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精神科医前田先生の連載最終回となる今回は、セミナーの参加者さまからもご相談が多い物件選びのポイントについて解説いたします。

空室リスクはエリア選びで大きく下げることができる

大内　今回は、先生が不安だとおっしゃった物件選びについてお話します。先生が以前提案された物件はどの辺りだったんですか？

前田先生　北区とか東京の北側が多かったですね。築浅で2500～3000万ぐらいだったと思います。それが見合った投資額なのか、購入額には不安がありました。

大内　山手線の外側という感じですね。そこのエリアの相場を考えるとちょっと高いかなと感じたってことですかね。

前田先生　そうですね。

大内　エリアに関しては、弊社は山手線の内側をメインで扱っているんですけど、会社によって強いエリアがあります。正直、空室リスクというのは場所さえ間違わなければ下げることができるんですよ。東京23区の主要の駅から10分以内の物件で、単身者向けであれば空室リスクを大きく下げることができます。

大内　ちなみに不動産の種類には一棟と区分がありますが、先生は区分のほうをお考えですか？

前田先生　最初はマンションやアパートの区分を探してましたけど、資産運用として増やしていくんだったら一棟がいいんじゃないかという気持ちもありましたね。

大内　なるほど。僕も以前は一棟を販売してたんですけど、地方のほうだと20部屋あるうちの5〜6部屋空いたらプラマイ0ぐらいという形だったんですけど、都心や立地のいいエリアだと2～3部屋空いた時点でマイナスに転じる可能性があるんですよね。その分リスクは高いというか。一棟で儲かるのは地方が主流で、都心の一棟だと保障作りのほうが強いかもしれないですね。

前田先生　そうですね。地方で持って、うまくいったら徐々に都心に近づいていくというようなイメージでしたね。まぁ、余裕も時間もなかったので実際はやってないですけど。地方だと管理も大変ですし。

大内　そうなんですよ。地方の管理会社に任せてると言っても目の届かないところなので、結果、買わなきゃよかったと思う方もいらっしゃいます。

前田先生　やっぱり問題はそこですよね。

中古物件でもエリアによっては家賃が上がる場合も

大内　物件を選ぶ際に新築がいいって思う方もいらっしゃるんですけど、いいエリアには新築が建ちにくいという現状があるんですよね。

前田先生　制限がかかってますよね。

大内　そうなんですよ。23区だと「ワンルーム条例」というのもあるので、もうワンルームは建てられないことになっています。というのと、そもそも土地がないんですよね。23区のいいエリアの土地は、ほとんど大手の会社さんが商業施設やホテルを建てますから。

前田先生　それがあったので、中古を探してたんですよ。リフォームをすると価値が上がるとか売りやすくなるのかなと思ったんですが、どうですか？

大内　減価償却としては、中古のリフォームしてない物件とリフォームした物件、どちらが経費計上として効果があるかというと、たぶんほとんど同じですね。あとはやはりエリアと物件が大事になってくるので、エリアの知識がある不動産会社の人と話したほうがいいですね。街そのものの属性なども大事になってきますので。

前田先生　たしかに街の雰囲気によって住む人の属性も変わってきそうですね。

大内　そうなんですよ。場所によっては家賃が下がる物件も多いんですけど、逆に上がる物件もあります。23区だからどこでもいいというわけでもないんです。代表的なところでいうと、渋谷は今築年数関係なしに上がってるんですよ。僕は新宿に住んでるんですけど、やっぱり家賃が25000円ぐらい上がってますね。家賃が下がるか上がるによって売却するときの金額にも影響しますで、やはり場所選びが大事ですね。

前田先生　そうですよね。

大内　以上が今回のお話になります。先生の年齢と年収に近い方のシミュレーションなどもお見せできるので、ご興味がありましたらまたお話できればと思います。

前田先生　はい。ありがとうございました。

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