不動産投資はただの資産運用ではありません。節税対策としても多くの効果があります。しかし、それにはメリットとともに理解すべきリスクも存在するでしょう。

そこで本記事は、節税を目的とした不動産投資に興味がある方、特に課税所得が900万円を超える方々を対象に、不動産投資の税金面での利点とリスクを深掘りします。減価償却から相続税節税の事例に至るまで、実践的な節税戦略と失敗しないための知識を提供します。

​不動産投資には、下記の節税メリットがあります。

• メリット1: 減価償却で所得税・住民税が軽減
• メリット2: 不動産投資は不動産経営なので経費の計上が可能
• メリット3:  相続税の節税も可能</strong >

それぞれ解説します。​

メリット1: 減価償却で所得税・住民税が軽減

不動産投資における減価償却は、建物の価値が時間と共に減少することを前提にした税制上の優遇措置です。この制度を利用することで、建物の価値減少分を経費として計上し、所得税及び住民税の負担を軽減することが可能です。

個人が所有する場合、所得を減らすことで税負担を軽減できます。法人の場合は損失として経費を引き、税負担を緩和することが可能です。この仕組みは、不動産投資の最大の魅力の一つとされています。

メリット2: 不動産投資は不動産経営なので経費の計上が可能

不動産投資を行うと、実質的に不動産事業の経営者となります。これにより、物件の購入や維持に必要な費用を事業経費として計上できます。具体的には、修繕費や管理費、さらにはローンの利息なども経費として認められ、税負担を軽減可能です。経営者としての戦略的な経費計上は、賢い不動産投資家の重要な技術の一つといえるでしょう。

メリット3:  相続税の節税も可能

不動産投資は相続税対策としても有効です。相続税は財産の価値に応じて課税されますが、特定の条件下で不動産の評価額を抑えることができれば、税負担を大幅に軽減することが可能です。

例えば、農地や賃貸住宅など、特定の不動産には評価減が適用される場合があります。このように、適切な不動産投資と計画的な節税戦略を組み合わせることで、相続時の税負担を大きく削減できます。

​不動産投資には下記のデメリットもあります。​

• デメリット1: 固定資産税・不動産取得税が発生する
• デメリット2: 管理費・修繕費・保険料などの費用がかかる
• デメリット3: 売却時に多額の税金を支払う場合がある

それぞれ解説します。​

デメリット1: 固定資産税・不動産取得税が発生する

不動産投資には、所有する土地や建物に対して固定資産税と不動産取得税が課されるというデメリットがあります。固定資産税は毎年、不動産の価値に基づいて課税されるもので、投資物件を持つ限り継続して支払う必要があります。

一方、不動産取得税は物件を購入した時に一度だけ支払う税金です。これらの税額は物件の種類や場所、価値によって大きく異なりますが、投資家にとっては無視できないコストとなります。

デメリット2: 管理費・修繕費・保険料などの費用がかかる

不動産投資には、固定資産税や取得税以外にも、管理費、修繕費、保険料などの継続的な経費が発生します。特に管理費や修繕費は、物件の品質を維持し、良好な入居率を保つために不可欠ですが、これらのコストは入居者がいない空室期間でも発生します。また、災害や事故から物件を守るための保険料も、安定した運用を目指す上で欠かせません。これらの経費は、収益性を左右する重要な要素となります。

デメリット3: 売却時に多額の税金を支払う場合がある

不動産投資物件の売却時には、売却益に対して所得税や住民税が課税されることがあります。この税金は、個人と法人で異なる税率が適用され、また保有期間によって長期・短期の区分があり、それぞれで税率が変わります。

個人が短期間で売却する場合、高い税率が適用されることがあり、利益の大部分を税金で失うこともあるでしょう。また、法人の場合は、売却益が法人の利益として課税されます。これらの税金の計算は複雑で、投資の収益性を大きく左右するため、売却前の計画的な税務対策が必要です。

​不動産投資は、多くの節税に繋がることがわかりました。しかし、具体的にどの程度の効果があるのかわからないところです。ここでは、所得税と相続税の節税事例を解説します。​

所得税の節税事例

ここでは所得税の節税事例をみてみましょう。

所得税率表

所得税の税率は国税庁により定められており、累進課税制度によって所得が増えるごとに税率が上昇します。具体的には、年収が少ない場合は税率が低く、年収が増えるにつれて税率が高くなり、最高45%まで上昇します。

所得税率表を理解することは、不動産投資による節税効果を計算する上で不可欠です。所得に応じた税率を知ることで、投資によってどの程度の節税が可能になるかの見積もりが可能になります。

年収1,200万円世帯

年収1,200万円の世帯では、所得税の高い税率区分に入ります。例えば、不動産投資によって100万円の減価償却費を計上した場合、課税所得が1,100万円に減少します。この場合、所得税率表に基づくと、所得税の節税額は数十万円にも及ぶでしょう。

具体的には、この減少した課税所得に対する所得税の差額が節税額となり、実質的な手取り額を増やすことができるのです。

年収2,500万円世帯

年収2,500万円の世帯の場合、さらに税率が高いため、不動産投資による節税効果は大きくなります。例えば、不動産投資で200万円の減価償却費を計上できれば、課税所得が2,300万円に減少します。この減少分に対する所得税の節税額は、高い税率を適用される分、より大きくなり、実際の節税額は数百万円にもなる可能性があるでしょう。これにより、高所得者ほど不動産投資による節税効果が顕著に現れることが明らかになります。

相続税の節税事例

相続税は、故人の財産を引き継ぐ際に発生する税金で、その計算は複雑で多くの要素に依存します。ここでは、相続税の事例をみてみましょう。

現金での相続税計算

現金での相続税計算を行う場合、まず相続財産の総額を把握します。例えば、故人が5億円の現金を残したとします。日本の相続税は基礎控除額3,000万円＋（600万円×法定相続人数）です。単純化のため、相続人が1人と仮定し、基礎控除は3,600万円としましょう。

相続財産から基礎控除を差し引いた額に、税率表に基づく税率を適用して計算します。例えば、相続財産が5億円の場合、約2億円以上の相続税が発生する可能性があります。正確な税額は、相続財産の総額と法定相続人数、適用される税率によって異なるため、あくまでも一例としてご参考ください。

不動産投資での相続税計算

不動産投資を通じた相続では、不動産の評価額が相続税額の計算に大きく影響します。不動産の場合、市場価値とは異なる特別な評価基準が適用されるため、しばしば評価額が下がり、結果的に相続税が軽減されます。

例えば、5億円の不動産が相続財産の場合、固定資産税評価額を基にした評価額が実際の市場価値より低いことが多く、相続税額もそれに応じて減少します。さらに、小規模宅地等の特例や農地の特例など、不動産の種類に応じた節税措置を適用することで、相続税がさらに減少することもあるでしょう。

不動産投資は多くの節税メリットを提供し、特に課税所得が900万円（年収目安1,200万円）を超える人にとってその効果は顕著です。この所得層の人々は累進税率により高い税率が適用されるため、不動産投資による節税が大きな利益をもたらす可能性があります。

この所得層の人々が不動産投資を検討する主な理由は、減価償却を利用した節税効果です。減価償却とは、不動産の建物部分が経年劣化することを税務上認め、その分の費用を所得から差し引けるというものです。この減価償却費の計上により、不動産を所有する期間中、特に減価償却期間中の所得税や住民税の負担を大きく軽減できます。

さらに、不動産投資では、物件の売却時に譲渡税が発生しますが、長期保有による税率の軽減や、一定の条件下での特例を利用することで、譲渡税率を低減することも可能です。高所得者の場合、所得税や住民税の高い税率と譲渡税の税率差を大きくすることができ、結果として実際に節税できる金額が大きくなります。

​不動産投資は魅力的なリターンを提供する可能性がありますが、同時に多くのリスクも伴います。成功するためには、これらのリスクを理解し、適切に対処することが不可欠です。ここでは、4つのリスクを解説します。​

リスク1: 目先の利益だけを見て始めるケース

不動産投資で初心者が陥りやすいミスの一つが、目先の高い利回りに惹かれて投資を始めることです。しかし、不動産市場は変動が激しく、現在の高利回りが永続するとは限りません。収入や経費は時間とともに変動するため、数年後には状況が大きく変わる可能性があります。短期的な利益に目を奪われず、長期的な視野での市場分析と計画的な投資戦略が重要です。

リスク2: 賃貸需要のない土地に物件だけ残される

節税を急ぐあまり、賃貸需要の少ない場所に不動産を購入するという失敗も見られます。立地条件は不動産投資の成功に大きく影響するため、需要のない土地に投資してしまうと、物件は空室のままになりがちで、期待した収益を得ることができません。投資前には、地域の人口動態、経済状況、他の賃貸物件との競争状況などを十分にリサーチすることが大切です。

リスク3: 追加融資を受けにくくなる

赤字経営が節税になると誤解し、大規模な投資用不動産を購入することは、資金繰りに大きなリスクをもたらす可能性があります。

特に、投資物件が期待通りの収益を生まない場合、負のスパイラルに陥りやすくなります。赤字が続けば銀行からの追加融資を受けることが難しくなり、資金繰りが悪化する可能性が高まるでしょう。適切なリスク管理と現実的な収益予測が重要です。

リスク4: 相続時に共有名義したためトラブルになる

不動産を相続の際に配偶者や子どもと共有名義にするのは一般的な方法ですが、これによって後にトラブルが生じるケースもあります。共有名義の場合、大規模修繕を行う際には全名義人の同意が必要となります。

意見の不一致が生じると、修繕が遅れるなどの問題が発生する可能性があるでしょう。共有名義とする際には、将来の運用計画や意思決定のプロセスを明確にしておくことが重要です。

ここでは、不動産投資の節税に関するよくある質問を解説します。

質問1: 不動産投資の節税のメリット・デメリットは？

不動産投資による節税メリットには、減価償却費の計上による所得税・住民税の軽減、経費の形態による事業経費の計上、相続税の節税が含まれます。これらは投資者の税負担を大幅に減らす可能性があります。

一方で、不動産投資の節税デメリットには、固定資産税・不動産取得税の発生、管理費・修繕費・保険料などの継続的費用、売却時の多額の税金発生リスクがあるでしょう。これらは予想外の経費として投資収益を圧迫する可能性があります。

質問2: 不動産投資の節税をすべき人は？

不動産投資の節税は、特に課税所得が900万円を超える高所得者に適しています。これらの投資者は累進課税による高税率の影響を大きく受けるため、不動産投資による節税効果が顕著になります。また、長期的な資産形成や資金運用を考えている個人も対象となることがあるでしょう。

質問3: 不動産投資の節税のリスクとは？

不動産投資の節税リスクには、目先の利益に惑わされて非効率な投資を行うリスク、賃貸需要のない土地に投資してしまうリスク、赤字経営が続き追加融資を受けにくくなるリスク、相続時の共有名義によるトラブル発生リスクがあります。これらは投資の収益性や安定性を著しく損なう可能性があり、注意が必要です。

不動産投資は節税目的で行う場合、大きなメリットを享受できる可能性がありますが、それには適切な知識と事前準備が不可欠です。特に課税所得が900万円を超える高所得者は、減価償却や経費計上、相続税対策などを通じて節税効果を最大化できる可能性が高いです。

しかし、固定資産税や不動産取得税の発生、管理費や修繕費などの継続的な経費、売却時の税金、そして賃貸需要の見込み違いや共有名義によるトラブルなど、さまざまなリスクも潜んでいます。

最終的に、節税目的の不動産投資を成功させるためには、賢明な判断と計画的なアプローチが必要です。市場の深い理解と正確なリスク評価、そして専門家との協力を通じて、賢い不動産投資家としての道を歩みましょう。

さらなる情報とサポートが必要な場合は、信頼できる不動産投資アドバイザーに相談することをおすすめします。正しいインプットが、あなたの投資を成功へと導く最初のステップです。