border_colorCOLUMNコラム

「安易な不動産投資」で大損しないために…プロが語らない3つのポイント

投資物件の購入をすすめる不動産業者は、いつも誠実に説明をしていますが、実は顧客が契約を締結するまで“あえて語らない”事柄があります。彼らは、「我々プロに安心してお任せください!」と胸を張りながらも、そのことについてまったく話しません。しかし、彼らが話さないでいること自体に罪はありません。なぜなら、投資リスクは自己責任だからです。そこで本記事では、投資初心者が気づけないリスクについて解説します。

「不労所得」という響きだけに騙されてはいけない

株や投資信託などの金融商品の投資と異なり、不動産投資は物件を「購入すれば終わり」ではありません。「不動産投資は不労所得なので、多忙な方に最適です」などと購入を勧めてくる不動産業者もいますが、それは事前の説明不足といっても過言ではありません。

安定・高収入である勤務医は、金融機関にとっても理想的な顧客。積算評価が高い物件であれば、すぐに融資をしてくれます。積算評価とは、土地の価値と建物の価値を数値化し、合算して評価するものです。土地は、前面道路の路線価や最寄り駅までの距離で計られ、建物は、構造と築年数で計られます。

購入者が物件を吟味せずとも、金融機関がこの積算評価で物件の良し悪し、すなわち、融資(=投資)するにふさわしい物件であるかどうかを計ってくれます。たとえば「駅まで徒歩10分圏内のRC造新築マンション」程度の条件をクリアしており、購入者が医師ならば、融資はまず通るでしょう。

しかし、「駅に近い新築」だからといって、必ずしもすぐに入居者が決まるとは限りません。たとえば、近隣の競合物件とくらべて間取が良くない、または設備のグレードが低いなど。そこまでの調査は金融機関の範疇ではありませんから、物件購入を決める前に、投資家自身が入居者ニーズを調査・研究しておく必要があります。
さらに以下では、不動産投資をする際に必ず知っておくべきポイントを、細かく3つにわけて見ていきます。

ポイント1:不動産投資を始める前に「グロス」と「ネット」の違いを知ること

投資物件を探す際に、ほとんどの方がインターネットの不動産ポータルサイト(スーモやホームズなど)を参考にするでしょう。そういったサイトの物件概要欄に「利回り6%」など表記がされているものがあります。

これは賃貸中の投資物件(オーナーチェンジ物件)で、現在どの程度の利益が得られているかをあらわしていますが、こういった不動産広告に掲載されている「利回り」は、ほとんどがグロス利回り(表面利回り)です。グロス利回りとは、現行の年間家賃収入を販売価格で割ったものです。しかし、このグロス利回りは現実的な数字ではありません。

投資家が見るべき数字は、管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費や、設備の突発的な故障などが発生した場合に見込まれる修繕費(おおむね賃料の3~5%で算出)を年間家賃収入から差し引いて算出した「実質利回り(ネット利回り)」です。実際計算してみると、グロス利回りで6%あった物件が、ネット利回りだと5~4%と非常に薄利になってしまうはずです。広告を鵜呑みにせず、投資家自身で再計算することをおすすめします。

ポイント2:契約前に「重要事項説明書」を熟読しないと危険!

不動産を購入する際にもっとも熟読すべきは、売買契約書ではなく「重要事項説明書」です。これはいわば、「不動産の暴露書」です。売買を仲介する不動産業者は、取引に際して自らが知ったすべての情報をこの書類に記載しなければなりません。知っていて記載漏れがあると、説明義務違反で罰せられます。「この件は都合が悪いから内緒にしておこう」は一切できません。それは不動産物件の売主も同じです。

重要事項説明書は、契約時に初めて見せられるケースもあり、その場で有資格者が読み上げますが、肝心な部分を聞き逃したり、良く読まずに契約書にサインしたりしてしまうと大変です。たとえば、過去この土地から汚染物質が出た、売主が修繕積立金を滞納しているなど、これまでまったく話が出なかった情報が書かれている可能性もあります。契約前に必ず熟読しておくことをおすすめします。

ポイント3:一棟アパート・マンション経営を左右する「管理会社選び」

区分マンションならば、1室・1世帯のみなのでオーナーの自主管理も可能かもしれませんが、1棟となると、複数の世帯の面倒を見なければなりませんから、日々多忙なオーナーなら不動産管理会社に業務委託することが賢明でしょう。皆さん、インターネットのホームページなどを見て、イメージの良い会社に依頼するのでしょうが、イメージとは裏腹に、入居者に対して不誠実な対応を重ねる管理会社もあります。

その事実はなかなかオーナーには感じ取れません。管理会社はあくまでもオーナーにやさしく、入居者に厳しいのです。管理会社に不安を感じたら、1ヵ月に1度程度は現地視察に行くことをおすすめします。ホコリやゴミが山積みする共用部、無造作に置かれた放置自転車、生い茂る雑草などを発見したら、すぐに管理会社を変えるべきです。ずさんな管理体制下では建物の老朽化も急速に進み、資産価値が下がってしまう可能性もあります。

管理体制が良好な会社でも、「空室がなかなか埋められない=営業に弱い」会社もまた問題です。企業規模はどうであれ、管理部門と営業部門が明確に分類されており、駅前に路面店を構えているような会社であれば、入居者募集営業力にも期待ができます。

無料税金対策セミナー情報

勤務医ドットコムでは、医師の方向けに無料セミナーを全国各地で開催しています。
効果的な節税の方法や相続、資産形成、副業など、収入の多い医師の方にとって有益な情報をお伝えしています。セミナーでは個別相談も実施していますので、あわせてご活用ください。
先着順となっておりますのでお早目にお申込みください。

無料税金対策セミナー一覧はこちら

ピックアップ記事

  1. 40代 循環器内科 勤務医 年収2,000万円
  2. 売りたい時にいくらで売れるの?売却価格下落の不安を解消
  3. 投資物件はどう選ぶ? 10年運用シミュレーション・都心の中古ワンルームマンション…
  4. 豊かなドクターが必ず持っている金融リテラシーとは?
  5. 【ワンルーム投資の視点で見る用語解説】重要な書類編

関連記事

  1. コラム

    資産の多い医師が知っておくべき生前贈与の基礎知識

    医師は、一般の人よりも高収入であるため、当然ながら資産がたまりやすい傾…

  2. コラム

    勤務医が節税するための方法

    総合病院などで働く勤務医は年収も高く、源泉徴収票をみると多額の所得税・…

  3. コラム

    2020オリンピックに向けて急増!? 外国人患者に対応するには?

    日本で働く外国人が増えています。さらに、来年2020年には東京オリンピ…

  4. コラム

    高収入の医師は退職金も多い? 勤務医の退職金事情

    定年退職後の生活を考えるうえで重要な「退職金」。医師は高収入のため退職…

  5. 見せかけの入居者……高利回り物件に潜む落とし穴!?

    コラム

    見せかけの入居者……高利回り物件に潜む落とし穴!?

    「高利回りだと言われ契約したけれど、入居者がすぐに出ていってしまった……

  6. コラム

    やっぱり株式投資が王道?不動産投資との比較

    「株式と不動産、自分にはどちらの投資が向いているのかな……」投…

知らないだけで3,000万円も損をする?

現在から65歳まで働いた場合の
納税総額はいくら? 簡単・お手軽診断

年収(※1)

万円

年齢(※2)

  • 入力いただいた数値を65歳までの平均年収として算出します
  • 生涯納税額を知りたい場合は、本格的に給与が増えた年齢を入力してください

あなたの想定生涯納税額は

taxです

結果をクリア

  • この金額はあくまで目安の金額です
  • 「(年収-控除額)×税率×65歳までの残りの勤続年数」の計算式で算出しています
  • 年収が増加すると納税額も増加します
年収 税率(住民税10%を含む)
年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

SEMINAR

節税対策や多忙な方でもできる不動産投資のノウハウをご紹介する無料セミナーを全国各地で開催中です。
詳しく見る

NEW ENTRIES

  1. 勤務医のキャッシュフローを大公開!年収1000万超え富裕層の…
  2. 逃れられない税務…勤務医が「不動産投資」を始めるワケ
  3. 「確定申告は税理士に丸投げ」で大丈夫? 意外と知らない税理士…
  4. 勤務医・開業医別!「マンション投資」の基礎知識
  5. 勤務医は何故「いつまでもお金を貯められない」のか?
keyboard_arrow_up