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節税効果はどれだけあるの?不動産投資1年目の確定申告をシミュレーション!

節税効果はどれだけあるの?不動産投資1年目の確定申告をシミュレーション!

「節税効果があると不動産投資をすすめられたけど、実際はどうなのだろう」

不動産投資を始めるにあたり、確定申告の際にどれだけの節税効果が見込めるか気になるところではないでしょうか。
今回の記事ではモデルケースを設定し、不動産投資を始めた年の確定申告をシミュレーションしていきます。
(記事執筆時、2018年2月現在の内容で計算しています)

モデルケース

それでは今回のモデルケースです。購入者と物件の情報を次のように設定します。

①不動産購入者

性別 男性(配偶者なし)
給与年収 2,100万円
購入月 9月

①モデル不動産物件

物件種別 区分マンション
築年数 築10年
物件価格 2,000万円
エリア&駅徒歩 池袋駅徒歩6分
広さ 23.00平米
建物構造 RC(鉄筋コンクリート 耐用年数47年)
残存耐用年数 37年
税務上耐用年数 39年
管理費・修繕積立金(月額) 1万円
PM管理会社管理費(月額) 0.5万円
表面利回り 6%
家賃収入(月額) 10万円
融資期間 30年
金利 3.00%(固定)
購入方法 全額借入/元利均等

購入した投資物件は、都内で働く単身者に人気がありそうな物件です。
こちらの情報をもとに、シミュレーションしていきましょう。

所得税のシミュレーション

まずは不動産投資をしなかった場合の納税額を見てみましょう。
※計算を単純にするため、医療費や社会保険料などは考慮していません

①給与収入 2,100万円
②給与所得控除 220万円
③給与所得金額(①ー②) 1,880万円
④基礎控除 38万円
■課税所得(③ー④) 1,842万円
所得税・復興特別税 約467万円

※平成25〜49年までの各年分の確定申告において、所得税と復興特別所得税(原則としてその年分の基準所得税額の2.1%)をあわせて納税・申告する

不動産投資をしなかった場合は約467万円を所得税・復興特別税として納税します。

それでは次に、不動産投資を始めた場合を見てみましょう。

A.不動産投資による収入

家賃収入額(9〜12月分) 40万円
合計 40万円

B.不動産投資にかかった支出(固定資産税評価額は物件価格の1/4として計算)

不動産取得税(固定資産税評価額の3%)
※初年度のみ発生
15万円
登録免許税(固定資産税評価額の2%)
※初年度のみ発生
10万円
管理・修繕費(1万円 X 4ヶ月) 4万円
PM会社費用(0.5万円 X 4ヶ月) 2万円
損害保険料(1年分の支払額) 3万円
減価償却費
※2,000万円を土地1:建物4で按分
1,600万 X 0.026減価償却率 X 4/12ヶ月
(今回は物件価格のみで計算)
14万円
借入金利子 25万円
司法書士報酬 10万円
税理士報酬 5万円
印紙税・交通費・勉強用書籍代ほか諸経費 5万円
合計 93万円

A.不動産収入(40万円)ーB.不動産投資にかかった支出(93万円)が -53万円で赤字となるため、不動産投資を始める前に比べて課税所得の金額が下がります。

①給与収入 2,100万円
②給与所得控除 220万円
③給与所得金額(①ー②) 1,880万円
④基礎控除 38万円
⑤不動産収支 -53万円
①■課税所得(③ー④+⑤) 1,789万円
①所得税・復興特別税 約446万円

不動産投資をはじめた場合、1年目の所得税・復興特別税は約446万円を納税します。
不動産投資をしなかった場合の467万円と比べると約21万円納税額が抑えられています。

不動産投資をしていない場合と比べると所得税・復興特別税が21万円低くなっています。

所得税率について

ここで、所得税率についてみてみましょう。課税所得にかかる税率と控除額は以下の表となっています。
国税庁 No.2260 所得税の税率 より

課税所得 税率 控除額
195万円以下 5% 0
195万円超〜330万円以下 10% 9万7,500円
330万円超〜695万円以下 20% 42万7,500円
695万円超〜900万円以下 23% 63万6,000円
900万円超〜1,800万円以下 33% 153万6,000円
1,800万円超〜4,000万円以下 40% 279万6,000円
4,000万円超 45% 279万6,000円

課税所得にかかる「税率」をみると、900万円と1,800万円の2点を境として大きく上がっています。
では不動産投資によって今回のように所得がマイナスになり、このラインをまたぐ結果となった場合、大きく節税ができるかというと、実はそうではありません。

課税所得が①1,800万円と②1,801万円のケースについて実際に計算してみましょう。

①1,800万円 * 33% – 控除額153万6,000円 = 440万4,000円
②1,801万円 * 40% – 控除額279万6,000円 = 440万8,000円

税率が上がる分、控除額も増えているため、納税額がはねあがるといった結果にはならないのです。

不動産投資の節税に関しては、いくつか方法があります。

・過去記事「相続税を不動産投資によって節税する方法」

不動産投資を始めた翌年以降、家賃収入による所得の増加にあわせて税金は増えます。年々発生する経費や空室によるリスクなどをふまえ、毎年しっかりと利益が出せるよう、不動産投資に取り組んでいきましょう。

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  • 「(年収-控除額)×税率×65歳までの残りの勤続年数」の計算式で算出しています
  • 年収が増加すると納税額も増加します
年収 税率(住民税10%を含む)
年収195万円以下 15%
年収195万円超~330万円以下 20%
年収330万円超~695万円以下 30%
年収695万円超~900万円以下 33%
年収900万円超~1,800万円以下 43%
年収1,800万円超~4,000万円以下 50%
年収4,000万円超 55%

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