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【現役医師連載コラム】医師の不動産投資は「新築」が良い理由

不動産投資と言えば、まずは中古を買う、というイメージがあると思います。この心理状態の裏にあるロジックは単純で

新築は建築業社の利益が乗っているから、美味しくない

というロジックです。これは一見すると正しそうに見えますが、一概にそうとは言えません。

不動産投資における新築vs中古の比較

いきなりですが、具体例を見比べてみましょう。

● 物件A、中古、築22年、木造、利回り10%
● 物件B、中古、築25年、RC、利回り8%
● 物件C、新築、木造、利回り8%

の3つを、比較していきます。物件価格はいずれも1億円とします。

まず、融資は基本「耐用年数内融資」になりますから、Aはほとんどの場合で融資が出ません。出ても数年ですから、仮に5年であれば、1億円を借りて、家賃が年間1000万円であれば、返済は金利を含めて年間平均2000万円以上にはなってくるので、毎年1000万円のキャッシュアウトです。

これに耐える事ができれば、ローン元金はものすごいスピードで減っていきますから、売却時にはキャッシュが残るでしょう。ただ、毎年1000万円を補填する事ができる医師は、わざわざこのような物件を購入する必要は、あまり無いと思います(減価償却目的を除く)。

一部のノンバンクや、積極的な地銀で耐用年数を超えた融資を行っていますが、いずれも金利が高いのと、いざと言う時の売却が困難(買い手側が融資を使う場合、同様の条件で融資を受ける必要があるので、当然パイが狭くなる)になります。

次に、BとCを比較してみましょう。

どちらも耐用年数で融資すれば、22年は融資期間を確保できます。RCは47年ですから、築25年でもあと22年、耐用年数が残っています。木造は新築なら耐用年数の22年は問題ありません。

どちらも物件価格が1億円、年間家賃800万円です。

仮に融資期間が22年、金利1%だとすると、元利均等返済で年間の返済額は500万円程度になります。差額の300万円程度から、管理費や修繕費用、固定資産税などを支払ったのち、残ったお金が手残りです。

理論上は、どちらの物件も年300万円、税引前で残ります。仮に経費で年間家賃の20%、つまり150万円程度を支払ったとしても、残り150万円は手元に残ります。

さて、どちらも同じキャッシュの手残りで、融資条件です。

皆さんはBとC、どちらを選びますか?

おそらく、この条件なら多くの方は新築を選ぶのではないでしょうか。

物件価格も、利回りも、融資条件も同じ。ならば新しい方が、メンテナンスコストも(数年は)かかりませんし、入居付けも難しくありません。

実際、僕の判断基準としても、上記の2つであれば新築一択だと思います。

しかし実際は、新築に挑戦できる人は限られています。新築にはデメリットもあり、そのデメリットを許容できる人が、少ないからです。

不動産投資における「新築」のデメリット1、建たない

不動産投資において、新築はメリットの大きい投資手法です。しかしながら、当然デメリットもあります。

新築で一番困るのは、物件が建たないリスクです。

どういう事かというと、建物を建てるためのお金を、投資家が銀行からお金を借りるか、自前で用意しますよね。それを着手金、中間金、引き渡しなどの3回などに分けて、建築業社に支払うわけです。

例えばですが、中間金まで払って、そこからトンズラというパターン。嘘みたいな話ですが、ままあるのがこの業界です。

そうすると、当然建物は建たない、家賃も入らない、金利は支払わないといけない…と最悪な状況に陥ります。

可能性としては少ないですが、この状況に陥って耐えられるだけの資金力を保有した医師も少ないでしょうから、これは新築のテールリスク(発生確率は低いが、発生すると甚大な被害をもたらすリスク)として常に残存しています。

不動産投資における「新築」のデメリット2、物件価格の絶対値が大きい

新築のリスクとして、物件価格が大きいというのもあります。

新築は家賃が高く取れるため、利回りが同じでも、総額が高くなる傾向があります。

例えば

・年間家賃400万円、利回り8%

なら、物件価格は5000万円ですが

・年間家賃800万円、利回り8%

なら、物件価格は1億円になります。

物件価格が大きくなると

1.購入の際に必要な諸経費
2.頭金

も当然増えます。

諸経費は概ね7%程度、頭金は1割だとして、物件価格の17%くらいはキャッシュが求められますから、1億円なら1700万円はポンと出せる人じゃないと、無理です。

医師の不動産投資は「新築」が良い理由

僕が、医師の不動産投資は「新築」が良いと思うのは、医師は上記のような「新築のデメリットを、比較的許容しやすいから」です。

1つめの建たないリスクは、基本的にあまり起こりません。当然、業者の吟味は必要になりますが。

2つめの物件価格のリスクは、医師であれば許容度が高いです。医師は一般サラリーマンに比べて、若くして給料が高いのが特徴なので、1700万円くらいは30代前半くらいなら持っているでしょう。

ローン総額が大きくても、医師の信用力を持ってすれば、ローンが通りやすいというのもあります。

簡単に一言で言ってしまうと「新築の挑戦権」を持っているわけです。

挑戦権を持っていない人からすれば、羨ましい限りなわけで、それを使って新築をうまく組み込んでいく事は、大きなプラスの影響を生み出す可能性があります。

実際、新築はリフォームの手間がかからず、客付けもそんなに苦労しません。医師のような忙しい人で、かつ信用と手元のキャッシュが厚い場合、その「旨み」を存分に享受できると思われます。

現役医師連載シリーズ


▼著者
大石龍之介
株式会社ブルーストレージ代表取締役。医師としてクリニックに勤務しながら、不動産投資家としても活動している。

URL:https://bluestorage.co.jp/


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