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精神科医前田先生との連載第4回目の今回は、医師の投資先として不動産が選ばれる理由を説明します。

不動産投資を始めるなら若いほうが有利

大内　先生は不動産投資の仕組みをある程度は理解されていると思いますが、不動産投資にどういうイメージをお持ちですか？

前田先生　やはり1つは節税になるということと、生命保険の代わりにもなるということですね。

大内　なるほど。今回はその仕組みを詳しく説明しながら、なぜ医師の多くの方が不動産投資を選ぶのかというお話をしていきます。

前田先生　実際どれぐらいの医師の人が不動産投資をしているんでしょうか。意外といるだろうなと思うんですけど、周りにあまりそういう話をしないのでイメージがつきにくいんですよね。

大内　弊社は医師の方に特化してるので、年間で400名以上の医師の方がセミナーに参加されますよ。

前田先生　年齢層はどれぐらいの人が多いんですか？

大内　30代から40代が1番多いですね。最近は30代半ばの方が増えていて、30代後半から50代の方はやや焦って情報を探しているイメージですね。ずっと税金を払い続けていてお金がなかなか貯まらないというところからのスタートになる方が多いと感じます。

前田先生　始めるなら若いうちがいいって言いますよね。50代で30年ローンとか組んじゃうと、ある程度資本金出してやらないと厳しいというか。

大内　そうですね。やはり年齢は若いほうがいいです。なぜかというと、途中で売却してまた違う商品を買うというような選択肢も増えますから。将来の資産として拡大していく上での選択肢は多くなっていきますよね。

不動産投資は私的年金や生命保険の役割も果たす

大内　本題の不動産投資を選ぶ理由ですが、まず「少額の自己資金で始められる」ということですね。一般的には投資利用の不動産を購入する場合、物件価格の10％〜20％の手出しが必要だと言われております。加えて諸経費と言われる初期費用が、だいたい物件価格の3〜5％。これはフルローンで融資を受けられたとしても、基本的には現金での支払いが必要です。僕たちがご提案することが多い区分マンションは、100％融資が受けられる物件も多々あります。なぜ多いのかというと、銀行さんも全部の物件に対して100％の融資を出すわけではなくて、業者さんが4000万円で販売したい物件でも、銀行さん3500万円の価値しかないと判断すると500万円は買い主さんが払わなくてはいけなくなる。なので、そういう不信感がないように弊社としては100％融資の物件を提案することがほとんどですね。

前田先生　以前不動産を回ったときに、「うちの不動産だと金利を抑えられる」と言われたことがあったんですが。

大内　そういうこともありますよ。その会社さんと銀行さんのお付き合いがあると優遇金利が扱えます。新しい会社さんだと銀行が受け付けない場合も多いので、ある程度銀行から融資が受けられてる会社さんだと安心だなというのがあります。

前田先生　それは面白いですね。

大内　もう1つ不動産投資を選ぶ理由として、「私的年金代わり」というのがあります。私たちの世代が年金をもらえるのは2050年ぐらいなので、正直破綻している可能性も大きいですよね。そこで自分の身は自分で守るために年金対策として不労所得を得るために不動産を選ぶ方が多い。もう1つは、「生命保険代わり」になるということ。自宅用の不動産の場合だと団体信用生命保険はプラスでお金を払わなければいけないんですけど、投資用の不動産だと金利に含まれているので、融資を受けた時点で団体信用生命保険に加入してる状態になります。そうすると保険と同じ効果を得られるので、死亡や高度障害でローンの返済ができなくなった場合、保険会社が代わりにローンを支払うことになるので、無借金で遺産が残せる形になります。
団体信用保険というのもいろんな種類が出てきてまして、今増えてきてるのはがん保障ですね。

前田先生　入るか入らないかは選べるんですか？

大内　これはオプションなので、選べます。種類も3大疾病や8大疾病まであるんですが、がん保障をつける方が多いですね。なぜかというと2人に1人はがんと診断される可能性があるからです。そうすると、働けなくなる期間があるので43.4％は収入が減少してしまうんです。

前田先生　死亡保障になったらローンがなくなるじゃないですか。がん保障の場合はローンの残高について影響あるんですか？

大内　上皮内がんよりもレベルが上がったものと判断されたら死亡保障と同じ効果があります。

前田先生　じゃあ生きている間にローンがなくなる可能性があるんですね。

大内　そうです。

前田先生　それはお得かもしれないですね。

大内　手厚くなってますよね。あとは「相続の対策」。現金で残しておくとそのままの評価額で課税されますが、不動産の場合ですと3分の1まで評価額が下がるので、課税額が減ります。あとは「インフレ対策」ですね。インフレ2％を目指している日本では、今後お金の価値は下がって不動産の価値は上がるので「インフレ対策」になります。

不動産投資のメリットをご説明したところで、次回は「節税効果」のお話をします。こちらも不動産を語るうえで絶対に外せないポイントとなりますので、お楽しみに。

【連載】医師と学ぶ資産形成|精神科医 前田先生 Part.1 はこちら
【連載】医師と学ぶ資産形成|精神科医 前田先生 Part.2 はこちら
【連載】医師と学ぶ資産形成|精神科医 前田先生 Part.3 はこちら