医師が不動産投資を通じて節税を実現するためには、適切な物件選びが欠かせません。

誤った物件を選ぶと、空室リスクや維持コストの増加により、期待した節税効果が得られない可能性があります。

本記事では、医師が不動産投資物件を選ぶ際に重視すべき6つのチェックポイントを解説します。

1. 立地

不動産投資において最も重要なのが立地です。特に、将来的に資産価値が下がりにくく、安定した賃貸需要が見込めるエリアを選ぶことが成功の鍵となります。具体的には、以下のポイントを確認しましょう。

• 駅やバス停までの距離が近いか
• 商業施設、病院、学校などの利便性が高いか
• 人口増加が見込めるエリアか
• 賃貸需要が安定しているか

例えば、駅徒歩5分以内の物件は通勤・通学の利便性が高く、空室リスクが低い傾向があります。特に、都心部やベッドタウンでは「駅近」の価値がより大きくなります。

また、大学やオフィスが集まるエリアでは、毎年一定数の入居者が期待できるでしょう。

立地を慎重に選ぶことで、安定した家賃収入を得やすくなります。 医師としての本業に専念しながら、不動産投資で資産を築くためにも、 空室リスクを避ける工夫 を意識して物件を選びましょう。

2. 物件の築年数

出典：DIAMOND online 「【不動産投資こそFIREへの近道】物件の築年数の目安とは？」

不動産投資では、築年数によって減価償却のメリットや修繕リスクが異なるため、投資目的に応じた選択が重要です。各築年数ごとの特徴を見てみましょう。

• 築浅（10年以内）: 賃貸需要が高く、修繕費が少ないが、価格が高め
• 築15〜25年: 減価償却メリットが大きく、バランスが良い
• 築30年以上: 購入価格が安いが、修繕リスクが高く管理が難しい

節税効果を狙うなら、減価償却期間が十分に残っている築15〜25年程度の物件が狙い目です。

例えば、木造物件は法定耐用年数が22年のため、築15年程度の物件なら残り7年の減価償却期間があり、税務上のメリットを得やすくなります。

また、築30年以上の物件でも、すでに耐用年数を超えている場合は4年で減価償却できるため、短期的な節税効果を狙う場合には選択肢となります。ただし、修繕費や管理の負担をしっかり試算することが重要です。

3. 物件の間取り

間取りは、ターゲットとなる入居者層に影響を与えます。間取りごとの主な特徴や需要は以下のとおりです。

• ワンルーム・1K: 単身者向けで、都市部では需要が高い
• 1LDK・2LDK: 夫婦やカップル向けで、やや長期の入居が期待できる
• 3LDK以上: ファミリー層向けだが、空室期間が長くなりがち

例えば、都市部やビジネス街に近いエリアでは、駅から徒歩圏内の1K物件が人気で、短期的な入居でも安定した収益が見込める可能性があります。

投資目的とエリアの需要を考慮し、適切な間取りを選ぶことが重要です。

4. 建物の状態

建物の状態が悪いと、修繕費用がかさみ、節税どころかコスト負担が増える可能性があります。

• 外壁や屋根の劣化状況
• 配管や電気設備の老朽化
• 過去の修繕履歴の確認

例えば、築30年以上の物件では、屋根の瓦がズレていることがあり、放置すると雨漏りや内部の腐食が進んでしまいます。こうした修繕には数十万円以上の費用がかかることもあります。

これらのリスクを避けるためには、管理会社や専門家に建物診断を依頼し、購入前に状態をしっかり把握しておくことが非常に重要です。診断を受けることで、予期せぬ修繕費用が発生するリスクを減らし、適切な修繕計画を立てることができます。

5. 家賃収入

出典：LIFE/BATON「知っておきたい不動産投資コスト！ 利回りと経費の関係性」

不動産投資の成功には、安定した家賃収入が不可欠です。例えば、家賃収入が安定していないと、物件の購入費用や管理費用を賄えなくなり、投資として成り立たなくなってしまいます。安定した収入を得るためには、以下の要素を確認することが重要です。

• 表面利回り（年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100%）
• 実質利回り（年間家賃収入 － 経費 ÷ 物件価格 × 100%）
• 過去の入居率の確認

表面利回りは、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示します。例えば、1,000万円の物件で年間家賃収入が60万円の場合、表面利回りは6%となります。ただし、この利回りだけでは実際の収益性を判断することはできません。

実質利回りは、経費（管理費や修繕費、税金など）を差し引いた後の実際の収益性を示します。例えば、上記の1,000万円の物件で年間家賃収入が60万円、年間経費が10万円の場合、実質利回りは5%となります。これにより、実際に手に入る利益を確認できます。

家賃相場と比べて適正な賃料が取れるかを確認し、長期的に安定した収入を確保しましょう。

6. 管理状況

物件管理がしっかりしていないと、トラブルが発生しやすくなります。例えば、管理が不十分だと入居者との間で不満が募り、結果的に収益に悪影響を及ぼす可能性があります。安定した運営を確保するためには、以下の点をしっかりと確認しましょう。

• 管理会社の対応力や評判
• 共用部分の清掃・メンテナンス状況
• 家賃滞納リスクの有無

信頼できる管理会社と契約し、手間をかけずに資産運用できる体制を整えることで、物件運営をスムーズに進め、安定した収益を確保できます。

まとめ

医師が不動産投資を通じて節税を成功させるには、物件選びが最も重要なステップです。立地や築年数、管理状況などを慎重にチェックし、安定した収益を確保できる物件を選びましょう。

適切な物件を選ぶことで、節税だけでなく、将来の資産形成にもつながります。

もし物件選びについて具体的なアドバイスが必要であれば、専門家への相談も検討してみてください。