【ワンルーム投資の視点でみる用語解説】不動産価格の鑑定手法編

用語の解説

建物や土地など不動産の合理的な価格は、不動産鑑定士によって評価されます。

特に土地は「移動させられない」といった特性があるので、一般の商品に比べ合理的な価格形成がされにくくなっています。
そのため不動産鑑定士が評価を行い、売買金額・税金計算の参考基準を示します。

評価の方法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三つがあります。
順番にみていきましょう。

【原価法】

原価法の内容に触れる前に、不動産を見るときの「投資家」と「銀行」の視点の違いに目を向けてみます。

投資家の視点「その物件がいくら稼いでくれるか」
銀行の視点「その物件がいくらで売れるか」

それぞれ不動産に対する目的が違うため、評価の方法も変わってきます。

この原価法は銀行の視点でみた評価方法です。

まず対象不動産の再調達原価（もう一度建築・造成した場合にいくらになるか）を求めた後、減価修正（建築後の経過年数による価値の低下を割り引く）を行い、対象不動産の価格を推定します。
こうして算出された価格を「積算評価」といい、その評価が高いほど担保価値のある物件といえます。

銀行が不動産投資家に融資をする際、常に「貸し倒れ」のリスクが伴います。投資家が債務不履行になった時、銀行はその物件を現金化して資金を回収しなければなりません。
そのため、「物件の担保価値はどれくらいなのか」「売却金額で融資金の返済は可能なのか」という点を非常に重視するのです。

ここで押さえておくポイントは、積算評価＝収益力ではないということです。

積算評価が高い場合のメリットは「融資が受けやすい」ことで、利回りについては別の視点で見る必要があります。

【取引事例比較法】

次に取引事例比較法についてみていきましょう。

こちらは主に中古住宅の評価法として一般的な手法です。
大まかな流れとしては、対象となる物件に近い条件で過去の成約事例の情報を収集し、比較した上で物件の評価をします。
この際、不動産業者に依頼をし、不動産業者のみが利用可能なデータベースである指定流通機構（REINS／レインズ）をチェックしてもらいます。
こうして評価した結果を「比準価格」と呼びます。

ポイントとしては、比較対象の物件を抽出する際に、対象物件からなるべく「近隣」で「最近」のものを選び、多くの事例と比較することです。

最近の事例に近いものがなければ、過去の情報をもとに「今その取引を行ったらいくらになるか」という視点で修正をいれます。
これを「時点修正」といいます。

また、成約事例の中で所有者の破産・投機目的などを理由とし、通常ではありえない価格で売買されたものは排除して考えると良いでしょう。
合理的に補正が行えそうであれば比較対象に含めることも可能であり、その場合の補正を「事情補正」と呼びます。

【収益還元法】

収益還元法とは、「その物件がいくら稼いでくれるか」という点に着目し、物件が将来生み出すと予想される期待収益から現在の物件価格を算出する方法です。
他の評価法よりも合理性が高いため、現在最も用いられている評価方法であり、評価の結果は「収益価格」と呼ばれています。

収益還元法の算出方法には、大きく分けて次の２つがあります。

1. 直接還元法
2. DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）

それぞれの特徴を順番にみていきましょう。

〈直接還元法〉

一年間の純収益（収益から経費を引いたもの）を「還元利回り」で割って評価額を算出します。
還元利回りというのはその不動産から得られる投資利回りのことで、「近隣の類似物件の取引事例・販売中物件の利回り」か「不動産会社などが公表しているエリアごとの利回りデータ」を参考に算出しています。

例：一年の収益が120万円、経費が20万円、還元利回りが5%の物件の場合

（120万円 – 20万円）÷　5%　= 2,000万円

上記のモデルケースの収益価格は2,000円と算出されます。

〈DCF法〉

DCF法では直接還元法を元に、将来の収益と売却時の予想価格を「現在の価格に割り引く」という考え方を加えて算出します。
例えば、現在手元に100万円あれば、投資などにより一年後には105万円に増やすことも可能なため、将来の収益を現在の価格に置き換える際は割り引いて考えるのです。

ワンルーム投資時における不動産鑑定手法

ワンルームマンションへの投資において「その物件がいくら稼いでくれるか」という視点はとても重要な基準となるため、投資物件を選ぶ際の評価方法は「収益還元法」をメインとするのが良いでしょう。
また「取引事例比較法」も参考にしていくことで、収益性＋相場感をみることができます。

これに加え、銀行は「原価法」をもとに融資額を決めているということも頭の中に入れておくと、融資交渉の際、有利に進むかもしれません。

以上、ワンルーム投資の視点から不動産価格の鑑定手法について解説いたしました。
各手法の特徴を掴み、不動産投資を有利に進めましょう。