border_colorCOLUMNコラム

節税効果はどれだけあるの?不動産投資1年目の確定申告をシミュレーション!

節税効果はどれだけあるの?不動産投資1年目の確定申告をシミュレーション!

「節税効果があると不動産投資をすすめられたけど、実際はどうなのだろう」

不動産投資を始めるにあたり、確定申告の際にどれだけの節税効果が見込めるか気になるところではないでしょうか。
今回の記事ではモデルケースを設定し、不動産投資を始めた年の確定申告をシミュレーションしていきます。
(記事執筆時、2018年2月現在の内容で計算しています)

モデルケース

それでは今回のモデルケースです。購入者と物件の情報を次のように設定します。

①不動産購入者

性別 男性(配偶者なし)
給与年収 2,100万円
購入月 9月

①モデル不動産物件

物件種別 区分マンション
築年数 築10年
物件価格 2,000万円
エリア&駅徒歩 池袋駅徒歩6分
広さ 23.00平米
建物構造 RC(鉄筋コンクリート 耐用年数47年)
残存耐用年数 37年
税務上耐用年数 39年
管理費・修繕積立金(月額) 1万円
PM管理会社管理費(月額) 0.5万円
表面利回り 6%
家賃収入(月額) 10万円
融資期間 30年
金利 3.00%(固定)
購入方法 全額借入/元利均等

購入した投資物件は、都内で働く単身者に人気がありそうな物件です。
こちらの情報をもとに、シミュレーションしていきましょう。

所得税のシミュレーション

まずは不動産投資をしなかった場合の納税額を見てみましょう。
※計算を単純にするため、医療費や社会保険料などは考慮していません

①給与収入 2,100万円
②給与所得控除 220万円
③給与所得金額(①ー②) 1,880万円
④基礎控除 38万円
■課税所得(③ー④) 1,842万円
所得税・復興特別税 約467万円

※平成25〜49年までの各年分の確定申告において、所得税と復興特別所得税(原則としてその年分の基準所得税額の2.1%)をあわせて納税・申告する

不動産投資をしなかった場合は約467万円を所得税・復興特別税として納税します。

それでは次に、不動産投資を始めた場合を見てみましょう。

A.不動産投資による収入

家賃収入額(9〜12月分) 40万円
合計 40万円

B.不動産投資にかかった支出(固定資産税評価額は物件価格の1/4として計算)

不動産取得税(固定資産税評価額の3%)
※初年度のみ発生
15万円
登録免許税(固定資産税評価額の2%)
※初年度のみ発生
10万円
管理・修繕費(1万円 X 4ヶ月) 4万円
PM会社費用(0.5万円 X 4ヶ月) 2万円
損害保険料(1年分の支払額) 3万円
減価償却費
※2,000万円を土地1:建物4で按分
1,600万 X 0.026減価償却率 X 4/12ヶ月
(今回は物件価格のみで計算)
14万円
借入金利子 25万円
司法書士報酬 10万円
税理士報酬 5万円
印紙税・交通費・勉強用書籍代ほか諸経費 5万円
合計 93万円

A.不動産収入(40万円)ーB.不動産投資にかかった支出(93万円)が -53万円で赤字となるため、不動産投資を始める前に比べて課税所得の金額が下がります。

①給与収入 2,100万円
②給与所得控除 220万円
③給与所得金額(①ー②) 1,880万円
④基礎控除 38万円
⑤不動産収支 -53万円
①■課税所得(③ー④+⑤) 1,789万円
①所得税・復興特別税 約446万円

不動産投資をはじめた場合、1年目の所得税・復興特別税は約446万円を納税します。
不動産投資をしなかった場合の467万円と比べると約21万円納税額が抑えられています。

不動産投資をしていない場合と比べると所得税・復興特別税が21万円低くなっています。

所得税率について

ここで、所得税率についてみてみましょう。課税所得にかかる税率と控除額は以下の表となっています。
国税庁 No.2260 所得税の税率 より

課税所得 税率 控除額
195万円以下 5% 0
195万円超〜330万円以下 10% 9万7,500円
330万円超〜695万円以下 20% 42万7,500円
695万円超〜900万円以下 23% 63万6,000円
900万円超〜1,800万円以下 33% 153万6,000円
1,800万円超〜4,000万円以下 40% 279万6,000円
4,000万円超 45% 279万6,000円

課税所得にかかる「税率」をみると、900万円と1,800万円の2点を境として大きく上がっています。
では不動産投資によって今回のように所得がマイナスになり、このラインをまたぐ結果となった場合、大きく節税ができるかというと、実はそうではありません。

課税所得が①1,800万円と②1,801万円のケースについて実際に計算してみましょう。

①1,800万円 * 33% – 控除額153万6,000円 = 440万4,000円
②1,801万円 * 40% – 控除額279万6,000円 = 440万8,000円

税率が上がる分、控除額も増えているため、納税額がはねあがるといった結果にはならないのです。

不動産投資の節税に関しては、いくつか方法があります。

・過去記事「相続税を不動産投資によって節税する方法」

不動産投資を始めた翌年以降、家賃収入による所得の増加にあわせて税金は増えます。年々発生する経費や空室によるリスクなどをふまえ、毎年しっかりと利益が出せるよう、不動産投資に取り組んでいきましょう。


不動産運用セミナーTOPはこちら

不動産運用セミナーTOP

無料税金対策/資産形成セミナー情報

勤務医ドットコムでは、医師の方向けに無料セミナーを全国各地で開催しています。
効果的な節税の方法や相続、資産形成、副業など、収入の多い医師の方にとって有益な情報をお伝えしています。セミナーでは個別相談も実施していますので、あわせてご活用ください。
先着順となっておりますのでお早目にお申込みください。

無料税金対策セミナー一覧はこちら

ピックアップ記事

  1. 30代、勤務医、Oさん(年収1100万円)の不動産投資事例
  2. 50代勤務医Dさん(年収3000万円)の不動産投資事例
  3. この入居者、大丈夫かな……家賃滞納に潜む落とし穴
  4. ワンルーム投資の視点でみる法律や条例【民泊新法編】
  5. 30代、勤務医、Dさん(年収1050万円)の不動産投資事例

関連記事

  1. コラム

    【現役医師連載コラム】勤務医の弱点「円安」と、その対策

    いきなりですが、このようなニュースを最近見ました。円の実力50…

  2. ワンルーム投資の視点でみる法律や条例【民泊新法編】

    コラム

    ワンルーム投資の視点でみる法律や条例【民泊新法編】

    不動産投資を行うにあたり、法律や条例の知識も必要となります。不動産…

  3. コラム

    フリーランス医師の働き方と開業届による節税効果

    医療業界における価値観や仕事観が変化する近年の日本では、「フリーランス…

  4. コラム

    北海道リレーインタビュー VOL.2篠原信雄先生(北海道大学大学院 腎泌尿器外科 教授)

    北海道で活躍されている医師の方にインタビューを行い、ご自身の取り組まれ…

  5. コラム

    不動産投資で高齢者向け住宅を経営するメリット・デメリット

    総務省統計局の2017年2月1日時点の人口データによると、日本の総人口…

  6. 東京都心の新築区分マンションと中古区分マンション、メリットとデメリット

    コラム

    東京都心の新築区分マンションと中古区分マンション、メリットとデメリット

    投資用のマンションを購入するとき、中古と新築ではどちらが「お得」なのか…

#
keyboard_arrow_up