不動産投資を行うにあたり、法律や条例の知識も必要となります。
不動産に関する法律・条例について、ワンルームマンション投資という切り口から見ていきましょう。
今回は「失火責任法」についてです。
失火責任法とは
失火責任法とは「失火ノ責任ニ関スル法律」（明治32年法律40号）の略です。
民法の原則（709条）によると、故意または過失によって火災を引き起こし、他人の身体または財産に損害を与えると、不法行為者として損害賠償責任を負うことになるはずです。
しかし、日本では木造家屋が多かったため、いったん火災が発生すると損害が著しく拡大するおそれがあることや、火災を天災とみる意識もあり、「失火責任法」を制定して失火者の責任を軽減したという経緯があります。
この結果、失火者に重大な過失がなければ、民法第709条が適用されません。
重大な過失とは?
入居者の重大な過失の例としては、次のようなケースが考えられます。
①天ぷら油の入った鍋を火にかけたまま放置した結果、火災発生
②たばこの吸い殻の火の不始末により、ゴミへ引火
③電気ストーブの消し忘れにより、近くにあった毛布に引火
自分の家の火事が隣家に燃え広がっても、重大な過失がなければ、隣家への損害賠償責任を負わなくてもよいとされています。
それではこの民法の「失火責任法」に準じて、火元となった入居者に重大な過失がなければ、建物の建て替え費用を負担しなくてもよいのでしょうか。
入居者に重大な過失がなくても、「賃貸契約」により損害賠償責任が発生します。
賃貸契約は民法よりも優先され、退去時に原状回復する義務が定められています。つまり、入居者は過失の軽重にかかわらず、損害賠償責任を負うのです。
これを補償してくれるのが火災保険の特約「借家人賠償責任保険」です。
火事だけでなく漏水なども含まれ、借りている部屋だけでなく、他の部屋に損害を与えた場合も補償されます。
また、入居者が入る火災保険は、建物ではなく家財（室内の家電や家具など）を補償します。
自分の過失はもちろんですが、先の「失火責任法」の通り、隣家からのもらい火であっても隣家は補償してくれないため、みずからの保険で備えておく必要があります。
火災発生・5つの原因
火災の原因は、大きく分けると次の5つです。
①入居者の過失
②大家さんの過失
③近隣からのもらい火など、第3者の過失
④漏電
⑤地震・台風などの自然災害
このうち入居者の火災保険で補償されるのは、①の場合のみです。
大家さんの火災保険は、①〜⑤についてカバーしてくれるものが多いです。
しかし、⑤の地震・台風などの自然災害による火災については注意が必要です。
まず、地震による火災は補償の対象外です。
地震による火災は「地震保険」に加入しておくことで補償されます。
この地震保険は単独で加入することができず、火災保険への加入時にセットで契約する必要があります。
また、台風などその他の自然災害による火災は、保険によって補償の対象となる場合と、ならない場合があります。
火災保険へ加入する際、しっかりと保険内容を確認してみましょう。
火災保険で事前に対策を!
火災のリスクを想定している大家さんや管理会社ならば、入居者に対し火災保険への加入を必須としています。
しかし、保険会社や入居者の意志に任せたまま、加入の有無さえ把握していない賃貸物件も存在しています。
入居者の保険が切れた状態で、入居者の過失による火災が発生した場合、その補償はどうなるのでしょうか。
その場合、入居者へ請求しても即座に支払いとなるケースは少なく、まずは大家さんが加入している保険で修理することが多いようです。
その後、入居者の過失を踏まえて、保険会社から入居者にその修理代を請求するという流れが一般的です。
入居者へは、入居時の契約手続きとともに保険に加入してもらうとよいでしょう。
ワンルームマンションで火災が発生したら……
それでは実際にワンルームマンションでの火災発生時を想定してみましょう。
鉄筋コンクリートの物件では、火災が発生したとしても隣接している部屋へ炎が広がることは少ないとされます。
しかし、大量の「すす」と、黒煙による「焦げ臭い匂い」が発生し、隣接する部屋へ影響をおよぼすことがあります。
実は、これらも保険でカバーすることができるのです。
保険加入時、補償の対象にしている部分に関しては、すすによる汚れや煙害による匂いに対し、清掃やクリーニングなどの費用が補償されることがあります。
加入している保険会社へ相談してみるとよいでしょう。
法律の知識と合わせて、対策も講じましょう!
不動産投資をおこなうにあたり、事前に火災に対する知識をつけておくことで適切な保険へ加入することができ、火災の発生に備えることができるでしょう。
また、消防設備点検を定期的にしっかり行うことで、火災発生時の被害を最小限におさえることも可能となります。
さまざまなリスクへの対策を備え、万全の状態で不動産投資を進めていきましょう！
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