不動産投資を始めるにあたり、購入する物件の選定は投資の成否を左右する非常に重要な要素となります。立地や広さ、構造などの要素に加えて、同じようなスペックを持つ物件でも新築物件、中古物件のどちらを選ぶか迷うこともあるでしょう。
そこで本コラムでは、新築物件、中古物件それぞれの特徴をご紹介していきます。
新築物件のメリット・デメリット
新築マンションの最大のメリットは、新しさを価値として提供できるということです。できたばかりで誰も住んでいない部屋を求める顧客に対し、同条件の周辺の物件に比べて1～2割ほど高い家賃で貸すことができます。
もし、そのまま高い家賃のままでずっと住み続けてくれているのであれば、収益率が素晴らしい物件として自分の収入に貢献してくれます。一度でも退去が出てしまうと新築物件とは言えなくなりますが、それでも築3年や5年の物件はきれいな状態であり、設備も最新のものが多く、客付けしやすいでしょう。
家賃は築年数で徐々に下げなくてはいけないことが多いのですが、一般に築10年ほどまでは比較的新しい物件とみなされるので、家賃競争に巻き込まれる不安はそれほどありません。不動産投資を始めたいが、借りてくれる人がいなかったらどうしよう……と思う人は、まず新築を買えばその不安を感じることなく、不動産会社が客付けをしてくれる可能性が高いのです。
デメリットとしては、物件価格が高いことです。新築は家賃を高く設定できますが、その分、購入価格も通常より高くなります。また「新築」が通用するのは最初に入居してくれる人のみですから、もし1年で退去してしまったら次の入居者に関しては、周囲の相場を見ながら設定していくことになるでしょう。このような事態を避けるためにも、万が一、1年で入居者が退去してしまった場合にも、新築と同じ家賃で貸すことが可能な立地の物件を選ぶのが理想的です。
中古物件のメリット・デメリット
中古物件のメリットは新築物件の裏返しになりますが、価格が安いということです。東京のマンションの坪単価は築年数に応じて低下しますので、同条件の物件であるのならば中古物件を買ったほうが高利回りにできる可能性が高いのです。
また、都心部で顕著ですがマンションというのは立地条件の良いところから建てられていきます。もし、今から新築マンションを建てようしても、駅周辺に土地が空いていなければどうしようもありません。マンションが多い都心ではすでに駅周辺は店や商業施設、そしてマンションで埋まってしまっており、良い条件の土地を探すのが至難となっているのです。つまり、駅から徒歩5分以内など、好条件のマンションを見つけやすいのは中古の方だといえます。
一方、デメリットは経年劣化にあります。設備やデザインは当然、新築より劣るので、集客力が低く、家賃も下げなければならないケースがあります。よって、当初の想定より利回りが低くなることもありますし、修繕リスクもあります。マンションは戸建てと違って管理費、修繕積立金が定期出費となっており、中古マンションはその出費が利益を圧迫します。
購入前にチェックすべき四つの条件
①物件の立地・駅
不動産投資を成功させる秘訣は、一に立地、二に立地と言われるほど、立地は重要なポイントです。家賃や間取り、設備は費用をかければ変更できますが、立地だけは変更のしようがないからです。
東京なら、都心6区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、文京区）と呼ばれるエリアが最もおすすめと言えます。さらに、この都心6区に隣接した8区に墨田区と大田区を足した計16区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、文京区、台東区、江東区、品川区、目黒区、世田谷区、杉並区、中野区、豊島区、墨田区、大田区）までを物件選定の目安にすると良いでしょう。
また、都心16区で選ぶ以外に、駅で選ぶ方法もあります。都内であれば、新宿、渋谷、東京、池袋、上野、品川などの主要ターミナル駅から乗り換え1回以内、ドア・ツー・ドアで30分以内を目安に探すと良いでしょう。
②物件までのアクセス
駅から物件までのアクセスは徒歩10分圏内が望ましいです。
駅から近いに越したことはありませんが、徒歩5分圏内まで絞ってしまうと、対象物件が減ってしまい、選択肢が狭まってしまいます。
さらに、駅から物件までの道のりにスーパーやコンビニなどの生活便利施設があるか、薄暗い道のりではないかもチェックしてください。
また、物件までの道のりに坂道がある場合は、避けた方が良いでしょう。
③物件の間取り
物件の間取りは大きく分けて「単身向け」と「ファミリー向け」があります。
単身向けの特徴は、入居ターゲットが多く、入退去のサイクルが早いことです。一方のファミリー向けは、幼稚園や学区などの問題もあり、長期入居が見込めますが、空室になった場合の空室期間が長期化しやすい傾向があります。また、単身向けよりも面積が広いことから、修繕費も高くなりがちです。
上記の特徴を踏まえると、ターゲットが広く、賃貸ニーズが高い単身者向けがおすすめと言えますが、単身者向けであっても、ある程度の広さが必要です。20㎡以下の狭小物件は、融資が受けにくいうえに、流動性が低いからです。最低でも25㎡はある物件を選ぶようにしてください。
④家賃設定
一般的に住宅に使えるお金は、収入の30～40％と言われています。
日本人の平均年収が400万円とすると、400万円×30～40％÷12カ月で、月額賃料は13万円以内が望ましいと言え、最もターゲットの多い価格帯です。
まとめ
収益面で見れば、中古は物件価格が安い代わりに家賃を下げざるを得ませんし、修繕積立金なども必要になります。少ない費用で始めてみたいという人は格安中古でも良いかもしれませんが、利益を確実に出したいという場合は必ずしも向いているとは言えません。
一方で新築物件も良い立地のものは少ないうえに、年々都心部の地価の上昇で価格が比例してアップしています。利回りが5％あれば良い方ということもあるでしょう。しかし、中古でも10年以内のものであれば家賃はそれほど下げずに済みながらも、物件価格は確実に安くなり、修繕積立金リスクもそれほど考えずに済みます。
近年に建てられた都心部の中古マンションを狙うのが、リスクを抑えて収益を確保するのに適しているかもしれません。
しかし、医師が節税目的で不動産投資を行う場合は、話が別です。
新築物件は税金を申告する際に建物本体47年と設備15年に分けて扱うことができるので、短期間でより大きな節税効果が期待できます。高収入で高い税金を払っている医師なら、新築物件を購入し、節税の恩恵を受けながら運用するのがおすすめです。
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