不動産投資における「家賃保証」とは？家賃保証にリスクはあるのか？

「家賃保証」とはどんなシステムか

「家賃保証」とは、入居希望者と大家（この場合は不動産投資家）との間に保証会社が介入し入居のサポートを行うシステムです。
万一、家賃滞納が起こった場合には保証会社が大家に対して家賃の立替払いを行います。
新築アパートの賃貸を行う際や、学生・高齢者向けアパートの経営を行う場合、入居者には契約時に保証料を支払ってもらうことで、居住期間の家賃がほぼ保証されます。

一方、管理会社に不動産管理を委託することで月々の不動産収入が保証されるシステムも存在します。
ここからは2つの不動産収入が保証されるシステムについて触れてまいります。

①一括借り上げシステム

管理会社などが、当該物件を一括して借り上げるシステムです。
管理会社がアパートなどの物件を丸ごと借り上げることが一般的です。
建物1棟の賃貸契約を結ぶことで、借り主である管理会社が大家に代わって戸別の賃貸経営を行うことになります。

大家（この場合は不動産投資家）は、当該物件1棟に対する賃貸料が管理会社から入りますので、空室を気にすることなく常に一定の収入を得ることができます。
社宅として物件を扱いたい企業が管理会社の役割を果たし、借り上げるケースもこちらに当てはまるでしょう。

②サブリースシステム

建物の一括借り上げの際、管理会社がその物件を転貸することを前提に取り交わす契約を指しています。
一括借り上げ契約にいわゆる「又貸し」の条件が付加された形となります。
こちらの場合も一括借り上げと同様、借り上げた管理会社が物件の管理を行うと同時に、空室に関係なく月々の賃料が振り込まれます。

家賃保証のメリット

それでは、家賃保証（不動産収入の保証）についてのメリットを詳しくみていきましょう。

①不動産収入が保証される

一括借り上げやサブリース契約を行った場合は、想定される満室時家賃の8～9割の収入が保証されます。
入居者が全くない場合でも、同様に収入が得られます。

②管理全般を管理会社が担ってくれる

建物のメンテナンスをはじめとする、入居者管理のすべてを管理会社が担ってくれます。
入居者同士のトラブルやクレームに関しても管理会社が請け負いますので、不動産投資家はその物件に携わる煩わしさが解消されます。

③空室対策は不要

空室を防ぐため、入居者の退去後は広告を出す・不動産会社に告知するといった広告宣伝を行うこともあります。
一括借り上げやサブリース契約後は空室対策も含め管理会社へ委託できるため、広告宣伝費の捻出なども不要になります。

④税務申告時の書類作成などの手間がかからない

本業を持った不動産投資家や、不動産投資だけで生活している方にとって、不動産収入は確定申告が必要になります。
投資家が大家業務を兼務する場合、税務申告書に記載する収入内訳として入居者の名前や申告年度における賃料を記載する必要が生じます。
部屋数が多い・入退去が多い場合、それだけ書類の記載が煩雑化しますが、管理会社との間でサブリース契約を交わした場合はその煩雑さが無くなります。

家賃保証のリスク

メリットがあるこのシステムですが、もちろんメリット先行というわけにはいきません。
ここでは家賃保証全般に関わるデメリットやリスクについてまとめました。

①大家業務を兼務した場合と比較すると収入減となる

空室に関わらず管理会社から一定額の賃料が入ることはメリットとなりますが、保証料などを差し引いた額となりますので、個人で大家業務を担い、管理会社が提示する家賃で賃貸経営を行った場合と比べると、年間で1～2割ほどの収入減になります。
管理会社が建物のメンテナンスや実質上の管理を行うため、この収入の差額を「必要経費」ととらえるかどうかは投資家の見解次第となります。

②入居時の礼金も入らない

敷金や礼金に関しても、入居者は管理会社との賃貸契約になるため、不動産投資家側には一切入らない費用となります。
敷金は退去時の修繕費用に充てられるため、管理会社に入る費用となることは納得できるでしょう。

ですが、管理会社との賃貸契約ですので礼金（入居時に大家に渡す謝礼）も管理会社の収入となります。
物件所有者と管理会社との間での不平等感をなくすべく、敷金・礼金ゼロと謳うサブリース物件も存在しています。

③契約中に借り上げ賃料の見直しが入ることがある

建物の耐用年数に応じた一括借り上げを保証すると謳う管理会社もあり、長期的に収入が保証されると期待できますが、物件は経年劣化もみられるようになります。
もちろん、物件のメンテナンスは管理会社が行いますが、新築時の契約そのままでは、建物の現況にそぐわないという場合も考えられます。

実質上、一括借り上げ・サブリースに関しては契約期間を設定し、都度更新を行うという形での契約になります。
最長、建物の耐用年数を満了するまで更新できるという契約内容となるため、契約更新時には、賃料の引き下げも考えられることを理解しておきましょう。

家賃保証のシステムに関して解説いたしました。
メリットや背負うべきリスクを十分に理解し、投資家自身にとって最も良い形態での賃貸経営ができるよう見極めることが大切です。
また、賃貸経営に関して指南役となる総合不動産会社をパートナーに迎えることも、不動産投資初心者やさらに不動産投資の幅を広げたいと考える投資家にとっては良い選択となりえます。