金融商品に「保険」や「投資信託」などさまざまな種類があるのと同様、不動産投資にも多彩な選択肢があります。本記事では、そのなかでもっとも一般的な「区分マンション」と「一棟マンション」について、おもに管理・融資面から、基本的なメリット・デメリットを紹介します。さらに、それぞれの特性を把握した上で、区分マンション、一棟マンションのどちらに投資したほうが良いのか、勤務医・開業医別に検証します。
区分マンションのメリット・デメリット
一室を購入して管理・運用をする「区分マンション投資」。当然ながら、一棟マンションより区分マンションの価格のほうが安いです。そして規模が小さい分、所有権移転登記印紙代や火災保険契約料などの初期費用も抑えられます。投資リスクが低いので、不動産投資初心者にもおすすめです。
一棟マンションでは、建物内での位置が角部屋・中住戸、窓が南向き・北向きなど、部屋ごとの特性に偏りがあり、不人気間取は空室が続いたり、入居の申し込みがあっても家賃値下げ交渉が入ったりして、賃貸募集に苦戦しがちです。その点、区分マンションは「南向き」「角部屋」など比較的人気の部屋を選んで購入できるので、効率的な賃貸運用が可能です。
とはいえ、区分マンションの家賃収入は「100％か0％」というギャンブル的な側面もあります。一棟マンションは部屋数が複数あり、一室空室が出てもほかの部屋からの賃料が入るので、賃料収入がゼロになることはほとんどありません。その反面、区分マンションは一室退去したら翌月から新たな入居者が来るまで家賃収入がゼロ。これが区分マンション最大の弱点です。
基本的に区分マンションの価格相場は、立地利便性や築年数などによって幅があります。たとえば都心の新築ワンルームマンションならば、グロス価格で4000万円～5000万円程度、築10年前後なら2000万円～3000万円程度で販売されています。新築物件は購入当初から地域賃料相場のトップ水準で運用が可能ですが、中古マンションは築10年目以降から家賃評価が相場賃料から1割程度下がる傾向にあります。
新築を購入しても、高利回りで運営できるのは10年間ほどと考えてください。それ以降は、フルリフォームなどを施しながら入居者獲得のための努力をしていかなければなりません。
しかしその一方で、超人気エリアでは逆転現象が起きていることも併せて知っておきましょう。たとえば、10年前に3000万円で購入した新築ワンルームマンションが、現在4000万円で販売されていることもあります。同様に、賃料も新築時より1割程度あがっているケースも確認されています。地域の人口や賃料の推移を見極めて、物件を選びましょう。
一棟マンションのメリット・デメリット
複数の部屋を同時運用することで高額な家賃収入が得られる「一棟マンション投資」。前述の通り、一部空室があってもほかの部屋からの賃料が絶えず入ってくるので、収入ゼロのリスクはほとんどなく、長期間安定した収入が期待できます。
さらに、土地の権利を各部屋の専有面積で按分し共有する区分マンションとは違い、土地・建物ともに一所有者が持つ一棟マンションは、権利関係が明確な大規模不動産として高く評価されるので、資産価値が下がるリスクは極めて低いといえます。
しかし一棟マンションを購入する際、中古であっても購入価格を含めた初期費用は億を超え、1つの企業を立ち上げるに匹敵するような莫大な資金が必要となります。自己資金でまかなえず金融機関の融資を受けるにしても、過去に複数の不動産融資を受けた経験があり、その際の返済も滞りなかった実績のある方、すなわち投資上級者でないと融資審査は通らないでしょう。特に一棟投資の場合、100％融資する金融機関は現在ありません。購入価格の10～50％の頭金が必要になるケースがほとんどです。
また一棟マンションは、各部屋（専有部）のみならず、階段や廊下、外壁や屋上など（共用部）を含む建物全体の管理も所有者が行わなければなりません。管理費用や設備点検等の手間暇はもちろん、不定期な出費もかさみます。しかし逆に考えれば、修繕やグレードアップを自らの判断で行うことができるので、オートロックや宅配ボックスなど、入居者ニーズに即した最新設備を適宜増設していけば、いつも空室知らずの人気マンションに育てることもできるという利点があります。
勤務医・開業医別、向いている投資物件はどっち？
区分マンションは、所有する一部屋（専有部）の管理のみで、共用部については管理組合や管理委託会社が実施してくれます。一方、一棟マンションは建物内の全部屋（専有部）と共用部の両方の管理を行わねばなりません。
結論として、医師の中でも日々多忙な勤務医には管理の煩わしさが少ない区分マンション投資が向いており、時間の自由度が高い開業医には、建物全体の状態を常に把握できる一棟マンション投資が向いていると考えられます。とはいえ一棟マンションでも、建物一棟管理（プロパティマネジメント）を請け負う専門会社がありますので、そういった会社に一括委任すれば、区分マンション同様に手放しで賃貸運営することも可能です。
金融機関は、高収入であり、社会的信用もある医師に対し、「貸し倒れの可能性が低い顧客」と考えているため、スムーズに融資を承諾してくれる傾向にあります。定期収入のある勤務医ならば、何の問題もなく融資を受けられるでしょう。また、高額な初期費用、設備投資が必要な一棟マンション購入に関しては、事業性、自己資金力が高い開業医のほうがより融資が通りやすいかもしれません。
いずれの物件にも共通することは、不動産投資の経営者として、常にアンテナを高く張り、入居者に喜ばれる住環境づくりを心がければ、高い利益率を長期間維持することができるということです。不動産としての資産価値を向上させていくことは、将来の高いリセールバリューにもつながります。
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