメリットとして、酸化による錆の発生に対し、十分な防錆処理の必要があります。
燃焼温度が540度以上になると急激に強度を失うため、耐火性に関しての不安もあります。
RC造と比較すると軽量なため、横風や地震などの揺れに弱い点も押さえておく必要があります。

SRC造(Steel Reinforced Concrete)

「鉄骨鉄筋コンクリート構造」という意味で、RC造のメリットである「変形のしにくさ」と、S造のメリットである「しなやかさ」を併せ持つハイブリッドな構造が特徴です。
S造の「熱に弱い」「錆びやすい」というデメリットをコンクリートで包むことにより克服しており、横風や揺れに対しても鉄筋・鉄骨でカバーしているため、高層マンションや大型の建物に適しています。
デメリットは建設コストがかさむため、売買金額は高めに設定されていることが多いようです。

ワンルーム投資時における構造ごとの坪単価目安

続いて、構造ごとの東京の平均坪単価を見てみましょう。

東京の平均坪単価

建築構造 坪単価目安(万円)
SRC造 140
RC造 120
S造
(骨格材の肉厚4mm超え)
110

近年では、2020年開催予定の夏季オリンピックに使用される施設の建設ラッシュの影響をうけて、軒並み上昇傾向にあるようです。

また、工事現場の規模により、工事費の増減が結果的に坪単価へ影響する場合もあります。

現場が小さい場合
  • 道幅が狭いため大型車が通れず、途中で軽トラックに積み替えるなど余分なコストが発生するケース
  • スペースの都合で重機が小型のものに制限されるなど、重機を使用できず職人が直に手作業するなど作業時間と共に人件費が増加するケース
現場が大きい場合
  • キッチンの数が多くなり、システムキッチンをまとめて仕入れたため仕入れ価格が抑えられた結果、全体的な工事費が下がるケース

物件の価格を判断する際、構造と合わせてこのような要素に目を向けることも大切です。

構造ごとの耐用年数

それぞれの構造によって、建物の寿命も異なります。財務省令では住居用建物に対し、次のように耐用年数(1998年改訂)が定められています。

耐用年数(1998年改訂)

建築構造 耐用年数
SRC造 47年
RC造 47年
S造
(骨格材の肉厚4mm超え)
34年

ここで気をつけたい点が、法定耐用年数=建物の寿命ではないということです。
たとえ耐用年数が経過しているマンションであっても、日々のメンテナンスや改修の実施によって問題のない状態が保たれている場合もあります。
そのあたりも合わせてチェックすることが重要です。

以上、ワンルーム投資の視点から物件の基本構造について解説いたしました。
構造ごとの特徴を掴み、不動産投資を有利に進めましょう。


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