2019年04月10日
地方勤務医による不動産投資実践① 区分マンション投資について―自分の経験から(地方都市の場合)
こんにちは、地方在住アラサー医師(勤務医)のt-nakaです。本業のかたわらでアパート2棟、貸家1戸の不動産投資をしております。
私の不動産投資は、戸建てを相続したところからスタートしました。その後、2016年5月および2018年9月に築古のアパートをそれぞれ購入し、現在は青色申告事業者として家賃収入はおよそ1,000万円/年、借入金は8,000万円です。2棟目のアパート購入が決まった際に『地方勤務医の不動産投資ブログ』というブログを書き始め、現在に至ります。
今回は区分マンション投資についての内容です。以前に区分マンションの購入を試みたこともありましたが、購入には至りませんでした。自分の経験と、もし自分が大都市圏に住んでいたらという2つの視点で書いていこうと思います。私も不動産投資に参入したばかりですので、自分の経験が「これから不動産投資を始めたい・始めたばかり」という医師の方にとって少しでも参考になればと思います。
区分マンション投資を試みた経験
地方都市で不動産投資といえばアパートがほとんどであり、私も区分マンションは所有してはいません。私の不動産投資の原則としては土地勘があることなので、今住んでいるところに区分マンションを購入しようとしたことはあります。
不動産投資としての情報のほか、賃貸の相場や中古マンション価格の相場、競売・公売について情報を収集し、それらの情報をもとに、分譲マンションと賃貸マンションのどちらにするか、築何年あたりを目安にするか、部屋の広さとしては単身者～2人、もしくはファミリーにするかなど考えます。
それと並行して、入口だけではなく出口戦略も考えます。築50年を過ぎたマンションの賃貸状況なんて未知数ですし、区分マンションという性質上、やはり出口戦略は絞られてきますのでシミュレーションはしやすいかと思います。
まずは築40年過ぎの単身者向けの賃貸マンションはないと考えました。物件価格が数百万円で利回り1５％越えのものはざらですが、いつも売れ残っている時点で対象外です。中古の分譲マンションは築10年以降であれば散見され、築浅のときに購入して、様子を見ながら売れるうちに売ってしまう方向で考えていました。
やはり分譲マンションであれば、月々の修繕費や管理費は高いですが、その分不動産価値は下がりにくそうですし、いいかな～と。ただ、地方都市ですら築10～15年のもので5～6％くらいの利回りとなっており、なかなか厳しいなと思っていました。
欲しい物件が見つかったものの…
そんな状況で欲しいと思える物件が2件見つかりました。この2件には共通点が2つあり、まず１点目が、「分譲マンションであるが賃貸中である」ことでした。アパートだと入居がついていたほうが高く売れるのが一般的ですが、分譲マンションは自己居住用がほとんどなので、入居者のいる場合のほうが相場より安くなっていました。
確かにローンで購入する場合は住宅ローンが主で、不動産投資ローンを使って地方の利回り7％弱の分譲マンションを買う人なんていません。需要と供給のバランスだと思います。
また、前所有者も不動産投資をしている人ではなく、自己居住用に購入した人が多いので、状況によっては値下げ交渉もできるかと思いました。
2点目がほかの部屋に比べて広いルーフバルコニーや最上階といった付加価値があったことです。似たような造りだと、どうしても売却時に差別化ができません。差別化できる時点でかなりの利点ですし、思ったよりもほかの部屋と値段が変わらなかった印象でした。
利回りは少ないですが最低限度はクリアしていましたし、減価償却の額も多く、期間も長くなるので、減価償却のバランサーのような存在（どうしても築古木造アパートだと、額もたいしたことないし、一気に償却されてしまう）として購入を検討しました。しかし、キャッシュがない状況でさらに追加の融資は厳しかったので、実際の購入には至りませんでした。
まとめ
今後も相場より安い価格であれば行動に移したいと思います。資産の分散とよくいわれますが、長期的な賃貸経営を目指しているので不動産投資においても減価償却費や期間の分散が必要かと思いますし、実際に欲しいと思うアパートも年に数件あるかないかなので、マンションというフィールドでもアンテナを張っていたほうが良い物件に巡りあえる確率は高くなると思うからです。
また、競合相手も少なく地元という地の利も活かせますし、金融機関からの信用では医師という肩書きは地方では圧倒的な強みなので、それらを上手に使えば活路が見い出せるでしょう。不動産投資において、新築が良くて築古はだめだとか、アパートはよくてマンションはだめだということはありません。それぞれの長所と短所を把握し、状況に応じて最善手を考え、投資していく姿勢で今後もすすめていきたいと思います。
