こんにちは、医師で不動産投資家の大石です。前回の記事＜医師×不動産投資、法人設立で節税するって？＞では、法人設立で節税する話を書きました。なんとなく「経費」っていう言葉の響きが、良いですよね（笑）

さて今回は

「法人設立せずに個人所有でも、不動産投資で節税ってできないのか？」

という声にお答えしたいと思います。

減価償却について理解しよう

まずその前に、減価償却について、簡単に理解しておく必要があります。

減価償却とは、簡単に言うと

「時間経過で価値を失うものを、時間あたりで経費にしていく」

という考え方です。

例えば、新車は６年で減価償却し、中古車は４年で減価償却すると決まっております。

１２００万円の車があったとして、新車であれば年間２００万円を減価償却として経費にして、中古車であれば年間３００万円を経費にするというわけです。

減価償却が終わったあとは、簿価上は価値がゼロになっています。

しかし実際には、例えば１２００万円で買った新車も７年後にゼロにはなりませんよね。

例えば３００万円で売れたとします。

そうすると、１２００万円で買って３００万円で売ったわけですから、９００万円損をしているように見えますが、簿価上価値がゼロのものを３００万円で売ったわけですので、３００万円の利益が出たと考えて、３００万円の利益に対しては課税されます。

仮に税率が３０％だったとすると、新車の１２００万円の車は年間２００万円の減価償却があったため、２００万円×３０％＝６０万円が毎年浮いていて、それが６年間ですから、年間３６０万円の節税効果があったという事になります。

これは、１２００万円を払った原資である１２００万円そのものに対する３０％の課税、３６０万円と一致します。

本来儲かった１２００万円を、３６０万円の税金を支払って、手元に８４０万円残しておくか、１２００万円の車を購入し減価償却で段階的に経費にする事で、段階的に「本来支払う３６０万円」を免れて、車に乗るか、という事柄の比較になります。

しかし売却時の３００万円に、３０％、つまり９０万円の課税がかかります。手元に残るのは２１０万円です。

１２００万円儲かって、３０％の課税で３６０万円を支払い、８４０万円手元に残すか。

１２００万円儲かって、１２００万円の車を購入し、６年間車を乗って楽しんで、６０万円×６年＝３６０万円の節税効果を享受して、手元に２１０万円残すか。

どちらを選ぶのか、という話になります。

悩ましいですよね。

このように、減価償却と税金の話は、数字で一概にどちらが有利かを完全に決定する事はできません。

この場合なら、手元にお金を残したいなら前者を、車が本当に必要であれば後者を選べば、良いのかなって思いませんか。

実際の数字を追う事も大事ですが、トータルの使用感も含めて、総合的に比較するべきなのが、この減価償却と税金の概念です。

不動産投資における減価償却

ちょっと話が複雑になり過ぎましたので、不動産と減価償却の話に戻します。

不動産にも、建物部分は時間経過で価値を失うので、減価償却が適応されます。年数については

RC＝４７年
鉄骨＝３４年
木造＝２２年
軽量鉄骨＝１７〜１９年

と、決まっています。

流石に、建物は車に比べると長く設定されていますね。この年数を耐用年数と呼びます。

例えば、築１７年のRCであれば、耐用年数が４７年なので、残存年数が３０年ですから、建物部分６０００万円、土地３０００万円の合計９０００万円で購入したとして、年間６０００万円/３０＝２００万円の減価償却が、３０年可能というわけですね。

逆に、耐用年数が切れた物件は、木造なら４年、鉄骨なら６年で償却できます。

例えば築２５年の木造、建物が２０００万円、土地が１５００万円の合計３５００万円ならば、４年で２０００万円を減価償却するので年間５００万円が、償却できます。

このように、トータル金額が少なくても、耐用年数が切れた築古不動産は短期で一気に償却できるため、個人所有で個人の所得にぶつける事で、節税効果が築浅不動産に比べて、出やすいと言えます。

医師×不動産投資、個人所有で節税する方法

具体的に計算してみましょう。
医師、税率４０％（ここでは簡便のために、一律課税）が、築古物件を４０００万円（建物２４００万円、土地１６００万円）、利回り１０％（年間家賃４００万円）を、現金一括で購入したとします。

減価償却は

２４００万円/４＝６００万円/年

です。

これを償却が終わって６年目、３０００万円で売却したとしましょう。

数字だけ見ると、４０００万円で購入していますから、１０００万円損したように見えますよね。

実際はどうなのでしょうか？

まず、節税効果分。年間６００万円の減価償却があり、ここに本来かかる税率４０％が控除されているので、年間２４０万円が節税されています。

これが４年間で、９６０万円です。

さらに、家賃が年間４００万円ですから、５年保有して家賃が２０００万円、入ってきます。４０％課税されるとして、手元に残るのは１２００万円です。

さらに、償却後は簿価上建物価値がゼロなので、土地の１６００万円分の価値しか残っていません。それを３０００万円で売却したので、差額の１４００万円が利益として計算されます。

ただし、この時の１４００万円の利益は、長期譲渡扱いになるので、税率が２０％になります。ここがミソです。

税金は２８０万円のみ支払います。手元には３０００万円から２８０万円の税金を差し引いて、２７２０万円が残ります。

節税効果が９６０万円、手元に残った家賃が１２００万円、売却後の手残りが２７２０万円です。総合計で、手元には４８８０万円あります。

この数字は税引後の値です。手元にあった４０００万円が、４８８０万円になりました。８８０万円はトータルのプラス分です。

売買の手数料、固定資産税等もかかりますので、それらが物件価格の５％程度として、３５０万円ほど差し引いても、５５０万円ほどはプラス分として手元に残り、合計４５５０万円くらいにはなります。

５年で５５０万円ですので、年間約１１０万円くらいは、この不動産投資によってトータルでプラスになっているという事になります。

いかがでしょうか。

お分かりいただけたと思いますが、これらは

● 物件の築年数
● 購入価格
● 建物：土地の比率（多くの場合、固定資産税評価額で按分）
● 利回り
● 売却価格
● 個人の所得税率

という要素が複雑に絡み合っています。

特に売却価格は、未来の値なので完全な予想はできません。

しかしこの数字は、決して非現実的な数字ではなく、かなり現実的な数字だと思います。

これくらいの数字が出る前提で、まずは税理士含めた不動産関連のプロに話をしてみるのがオススメです。

当然ですが、年収が高ければ高いほど、同じ減価償却でも節税効果が大きくなります。

自分の年収だとトータルでどれくらいの得になりそうなのか、計算してもらうのが良いでしょう。

また不動産初心者の先生の場合、1棟の価格帯は怖いという先生もいらっしゃると思います。その場合、中古の区分で減価償却を狙っていくのも、良いでしょう。その辺りも含め、まずはプロに相談ですね。

≪現役医師連載シリーズ≫

▼著者
大石龍之介
株式会社ブルーストレージ代表取締役。医師としてクリニックに勤務しながら、不動産投資家としても活動している。

URL：https://bluestorage.co.jp/

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