【現役医師連載コラム】医師×不動産投資、相性が良い理由 | 勤務医ドットコム

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【現役医師連載コラム】医師×不動産投資、相性が良い理由

読者の先生方、初めまして。

現役医師で、株式会社ブルーストレージ(https://bluestorage.co.jp/)代表の、大石と申します。普段は自由診療クリニックで勤務をしながら、会社の経営をしつつ、不動産投資家としても活動しております。

今回から、当メディアにて連載させていただく事になりました。

私は20代の頃から不動産投資を行っており、もうすぐ3年が経とうとしています。私の不動産投資の経験を、当メディアの読者の先生方に、少しでも共有できればなと思っております。

医師はなぜ不動産投資と相性が良いのか?

医師で不動産投資をされている先生は、結構います。不動産投資をされていない先生からすると、縁の遠い話のように聞こえると思いますが、実は身近にいらっしゃるでしょう。

医師はどうしても「お金の事を声高に言う」事がはばかられる文化がありますから、周りに言っていないだけで、こっそり不動産投資をしている医師は思いの外います。

そんな医師と不動産投資ですが、一体なぜ、これほどまでによくあるマッチングなのでしょうか。

それは医師が信用度の高い職業だからです。

どういう事なのか、具体的に解説していきます。

信用度の高い医師は、不動産投資と相性が良い

医師は一般に、信用度の高い職業です。

これは世間一般においてもそうですが、こと不動産投資において重要な登場人物である、銀行にとっても、医師という職業は信用度の高い職業だと見られています。

一言で言ってしまえば、銀行からすれば「取りっぱぐれのない貸出先」なわけです。

医師という職業は、絶対になくなる事はありません。人間の命、健康、体の機能、生命体としての根幹を支える職業ですから、どんな時代にも需要はあります。

そして、一般的に高給です。これは地球上どの国に行っても、概ね言える事です。

給料が高く、職業の安定性も抜群なので、銀行からすると「ぜひお金を貸したい相手」なわけですね。

信用度の高い医師は、低金利での借り入れが可能

そうなると、どうなるか。金利が下がります。

低金利でお金を借りる事ができるわけです。

銀行から見た信用度も高い医師は、銀行から見ればぜひ貸したい相手であり、だからこそ「低金利でも良いから貸したい」銀行も多く、結果的に低金利で借りる事ができるのが、医師免許の効果です。

不動産を購入する際、銀行から融資をして購入する事が一般的ですが、その金利が低ければ低いほど、有利になります。

例えば利回り8%の物件があったとして、管理や諸経費で1%かかったとします。この物件を現金一括で購入すれば、理論上は差し引き7%の運用益が手元に残るはず(ここでは簡単に計算するために、減価償却分を省略します)ですね。

しかしほとんどの場合、現金一括で何千万、何億という物件を購入する人は、医師と言えどもあまりいませんので、銀行の融資を使う事になるでしょう。

仮にこの時、借りたお金の金利が3%なら、元金返済を抜きにして考えると、7%から3%を差し引いた4%が、運用益として残る事になります。

一方で、仮に金利が1%であれば、元金返済を抜きにして考えると、7%から1%を差し引いた6%が、運用益として残る事になります。

4%と6%は、たった2%の差に思えますが、実際には大きな差を産みます。

仮に物件価格が5000万円であった場合、4%の運用益は200万円、6%の運用益は300万円です。年間100万円も違います。

これが1億の物件であれば、その差額は2倍になって、200万円の差を産みます。

この「本来の運用益から、金利を差し引いた真の運用率」を、不動産投資の世界ではイールドギャップと呼びます。英語ではYGと訳される概念で、投資の世界では重要な指標の1つです。

医師は銀行からの信用度が高く、低金利での借り入れが可能なため、同じ物件でもイールドギャップが高くなる傾向があります。

同じ物件でも、非医師が行う場合と、医師が行う場合では運用益に大きな差が生まれます。医師は不動産投資に、大変有利な条件で参加できるわけなのです。

信用度の高い医師は、非医師が借入できない時に、借入できる

もう1つ、信用度の高い医師ならではの、メリットがあります。

それは

他の人が借入できない時に、医師なら借入できる

というメリットです。

不動産投資を行う上で、より有利な条件の不動産を購入するために、必要な事はなんでしょうか?

それは「他の人が買えない時に買える」事です。

例えば、経済のうねりの中で大不況が来たとします。不動産価格も下がり、誰も追加の借入で不動産を購入するなんて、できない状況です。

しかしながら、医師は別です。医師の収入は景気に左右されませんので、医師の信用枠は景気に無関係に担保されています。

ですので、医師ならばそのような状況でも、銀行から借入して不動産を購入できる可能性があります。

というよりは、常にその状態です。

非医師に比べると、医師は常に借入がしやすい状態にあるわけです。

新型コロナで世の中が完全に混乱しましたが、おそらくこの混乱状態はすぐには収まらないでしょう。

このような混乱の時期、非医師が借入をして不動産を購入できない世の中になった時、医師にとってはチャンス到来なわけですね。

世間がピンチであればあるほど、医師兼不動産投資家にとっては、チャンスなのです。

これも、構造上医師が不動産投資において有利な点の、1つと言えます。

まとめ

いかがでしたか?医師が不動産投資と相性が良い理由、おわかりいただけたでしょうか。

医師にとっての不動産投資のメリットは、これらだけではありません。主に税金との話が出てきます。

それらについては、また別の記事にて解説致しますので、お楽しみに。

▼著者
大石龍之介
株式会社ブルーストレージ代表取締役。医師としてクリニックに勤務しながら、不動産投資家としても活動している。

URL:https://bluestorage.co.jp/


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